Perspectives - Danger hypothécaire

L'Institut CD Howe a chiffré à 500 milliards l'exposition des contribuables au marché hypothécaire canadien. Advenant un choc conjoncturel immobilier, c'est l'équivalent de 30 % du PIB qui serait ainsi hypothétiquement à risque. Faut-il, pour autant, privatiser le marché de l'assurance hypothécaire comme le recommande CD Howe?

Relativement stable jusque-là, l'exposition des contribuables au marché hypothécaire canadien a littéralement bondi depuis 2007 pendant qu'au sud, l'éclatement de la bulle immobilière continuait à faire son lot de victimes et de reprises immobilières. Si la santé du marché immobilier inquiète, que dire de la qualité du portefeuille d'assurances de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)? Dans son étude publiée mardi, l'Institut CD Howe exhorte Ottawa à privatiser ce marché et à confiner la SCHL à un rôle de réassurance et de titrisation. Le gouvernement fédéral a préféré répliquer par un durcissement des critères donnant droit à la garantie hypothécaire. C'était la bonne façon de faire.

Dans son étude, CD Howe a indiqué que les gouvernements avaient généralement tendance à stimuler le marché du crédit hypothécaire au-delà de la capacité réelle du marché. Et à trop faciliter l'accès à la propriété à une clientèle autrement exclue. Ce fut le cas particulièrement aux États-Unis, avec tous les dommages que cela a créés dans la foulée de l'éclatement de la bulle immobilière et de l'effondrement des subprimes. Dans un contexte de faible taux d'intérêt, le cocktail peut devenir explosif.

Regardant de ce côté-ci de la frontière, l'institut de recherche observe une exposition accrue de l'encourt des prêts garantis par le gouvernement fédéral depuis la récession.

CD Howe constate que la valeur des prêts garantis par la SCHL se chiffre à 500 milliards de dollars. Elle dépassait les 30 % du PIB canadien à la fin de 2009, contre 20 % avant 2007.

S'ajoute, mais sans s'additionner, le recours à la titrisation, autorisée en 2001. La SCHL émet des obligations (notamment des titres LNH) et utilise ce capital recueilli afin d'acheter des portefeuilles de prêts hypothécaires des émetteurs. Advenant une détérioration de la qualité du prêt sous-jacent, ces titres entièrement garantis par le gouvernement fédéral pourraient devenir les «subprimes» canadiens détenus par les institutions financières et autres gestionnaires de fonds. Selon le tableau de CD Howe, l'encours de ces titres hypothécaires frôlait les 20 % du PIB canadien à la fin de 2009, contre moins de 10 % avant 2007.

En fait, la titrisation a été multipliée par 2,3 entre 2007 et 2009. On parle de titres hypothécaires LNH et d'autres titres de cautionnement, garantis par le fédéral, qui reposeraient finalement sur une détérioration marquée de la qualité des prêts sous-jacents. Selon les estimations, il y en aurait pour 375 milliards de dollars à la fin de 2009, contre 165 milliards en 2007.

L'exposition des contribuables à toute correction du marché étant à ce point élevée, CD Howe n'est pas sans suggérer une sortie graduelle de l'agence fédérale du marché de l'assurance hypothécaire au profit du privé. L'institut verrait la SCHL jouer plutôt un rôle de réassureur et d'émetteur de titres hypothécaires. Or, on l'a pourtant vu aux États-Unis avec les Fannie Mae et les Freddie Mac. Quand tout va bien, cette relation entre le public et le privé fonctionne. Mais lorsque le chaos s'installe, cela revient à privatiser le rendement et à socialiser le risque. Sans oublier le fameux aléa moral découlant du cautionnement public.

CD Howe s'en remet aussi à la force du marché, dont le rôle principal consiste à bien évaluer et à redistribuer les risques, dit-il. Or, on l'a également vu aux États-Unis avec la prise en charge du géant de la réassurance AIG, qui n'avait pas su évaluer la valeur et le degré de son exposition par rapport aux CDS, aux CDO et autres produits dérivés hybrides.

Ottawa n'a pas emprunté ce chemin. Après avoir jonglé avec l'hypothèque sans mise de fonds et l'amortissement de 40 ans, le gouvernement a plutôt corrigé le tir en réduisant à deux reprises l'accès à la garantie hypothécaire. On est revenu à l'amortissement de 30 ans. Le montant maximal pouvant être emprunté a été rabaissé, de 95 à 90 % puis à 85 %. Et l'on a retiré la garantie d'assurance aux marges de crédit hypothécaire. Il fallait resserrer les critères devant ce qu'on observait comme étant une hausse notoire du nombre de ménages éprouvant des difficultés à rembourser leur prêt hypothécaire. Se greffe l'accroissement soutenu de l'endettement des ménages, qui les rend vulnérables à une augmentation des taux d'intérêt. Car «une longue période de stagnation des prix pourrait survenir plutôt qu'une correction. Dans les deux cas toutefois, cela aurait des conséquences non négligeables sur le marché immobilier canadien et sur le bilan des ménages, en particulier ceux ayant récemment acquis leur propriété», a déjà souligné le Mouvement Desjardins.
2 commentaires
  • Franfeluche - Abonné 3 février 2011 16 h 20

    C'est curieux

    Aux États-Unis, la privatisation et le manque de règlementation a produit ce que nous savons. Or, CD Howe prétend qu'au Canada, c'est la privatisation qui va régler le problème ????

  • Jonathan Bizier - Inscrit 3 février 2011 16 h 55

    Il Faut voir..

    Je ne suis pas contre l'idée de transférer une partie du risque vers le privé, tel que le suggère C.D howe. Seulement, il faut fixer des conditions pour empêcher le monopole, et conserver la facilité de l'accès à la propriété.

    Dans un contexte où l'endettement par ménage est croissant, le gouvernement se doit de commander des études et revoir sa stratégie pour faire face au risque systémique. La SCHL accomplit quand même un travail extraordinaire pour les Canadiens en leur garantissant un accès à la propriété sans "surprimes ".Si l'assurance hypothécaire était assumée totalement par le privé, on aurait droit à une hausse des taux d'intérêt pour garantir ces hypothèques. La SCHL a comme mission de garantir l'accès à la propriété et de protéger les citoyens contre le défaut de paiement. Les réassureurs auraient comme mandat de protéger les citoyens contre le défaut de paiement et faire des profits. La mission de l'accès à la propriété n'est pas dans leur mandat, et c'est là que ça m'inquiète.

    Néanmoins, étant donné le risque auquel le gouvernement fédéral est exposé, on doit proposer des solutions. Si la réassurance hypothécaire est assumée par le privé, elle doit selon moi être régie selon ces points:
    1. Garantir , avec les mêmes clauses que la SCHL le prêteur dans un cas de défaut de paiement. Garantir également le même accès à l'assurance.
    2. Réassurer elle-même une bonne portion de son risque, pour assurer la solidité des institutions financières. Une cote pourrait être établi à cet effet pour assurer que l'institution qui réassure est plus que solvable.
    3. La prime de la réassurance devra être encadrée pour ne pas limiter l'accès à la propriété. Bien sûr elle sera plus haute pour les raisons que j'ai énumérées ci-haut, mais elle ne doit pas être nuisible pour les nouveaux propriétaires.