Perspectives - Alerte immobilière

Dean Baker joint sa voix à celle de The Economist pour parler d'un marché immobilier fortement surévalué au Canada. D'un marché hautement sensible à une éventuelle remontée du loyer de l'argent. Le codirecteur du Center for Economic and Policy Research (CEPR), à Washington, estime que la correction pourrait être similaire à celle vécue aux États-Unis, avec une chute des prix de l'ordre de 25 à 30 %, si les taux d'intérêt venaient à augmenter de quelque 200 points de base.

Au sud de la frontière, l'éclatement de la bulle avait pour origine ces subprimes ayant favorisé l'achat de propriété à des ménages qui, sans ces facilitateurs, n'auraient pas pu accéder à la propriété. De ce côté-ci, l'accélérateur est ce modèle, difficilement soutenable, consistant à profiter de l'environnement actuel de taux d'intérêt historiquement bas pour entrer sur le marché immobilier. Également pour acheter des maisons plus grosses et pour contracter un prêt hypothécaire plus élevé que l'acheteur ne pourrait se le permettre dans un environnement de taux plus normal.

Dean Baker, qui fut l'un des premiers économistes à sonner l'alarme aux États-Unis, sourcille devant des prix des maisons plus chers ici, 50 % plus élevés qu'aux États-Unis. Il y a quelques semaines, le magazine The Economist estimait à 23,9 % la surévaluation du marché canadien.

Rappelons aussi le scénario du pire esquissé récemment par David Macdonald. Le chercheur associé au Centre canadien de politiques alternatives observait une synchronicité dans l'apparition d'une bulle immobilière dans les six principaux marchés canadiens pour la première fois en 30 ans. Pour prédire que les propriétaires d'Edmonton et de Montréal seraient les plus touchés, avec une chute de 38 % et de 34 % respectivement de la valeur de leur propriété sur trois ans.

À l'heure actuelle, les prix de maisons au Canada dépassent désormais de 7 % le pic d'avant récession. Aux États-Unis, ils se situent aujourd'hui à 29 % sous son sommet d'il y a quatre ans. En moyenne, le prix moyen devrait osciller entre 150 000 $ et 220 000 $ en dollars d'aujourd'hui. La réalité est tout autre, avec un prix moyen au-dessus des 300 000 $ dans chacune des six villes canadiennes observées par David Macdonald.

Une correction est inévitablement à venir. Mais la douceur ou l'ampleur de cet ajustement sera fonction de l'évolution à la fois de la conjoncture économique et de la grille des taux d'intérêt. Or, ce retour à l'équilibre s'annonce graduel, plutôt qu'un choc brutal.

D'entrée de jeu, l'on retient qu'en matière que politique d'octroi des prêts hypothécaires, le Canada n'est pas tombé dans les excès observés au sud de la frontière. Le risque d'une importante vague de situations de défaut à l'avenir s'en trouve ainsi atténué. Sans oublier qu'en février dernier, le ministre fédéral des Finances resserrait les normes.

Les ménages contractant une hypothèque doivent désormais être en mesure de se qualifier pour un prêt à taux fixe d'une durée de cinq années, même s'ils optent pour un prêt à un taux d'intérêt moindre. Le montant maximal du prêt hypothécaire, dans le cas du refinancement d'un prêt hypothécaire à ratio élevé garanti par le gouvernement, passe de 95 à 90 % de la valeur de la propriété. Et afin d'éviter la spéculation, la mise de fonds minimale pour les immeubles d'un à quatre logements dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire passera de 5 à 20 % pour les prêts bénéficiant d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement.

Et une telle correction sévère est généralement accompagnée d'une perte massive d'emplois. Or, un scénario de reprise modérée pour le Canada demeure dominant. Les plus récentes prévisions, celles de la Banque Scotia, dévoilées hier, font ressortir un retour du Canada à une économie à deux vitesses, avec les provinces riches en ressources naturelles dominant la croissance avec, à la traîne, celles largement tributaires du secteur manufacturier. L'Alberta, la Saskatchewan et Terre-Neuve-et-Labrador sont appelées à trôner l'an prochain, au-dessus de la moyenne canadienne de 2,3 %. Le Québec et l'Ontario fermeront la marche, avec un taux de croissance du PIB de 1,9 % et 2 %, respectivement.

Donc, rien de dramatique à prévoir au-delà du scénario du pire. D'autant que l'augmentation attendue du loyer de l'argent, qui devrait accompagner cette reprise économique, n'inquiète pas les propriétaires. Du moins, selon une étude récente de l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, 84 % des répondants ont souligné être en mesure d'absorber une hausse de 30 %, ou de 300 $ de leur mensualité, qui se chiffre en moyenne à 1025 $. À l'opposé, 6 % ont précisé que leur situation financière serait fragilisée si les taux hypothécaires augmentaient, même de moins d'un point de pourcentage. Appliqué à l'échelle canadienne, ce pourcentage représente 350 000 des 5,7 millions de détenteurs d'hypothèque.
 
1 commentaire
  • Jonathan Gregoire - Inscrit 18 novembre 2010 16 h 59

    De belles aubaines à venir

    Pour ceux qui ont acheté selon leurs moyens, rien d'inquiétant. Il y aura meme de belles aubaines à faire sur le dos de ceux qui ont vecu au dessus de leurs moyens.