Perspectives - Surchauffe immobilière

Le gouverneur de la Banque du Canada multiplie les avertissements d'une possible correction, plus sévère qu'anticipé, du marché immobilier au Canada. Encore hier, Mark Carney exhortait le gouvernement fédéral à une plus grande vigilance sur la question, avec des ménages canadiens affichant un taux d'endettement élevé les rendant vulnérables à une hausse du loyer de l'argent. La hausse attendue des taux d'intérêt a peut-être été reportée de six mois, mais avec des prix de maisons dépassant désormais de 7 % le pic d'avant récession...

Les chiffres sont gros. Dans son dernier survol des prix des maisons à l'échelle mondiale, le magazine The Economist estimait à 23,9 % la surévaluation du marché canadien. Par comparaison, l'effondrement du marché immobilier aux États-Unis a ramené le prix moyen à 2,1 % sous la juste valeur marchande. La Banque Nationale rappelle, pour sa part, que les prix des logements au Canada dépassent désormais de 6,6 % son pic d'avant la récession. Toujours par contraste, aux États-Unis ils se situent aujourd'hui à 29 % sous son sommet d'il y a quatre ans, avant l'éclatement de cette bulle à l'origine de la crise des subprimes. Et ils sont appelés à demeurer à ce niveau déprimé encore quelque temps, sous le poids des saisies immobilières records au sud de la frontière. À quoi faut-il s'attendre de ce côté-ci?

Même s'il évoque un risque, Mark Carney estime qu'un scénario d'effondrement des cours immobiliers au Canada est peu probable. Tout au plus devrait-on tabler sur un retour graduel à la normale. Encore hier, devant un comité sénatorial, le gouverneur de la banque centrale plaçait la baisse de cadence à prévoir du rythme de la consommation et de l'activité domiciliaire dans un contexte de ralentissement économique généralisé, plutôt que dans celui d'une remontée sensible du loyer de l'argent. Sur cette base, il n'y a donc pas de choc à prévoir.

Cette décélération est observée par l'indice de prix des maisons de la Banque Nationale. Mais le rythme de progression demeure élevé. L'indice de la Nationale était en hausse pour un 16e mois consécutif en août. Le gain de 0,2 % a beau être le taux de croissance le plus faible de cette séquence ininterrompue depuis mai 2009, la croissance se chiffre tout de même à 10,4 % d'une année à l'autre.

«La croissance sur un an ralentit depuis trois mois déjà. Une décélération similaire a été observée à Toronto et à Vancouver, mais la croissance d'une année à l'autre se maintient toujours autour de 12 % dans ces régions», ont noté les analystes de la Nationale. Ailleurs, la poussée sur 12 mois atteint 10,7 % à Ottawa et 7,7 % à Montréal. Seule la faiblesse persistante des taux hypothécaires peut justifier une telle poussée continue.

En élargissant l'horizon, on observe que, sur dix ans, le prix des propriétés a augmenté de 112 % alors que la croissance des revenus des ménages s'est limitée à 33 %. Vu différemment, le ratio prix des propriétés/revenu personnel disponible a bondi pour s'approcher présentement de la barre du 4 pour 1. Il a fluctué entre 2,2 et 2,6 fois de 1988 à 2001. C'est insoutenable!

«Les prix des maisons sont incontestablement élevés et l'accessibilité à la propriété repose sur des taux hypothécaires historiquement bas. Les gens réaliseront que les taux hypothécaires sont appelés à monter tôt ou tard. Quand cela se produira, la préférence pour la location plutôt que pour l'achat devrait s'accentuer, ce qui devrait réduire la pression sur les prix des maisons», dit la Nationale.

Un scénario du pire a été dessiné récemment par David Macdonald, chercheur associé au Centre canadien de politiques alternatives. Il observait une synchronicité dans l'apparition d'une bulle immobilière dans les six principaux marchés canadiens pour la première fois en 30 ans. Il rappelait dans son étude qu'avant 2000, les prix résidentiels fluctuaient entre trois et quatre fois le revenu annuel médian. Aujourd'hui, ils se situent quelque part entre 4,7 et 11,3 fois, selon la province. Pour prédire que les propriétaires d'Edmonton et de Montréal seraient les plus touchés, avec une chute de 38 % et de 34 % respectivement de la valeur de leur propriété sur trois ans.

Mais ce scénario du pire demeure isolé. Pour la grande majorité des analystes, il faut entrevoir une diminution moyenne des prix de 5 à 10 %, qui prendrait alors la forme d'un retour à la normale, à l'équilibre.

Reste l'endettement des ménages. Cet endettement record atteint 147 % du revenu personnel disponible et croît plus rapidement que celui des Américains. À l'autre extrémité, le taux d'épargne des Canadiens a chuté à 2,7 %, alors qu'il est passé à 6 % chez les Américains. Voilà le prix à payer pour une récession ayant été moins ressentie au Canada. Il n'y a cependant pas de catastrophe en vue derrière ce record d'endettement, qui se situe non loin d'un ratio plus confortable de 130 et 140 %. Et à l'entrée de la crise, celui des Américains atteignait les 160 %.

À se comparer...