Posséder un plex: un atout s'il est payé à un juste prix

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Photo: Annik MH de Carufel - Le Devoir Habitation

Je songe à faire le chemin inverse de celui que vous recommandez habituellement aux investisseurs, soit de posséder de l'immobilier. Je recevrai en héritage un triplex d'une valeur d'environ 335 000 $, libre de dettes, avec des revenus mensuels d'environ 1400 $.

J'hésite entre conserver l'immeuble et les revenus qui s'ajouteront à ma pension d'enseignant dans une dizaine d'années et le vendre pour investir dans des véhicules de placement et peut-être obtenir les mêmes rendements sans les tracas de la gestion d'un immeuble.

Dans une perspective à long terme, disons 20 ans, quelle serait la meilleure option?

Un gros merci de me permettre d'y voir un peu plus clair.

PYB

Dans un premier temps, je tiens à préciser que j'ai toujours suggéré à mes lecteurs de détenir au moins un petit immeuble à revenus de type plex dans leur avoir. Avec les actions des grandes compagnies, l'immeuble forme à mes yeux l'une des deux principales classes d'actif susceptibles d'enrichir suffisamment l'individu à long terme pour qu'il puisse prétendre à une retraite aisée.

En possédant ainsi actions et un petit immeuble à revenus, une personne s'assure de participer à la croissance économique à long terme tout en diversifiant son avoir. Cette diversification est presque indispensable, comme le montre la dernière décennie. Durant cette période, les marchés boursiers n'ont pas fait grand-chose qui vaille (rendement à peine positif au Canada alors qu'il s'est avéré négatif aux États-Unis). Les investisseurs ont donc dû se contenter d'encaisser les dividendes versés qui, heureusement, dans bien des cas, ont été majorés plus rapidement que l'inflation. En revanche, la valeur des propriétés a littéralement explosé durant la décennie, propulsée en partie par des taux d'intérêt historiquement très faibles dans monde industriel. La personne qui a pris soin de bien diversifier son avoir entre les deux classes d'actif n'est donc pas restée sur la touche, s'étant passablement enrichie avec son immeuble.

La prochaine décennie pourrait cependant se révéler moins dynamique pour les propriétés, leur valeur s'étant appréciée sensiblement en dix ans. Les prix des propriétés sont maintenant élevés. En contrepartie, la prochaine décennie pourrait bien être celle des actions des grandes entreprises, alors que le courant de la mondialisation se poursuivra et que la demande pour nos ressources s'accentuera.

Quant à la valeur des propriétés, elle s'appréciera davantage au rythme de l'inflation annuelle qu'à celui infernal enregistré depuis dix ans.

Sur une perspective de 20 ans, le petit immeuble à revenus constitue un actif des plus valables. Cela est d'autant plus vrai si vous n'en déteniez pas auparavant. Si tel est votre cas, vous devriez alors conserver la propriété dont vous allez hériter. Vous pourriez même recourir à l'effet de levier (recourir à la dette) pour construire graduellement un portefeuille d'actions de solides entreprises canadiennes versant de bons dividendes. Je dis bien ici de le faire graduellement, c'est-à-dire d'échelonner votre programme d'achat d'actions sur au moins un an et demi et d'accumuler les actions des entreprises choisies que sur faiblesse des cours (baisse de 7 % et plus par rapport à leur sommet des 52 dernières semaines).

Cela dit, ne poussez pas trop loin l'effet de levier et limitez le taux d'endettement de votre immeuble à 30 % de sa valeur marchande.

Un plex à 16 fois les revenus: ça fait peur

Je viens de lire un de vos articles parus en 2004 portant sur l'achat d'un immeuble à revenu. Vous y faites la remarque que le prix payé ne devrait pas dépasser neuf fois les revenus annuels. Pouvez-vous me dire si cette valeur est toujours la norme? Je regarde présentement l'option d'acheter un duplex pour lequel le prix demandé représente environ 16 fois les revenus annuels. J'envisage d'occuper un des deux logements.

Merci beaucoup.

Probablement que la norme de neuf ou dix fois les revenus potentiels ne tient plus pour établir le juste prix d'une petite propriété à revenus de type propriétaire occupant. La raison: les faibles taux d'intérêt, qui se trouvent aujourd'hui à un plancher historique. Les taux hypothécaires sont si faibles qu'ils ont fortement contribué à l'explosion des prix des propriétés au cours des dernières années.

Comme je l'ai déjà mentionné dans une chronique antérieure, en admettant que ces faibles taux se maintiennent pendant encore dix ans, l'économie en résultant par rapport aux taux ayant prévalu durant les années 80 et 90 s'élève en valeur actuelle à près de 65 000 $ pour un duplex d'une valeur de 250 000 $. Cela signifie que, pour un immeuble générant des revenus annuels de 25 000 $, on paie aujourd'hui 315 000 $ au lieu de la juste valeur marchande de 250 000 $ établie selon l'ancien ratio maximum de 10 fois les loyers. On pourrait donc dire que la nouvelle norme, en supposant que les taux d'intérêt demeurent très faibles pendant encore dix ans, serait de 12 fois les revenus bruts. Nous sommes cependant bien loin du ratio de 16 fois auquel vous envisagez d'acheter votre plex. C'est donc loin d'être une aubaine.

En fait, acheter à un tel multiple me fait peur. À moins que l'immeuble considéré ne recèle de fortes hausses potentielles des loyers, je tenterais ma chance ailleurs. Certes, un petit immeuble à revenus s'avère un solide atout dans son avoir, mais pas à n'importe quel prix.

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Collaborateur du Devoir

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cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
2 commentaires
  • Henri - Abonné 21 août 2010 11 h 10

    Réactions à PYB

    Avec l'héritage que vous avez reçu, vous bénéficiez d'un levier financier très intéressant. Comme votre immeuble est libre de dette, vous n'aurez aucune difficulté à le refinancer pour investir dans d'autres placements. Vous pouvez, comme le dit M. Chiasson, investir dans un portefeuille d'actions et espérer un profit intéressant. Vous pouvez aussi ,et çà M.Chiasson ne le dit pas, acheter un autre plex. Tout cela dépend de votre habileté de gestionnaire et du temps que vous voulez (ou pouvez) mettre à l'administration d'un (ou des)immeuble(s). Chose certaine, vous ne perdrez pas d'argent dans un immeuble bien acquis et bien géré. On ne peut en dire autant des actions en bourse.
    De façon plus concrète; votre revenu mensuel de vos loyers me semble peu élevé. Il serait intéressant de vérifier les loyers comparables dans votre secteur. Vous aurez peut-être des surprises. Il est important de respecter le marché (prix des loyers dans votre quartier) surtout si vous voulez vendre votre immeuble.
    Si vous ne voulez rien savoir des coups de téléphones de vos locataires, vous pouvez aussi utiliser les services d'une compagnie de gestion qui fera tout pour vous.
    Bonne réflexion !

  • Jacques Lafond - Inscrit 21 août 2010 12 h 21

    Maître chez nous

    Le québécois francophone ne sera pas maître chez eux s’il n’est pas le propriétaire des immeubles. Il en va de la survie de la nation québécoise francophone et de la langue française.

    Tant que ça sera les anglophones et les immigrés anglophones qui s’intéresseront à être les propriétaires des duplexes et des maisons à revenus dans nos villes, la nation québécoise et la langue française est voué à une extinction, et ce, à court terme.

    Ce n’est pas compliqué, Monsieur Chiasson. Acheter une maison à revenu est le meilleur investissement qu’une personne peut faire, mais, CE N’EST PAS FACILE. Et, il faut le vouloir.

    Il faut avoir un bon leadership avec les locataires pour éviter des problèmes, et il faut être prêt à injecter de l’argent dans le projet durant les 5 ou 10 premières années. La réalité, (à moins que l’on parle d’un multiplex, donc d’un capital investi majeur au début), est qu’un investissement dans un petit immeuble à revenu n’est pas positif avant 5 ou 10 ans.

    Il faut donc être prêt à travailler des heures supplémentaires pour augmenter son revenu pour être capable d’injecter de l’argent dans son investissement pour le garder à flot financièrement les premières années.

    Disons, que ça ne prend pas un paresseux ou un vertueux pour s’embarquer là-dedans. Ça prend un travaillant et quelqu’un avec de l’ambition.

    Ceci dit, le petit immeuble à revenus (et le gros) est le meilleur investissement qu’un personne peux faire. En plus, ça permet d’être le ‘’boss’’, d’être le patron.

    C’est très important …

    lafond.overtime@gmail.com