Du bungalow à une propriété à revenus

Nous sommes un jeune couple (ensemble depuis 13 ans) ambitieux qui rêve de posséder un immeuble à revenus.

Je m'appelle Marie-Ève, j'ai 29 ans et mon conjoint s'appelle Jean-François, 31 ans. Nous avons deux enfants et nous ne voulons échanger notre vie même contre un million (hihihihi!).

Le but de mon message est le suivant: nous avons notre maison depuis six ans et nous avons une hypothèque sur 25 ans, mais étant donné que nous effectuons les paiements par semaine, il nous reste 15 ans à payer pour notre maison, évaluée à 233 000 $ par la municipalité de Shannon, près de Québec. Nous savons que nous pouvons la vendre aux alentours de 260 000 $ (JVM, juste valeur marchande) facilement, vu les rénovations faites par mon conjoint. Nous aimons notre maison et ne voulons pas changer tout de suite, mais nous souhaitons investir dans un immeuble à revenus. Ça fait longtemps que nous y songeons. Nous avons 160 000 $ d'hypothèque, 20 000 $ de marge de crédit et un revenu annuel déclaré à Revenu Québec de 100 000 $ depuis sept ans.

Nous n'avons pas de liquidités, mais nous savons que nous commençons à prendre du galon. Mon conjoint travaille en réfrigération (depuis 12 ans) et il est très manuel. Il pourrait effectuer tous les travaux requis pour l'immeuble à revenus, ce qui en réduirait les frais d'exploitation. Je connais bien la Loi de la Régie du logement, ayant travaillé à cet endroit pendant un an et demi (donc, je sais à quoi m'attendre!). Mon conjoint a un fonds de retraite avec la FTQ de

50 000 $ (24 000 heures travaillées à ce jour) régi par la CCQ (Commission de la construction du Québec) et moi, je travaille au gouvernement provincial, au ministère des Ressources naturelles, bac en poche. Nous voulons investir car nous savons que nous sommes en bonne position. Nous aimerions toutefois avoir des conseils. Je ne sais pas combien nous pourrions emprunter et ainsi nous offrir une retraite à long terme.

Nous souhaitons nous prouver à nous-mêmes que nous pouvons tout réussir sans l'aide d'un papa ou d'une maman, que tout dépend de nous. J'imagine que vous voyez des gens avec beaucoup d'argent comme mise de fonds, mais nous commençons notre vie active et savons que nous pouvons arriver à quelque chose si nous y mettons les efforts.

Merci à vous!

Une jeune lectrice


Le temps est propice pour investir dans un immeuble à revenus dans la région de Québec. Les prix me semblent encore abordables, alors qu'on peut y acheter des propriétés assez bien situées à près de dix fois les revenus de location potentiels. De surcroît, le marché du logement à Québec est, avec celui de Regina en Saskatchewan, l'un des plus serrés au pays. C'est-à-dire que les taux d'inoccupation, peu importe le type de logement et l'endroit où il est situé, sont très faibles, autour de 0,6 % (comparativement à 2,5 % environ dans la région de Montréal). Ce taux est presque nul pour les logements de trois chambres à coucher.

Par ailleurs, l'offre de logements disponibles, c'est-à-dire les logements dont les locataires ne renouvelleront pas prochainement leur bail, est également très faible, à 1 %. Cette pénurie de logements est très propice à des hausses de loyer plus rapides que l'inflation au cours des prochaines années.

Les facteurs ayant contribué à cette rareté de logements sont multiples. L'économie de la ville de Québec s'est montrée très résiliente au cours de la dernière récession. Jusqu'à la mi-2009, la ville enregistrait une croissance de l'emploi alors que la plupart des autres villes canadiennes essuyaient un recul. Des emplois, de surcroît, bien rémunérés, comme l'indique votre revenu familial de

100 000 $ par année. Et qui dit croissance de l'emploi dit aussi effet d'attraction pour la ville de Québec sur la main-d'oeuvre venant des autres villes, provinces et pays. Celle-ci a en effet enregistré au cours des dernières années une hausse notable de son solde migratoire positif. On s'attend à ce que 40 000 résidants s'ajoutent, durant la présente décennie, à la population de la ville et de ses banlieues, comparativement à 20 000 lors de la décennie précédente. Ces nouveaux résidants se composent en majorité de jeunes âgés de 15 à 24 ans, soit ceux qui sont susceptibles de former de nouveaux ménages qui, éventuellement, achèteront une propriété.

Seule ombre au tableau: la frugalité annoncée du gouvernement provincial pour les prochaines années. Cela devrait freiner la croissance potentielle de l'emploi. Mais croissance il y aura tout de même, alors que s'amorce un nouveau cycle de croissance économique.

Conclusion: vous vous trouvez dans une bonne région pour réaliser votre but. D'autant plus que vous disposez de plusieurs attributs pour acheter et bien gérer un petit immeuble à revenus.

Comme vous le dites, votre avoir «prend du galon». Vous dites avoir des dettes totalisant

180 000 $ pour une propriété dont la valeur marchande est autour de 260 000 $. Votre avoir accumulé avec cette propriété peut vous permettre d'acquérir un petit immeuble à revenus de deux façons: vous vendez votre propriété et, avec le produit net de la vente (net de la dette et de la commission du courtier), qui devrait s'élever à près de 67 000 $, vous achetez un plex bien situé; vous ré-hypothéquez votre propriété de façon à pouvoir disposer de la mise de fonds requise pour acheter ledit immeuble à revenus. Dans ce dernier cas, vous devrez rencontrer quelques banquiers et bien leur expliquer ce que vous désirez faire.

Vous devrez bien établir l'état des recettes et débours de l'immeuble convoité. Normalement, un plex financé à 75 % de son prix d'achat (pour un immeuble payé à 10 fois environ les revenus de location) dégagera des flux de trésorerie positifs (donc des liquidités nettes allant dans votre compte en banque) à partir de la cinquième année suivant son achat, peut-être plus tôt dans le contexte actuel des faibles taux. Il vous faut donc envisager de supporter à même vos revenus les déficits d'exploitation des premières années. Ces déficits seront encore plus importants si vous optez pour le refinancement de votre bungalow plutôt que de le vendre pour acheter un immeuble à revenus. Notez que, à votre avantage, ces déficits sont déductibles de vos autres revenus imposables.

N'oubliez pas, lors de votre refinancement, de prévoir des liquidités (8000 $ environ s'il s'agit d'un plex) pour faire face aux imprévus.