Le rêve américain revisité

L'effondrement du marché immobilier américain, le nombre record de saisies et le retour du dollar canadien près de sa parité avec le billet vert peut raviver, plus au nord, le rêve immobilier américain. Voici une petite liste de considérants, fiscaux ou autres, inspirée du cabinet KPMG.

- Un non-résidant doit contracter une hypothèque auprès d'une banque américaine. Est non-résidante la personne qui demeure aux États-Unis moins de 183 jours. La mise de fonds requise se chiffre entre 30 et 40 %. Et l'emprunteur non-résidant doit laisser dans un compte auprès de l'institution prêteuse l'équivalent de six mois de versements hypothécaires.

- Le recours à une hypothèque, par opposition au paiement au comptant, va ajouter une dimension de risque liée à l'évolution du taux de change. En revanche, aux États-Unis, le taux d'intérêt sur l'hypothèque peut être fixe pour la durée de l'amortissement, jusqu'à 30 ans.

- Les prix immobiliers inférieurs et le coût de la vie moindre font de l'incursion en sol américain une aventure attrayante. Mais le séjour prolongé rend nécessaire l'achat d'une assurance maladie. Et l'acquisition d'une propriété doit être accompagnée, dans certains États, d'une assurance contre les intempéries et même d'une assurance contre les termites. À cela s'ajoutent les taxes à l'achat, qui peuvent être plus élevées pour les non-résidants dans certains États.

- En cas de location de la propriété, tout loyer versé à un résidant canadien sur un bien immeuble situé aux États-Unis est assujetti à une retenue d'impôt égale à 30 % du montant brut du loyer par le locataire. L'impôt américain sera établi sur le revenu net de location, soit déduction faite des charges comprenant l'intérêt hypothécaire, les frais d'entretien, les impôts fonciers et l'amortissement. À retenir que tout montant d'amortissement admissible, qu'il soit réclamé ou non, vient réduire le prix de base de la propriété et augmenter le gain découlant de sa vente.

- Lors de la vente, un impôt de 10 % du prix de vente sera retenu. La déclaration de revenus américaine devra comprendre le gain réalisé à la vente. À retenir que le taux fédéral d'imposition maximum sur les gains en capital est de 15 % aux États-Unis si le bien est détenu depuis plus de 12 mois. Pour une détention inférieure à 12 mois, l'impôt sur le gain en capital réalisé devient marginal (un taux ordinaire progressif s'applique). L'impôt d'État doit également être pris en compte.

- Par comparaison, au Canada, ce taux le plus élevé serait de 23 %, étant donné qu'ici la moitié du gain en capital est pleinement imposable. Le taux de change aura une incidence sur le montant imposable au Canada, le coût du bien étant converti en dollars canadiens.

- La convention fiscale canado-américaine stipule que seul le gain accumulé depuis le

1er janvier 1985 sera imposé.

- En cas de décès, l'impôt successoral américain admissible lorsqu'un Canadien détient des titres ou des biens immeubles américains peut être substantiellement élevé. Le recours aux services d'un expert ou d'un fiscaliste est alors fortement recommandé.

Vivement la location?