Montréal résiste encore

La crise frappe de plein fouet. Et, pendant ce temps, bien curieusement, le marché immobilier montréalais résiste.

«Malgré un recul de 37 % du nombre de propriétés vendues en janvier, le prix moyen des maisons a continué d'avancer par rapport à 2007», pouvait-on lire dans certains journaux au début de février.

Plus récemment, les Services immobiliers Royal Lepage dévoilaient par voie de communiqué de presse leurs statistiques pour le premier trimestre 2009. Surprise! L'avancée s'est maintenue par rapport au premier trimestre 2007. Le prix moyen des maisons individuelles a grimpé de 2 % sur 2007. Pendant ce temps, au Canada, le prix moyen a reculé de 6,1 %. Pour les maisons à deux étages, souvent des propriétés plus dispendieuses, le prix moyen a reculé certes à Montréal, mais à peine de 0,7 % sur 2007. Quant aux condominiums, le prix moyen est demeuré stable. Encore une fois, ces deux derniers types de propriété ont nettement surclassé leurs semblables canadiens dont les prix moyens ont reculé de 6,5 % (maisons deux étages) et de 4 % (condos) respectivement.

Dans les journaux, à la télévision, à la radio, tous nous disent que la présente crise financière est la plus sévère à survenir depuis le fameux krach de 1929. Laissez-moi vous dire que, pour ce qui est de l'immobilier, j'ai déjà vu passablement pire. Je me rappelle très bien les années 1981-82. Les taux d'intérêt avaient littéralement explosé. Les taux hypothécaires, à 18 % et plus, avaient prix des allures de taux usuraires. C'était la catastrophe pour des dizaines de milliers de propriétaires. Chaque rue des banlieues alignait ses rangées de pancartes à vendre. C'était ahurissant.

Aujourd'hui, en pleine crise financière, je me promène dans les rues de Montréal. Des pancartes à vendre, il y en a, mais pas tellement plus qu'avant. Plusieurs portent d'ailleurs déjà la mention «vendue». Coudonc! Que se passe-t-il?

Comment expliquer cela? Certes, avec des taux hypothécaires entre 3 % et 4 %, financer l'achat d'une propriété est certainement accessible à bien des familles. C'est toujours mieux que les taux de 18 % et plus de 1981-82. Il faut dire également que le système bancaire canadien a bien résisté à la tempête. Tellement bien que quiconque ayant un bon emploi et ayant accumulé un peu de pécule peut accéder au crédit. Ce n'est pas le cas de nos voisins du Sud. Mais au-delà de ces deux facteurs, y en aurait-il d'autres expliquant cette résistance du marché immobilier montréalais?

Je pense que oui. L'étude divulguée en octobre 2008 par la société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sur l'état du marché de la location dans la région de Montréal nous révèle d'autres facteurs de nature à soutenir les valeurs marchandes dans la métropole. D'abord, un constat général, le taux d'inoccupation des logements est nettement à la baisse sur l'île de Montréal. D'octobre 2007 à octobre 2008, le taux d'inoccupation moyen est passé de 2,9 % à 2,4 %. Ce resserrement du marché locatif indique probablement que l'offre de logement à louer comme à acheter est à la baisse. La forte migration nette de 2006 et 2007 explique en partie cette diminution de logements disponibles à Montréal. La croissance de l'emploi chez les 25 ans et moins y est aussi pour quelque chose. La SCHL note dans son étude que l'emploi chez les jeunes a progressé de 4,1 % entre octobre 2007 et octobre 2008. Des postes, de surcroît, surtout à temps plein. La construction de logements locatifs traditionnels a été par ailleurs plus modérée en 2008. Et, il faut ajouter à cela le fait que plus de 600 logements ont été carrément démolis, ajoutant à la rareté de logements.

Il n'est pas dit que le contexte n'empirera pas en 2009. Rien n'est statique sur ce plan. La récession est maintenant là et elle aura certainement un impact négatif sur la demande de logements. Pour l'heure, disons que l'immobilier montréalais se tire d'affaire de façon fort honorable. C'est probablement aussi le cas d'autres régions du Québec. Je pense par exemple à la Ville de Québec où la croissance économique est encore au rendez-vous et où le taux d'inoccupation moyen est à peine de 0,6 % (il y a là rareté sévère de logements). Pour terminer, voici les liens sur Internet des études faites par la SCHL en octobre 2008 pour cinq grandes régions du Québec:

- Montréal: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64413/64413_2008_A01.pdf

- Gatineau: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64385/64385_2008_A01.pdf

- Québec: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64429/64429_2008_A01.pdf

- Sherbrooke: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64449/64449_2008_A01.pdf

- Saguenay: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64437/64437_2008_A01.pdf

- Trois-Rivières: www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64465/64465_2008_A01.pdf

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