Un petit immeuble à revenus dans son avoir: toujours un atout mais pas aux prix actuels

Bonjour M. Chiasson. Vous mentionnez dans votre article intéressant («L'atout d'un immeuble à revenus», paru dans le journal Le Devoir du 20 janvier 2007): «Un petit immeuble à revenus de type propriétaire occupant comporte deux grands avantages: ses revenus permettront de couvrir les dépenses d'exploitation à près de 70 % de la mensualité hypothécaire.»

Vous mentionnez aussi: «Pour la propriété à revenus, il importe de payer un juste prix. Dans le cas d'une propriété à revenus de type propriétaire occupant, il ne faudrait pas payer plus de 10 fois les revenus de location potentiels (en supposant que le logement principal soit aussi loué). Je dis bien ici les revenus de location potentiels et non ceux actuels. Il importe donc de bien évaluer les revenus potentiels de l'immeuble convoité. Parfois, avec des travaux de modernisation pas trop dispendieux, un nouveau propriétaire peut être en mesure de hausser les loyers plus rapidement que l'inflation.»

J'aimerais mieux comprendre l'origine de ces critères d'investissement et obtenir de plus amples informations sur les critères d'achat d'un petit immeuble à revenus afin d'appliquer ce genre de critères à un exemple particulier (un triplex d'une valeur de 480 000 $).

1. Entre autres choses, quelles sont les dépenses d'exploitation à considérer en plus des taxes municipales, chauffage, fourniture d'eau chaude et rénovation (s'il y a lieu)?

2. Dans le contexte actuel (été 2009), êtes-vous encore d'avis que ce genre d'immeuble est un grand atout dans l'avoir de tout individu?

3. Il me semble aussi que le critère «d'au plus 10 fois les revenus de locations potentiels» soit trop restrictif. Pourquoi pas payer au plus 15 fois les revenus de location potentiels?

Veuillez svp me fournir quelques explications et des références documentaires.

Merci à l'avance.

L. F.

Montréal

Bonjour,

Mon conjoint et moi sommes propriétaires d'un triplex. Nous aimerions acquérir un autre immeuble à revenus très bientôt. On m'a dit qu'il nous fallait sept «portes» au total pour pouvoir gérer ces immeubles en créant une compagnie. Je me demandais quels sont les avantages d'avoir sept portes et plus. En fait, pour nous, il s'agit d'un investissement au maximum de nos capacités si on investit dans un quadruplex au lieu d'un duplex, par exemple. Alors, avant de signer une offre d'achat, on aimerait bien savoir ce qu'y nous avantagerait le mieux.

Merci d'y porter une attention.

M. L.

Je considère toujours que posséder au moins un petit immeuble à revenus dans son avoir constitue un atout majeur. C'est tellement vrai que ceux qui en possèdent un ont passé au travers de la présente crise financière sans être véritablement écorchés côté valeur du placement. Même qu'au Québec, dans plusieurs grandes villes, les prix ont continué de progresser en dépit de l'actuel ressac économique. Du moins jusqu'à présent. De tous les types d'actif, le petit immeuble à revenus est probablement celui qui a accordé à son propriétaire le rendement composé annuel le plus élevé depuis 1998. Il a largement surclassé le rendement des titres boursiers durant cette période.

Le hic: les valeurs marchandes me semblent s'être largement éloignées de la valeur économique de ces propriétés. Je conviens d'emblée que les plex, étant des immeubles à propriétaires occupants, ne se sont jamais échangés à leur valeur économique. Ils ont toujours commandé une prime par rapport à celle-ci. Durant les années 1980 et 1990, la norme était que la juste valeur d'un tel immeuble se situait quelque part entre 8 et 10 fois les revenus potentiels. Force est d'admettre que, depuis le début de 2000, cette norme ne tient plus. Vous (L. F.) le constatez dans votre lettre alors que vous dites que ces propriétés s'échangent bien davantage autour de 15 fois leurs revenus bruts potentiels. Je peux même vous dire qu'il n'est pas rare de voir des triplex (prix demandés de plus de 600 000 $ — pourtant de vieux triplex à rénover) être offerts à 20 fois et plus leur revenus actuels. À de tels multiples, l'achat d'un triplex s'apparente à de la folie.

Est-ce une hausse faramineuse des loyers qui a poussé les prix à de tels niveaux? Vraisemblablement non. Par exemple, en 1998, je possédais un triplex à Montréal, dans Ahuntsic, dont les loyers mensuels s'élevaient environ comme suit: 2 1/2 au sous-sol à 405 $; 3 1/2 au second étage à 470 $; 4 1/2 au second étage à 520 $; et le logement principal à 900 $. Revenu total annuel: 27 540 $.

Où en sont aujourd'hui les loyers pour ce type de logements? Selon la plus récente étude de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), qui date d'octobre 2008, les loyers moyens dans Ahuntsic pour ces logements sont: 426 $ pour un studio (ce qui équivaut à un 2 1/2 au sous-sol); 507 $ pour une chambre; 616 $ pour deux chambres; et 819 $ pour trois chambres. Revenu total: 28 416 $. Dans le cas du logement principal d'un plex, le loyer mensuel est certainement plus élevé que celui d'un logement de trois chambres (sans sous-sol ni terrain). Disons que celui-ci tourne aujourd'hui dans le secteur autour de 1200 $. Cela porte le revenu annuel total du triplex à près de 33 000 $. Cela donne sur dix ans une hausse moyenne des revenus de près de 1,7 %. C'est compatible avec le taux d'inflation de la période mais ça ne l'est pas avec l'appréciation de ces propriétés, qui a plus que doublé durant cette période.

Comment expliquer cette dichotomie entre la croissance des loyers et l'appréciation de la valeur des plex? Par les taux d'intérêt? En partie, oui. En 1998, les taux hypothécaires oscillaient autour de 8 %. Aujourd'hui, on parvient à financer une propriété quelque part entre 4 % et 4,5 %. Il y a dix ans, un triplex moderne valait autour de 295 000 $. En supposant que celui-ci ait été financé à hauteur de 75 % de sa valeur marchande, la baisse des taux hypothécaires donne une économie sur le plan des flux de trésorerie de près de 5600 $ par année. Si on ajoute cette économie aux revenus globaux actuels d'une telle propriété (soit 33 000 $), cette dernière rapporte bon an mal an un revenu équivalant à 38 600 $. À un multiple de dix fois les revenus, la valeur marchande de cet immeuble serait donc de 386 000 $ tout au plus. Or, comme vous le mentionnez dans votre lettre, la valeur du triplex considéré est de 480 000 $. Et je puis vous dire que des prix demandés de 600 000 $ et plus ne sont pas rares. La baisse des taux d'intérêt a certes contribué sensiblement à la plus-value de ces propriétés depuis dix ans, mais elle n'explique pas tout, loin de là.

Conséquence: il est difficile de justifier l'achat d'une telle propriété à de tels prix et multiples. Oui, un petit immeuble à revenus constitue un précieux atout dans son avoir. Mais pas à n'importe quel prix. Aux prix actuels très élevés, il faut se demander d'où viendra l'appréciation dans les prochains dix ans. Des baisses de taux d'intérêt? Certainement pas. Les taux sont à des planchers ultimes. Au mieux, ils y restent. Au pire, ils grimpent. De l'inflation future? Là, c'est possible avec la coulée d'argent incroyable à laquelle nous assistons actuellement de par le monde. Ces liquidités risquent à terme d'alimenter l'inflation. Je dis bien à terme car ce n'est pas demain que l'inflation risque de se manifester avec force. À moins de 74 %, les taux d'utilisation des capacités de production sont si faibles en Amérique du Nord qu'il faudra des années de reprise économique avant qu'ils ne grimpent à des niveaux dits fortement inflationnistes.

Conclusion: pour l'instant, tenez-vous en à l'essentiel en matière d'habitation, c'est-à-dire à votre résidence principale.

Ou encore, à un condominium bien situé que vous pourrez offrir en location et que, au préalable, vous serez parvenu à obtenir à un prix sensiblement inférieur au marché. Mais en guise de réponse au second intervenant, M. L., je dirais d'éviter d'aller au bout de ses capacités financières pour acquérir une telle propriété aux prix actuels très élevés. Ou encore, tentez de repérer les grandes villes où ces immeubles s'échangent à des prix plus près de leur valeur économique et où les taux d'inoccupation sont très faibles et le demeureront.

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Courriel: cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca

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