Un plex à 15, voire à 20 fois les revenus: non, merci!

Photo: Jacques Grenier

La lecture de votre article «Oui à l'achat d'un plex, mais pas à n'importe quel prix» (Le Devoir les samedi 1er et dimanche 2 décembre 2007) m'invite à vous faire part des commentaires suivants. En voulant répondre aux questions d'un jeune lecteur de 22 ans sur l'opportunité (ou non) d'acheter un immeuble à revenu (ou un «plex»), vous avez glissé quelques remarques que mon travail d'agent immobilier m'oblige à clarifier, sinon à interroger.

Dans un premier temps, vous fixez un prix «raisonnable» d'un plex en statuant qu'il ne doit pas dépasser dix fois ses revenus. Dans la réalité, actuellement, ce ratio (qui a peut-être été vrai il y a une quinzaine d'années) est plus près de 1 pour 15 pour des triplex ou quadruplex, voire de 20 et plus dans le cas des duplex.

De plus, vous ajoutez qu'il faut compter au moins 20 % de comptant. Erreur. On peut, si notre crédit n'est pas trop mauvais, acheter avec 0 % de comptant un duplex ou un quadruplex. Mais là où je peine à vous suivre, c'est lorsque vous parlez de la nécessité d'épargner pour amasser ce comptant. L'épargne, selon vous, devrait être investie dans des «actions de quelques grandes compagnies canadiennes solides» (comme Nortel, peut-être?). Tranchons: si l'on doit mettre notre argent de côté en investissant à la Bourse pour mieux faire fructifier nos épargnes, pourquoi alors investir dans un plex? N'y a-t-il pas apparence de contradiction?

Je regrette également que vous tranchiez aussi rapidement en écrivant qu'une hypothèque à taux fixe de trois à cinq ans amortie sur une période de 25 ans fera l'affaire, quand on sait que les hypothèques amorties sur 40 ans sont parfois avantageuses pour des nouveaux venus sur le marché de l'emploi (rappelons que notre lecteur qui posait la question initiale n'a que 22 ans).

Je peine également à vous suivre quand vous conseillez l'achat d'un condo qu'on destinerait à la location, car, selon vous, vu le nombre élevé de ce type de propriété, les prix seraient plus négociables. Si tel est le cas, comment peut-on en conclure que la demande en location des condos puisse être si bonne? N'y a-t-il pas contradiction?

Avec toute l'autorité que vous confère votre statut, j'aurais souhaité découvrir plus de rigueur sur un sujet si important pour la majorité des consommateurs qui feront, avec l'immobilier, l'achat le plus important de leur vie.

Respectueusement,

P. D.

Payer pour acheter les troubles de quelqu'un d'autre tout en lui versant en prime les gains potentiels de la propriété convoitée, voilà une offre peu alléchante pour l'acheteur. C'est pourtant la situation dans laquelle se place l'acheteur qui paie 15 fois, voire 20 fois les revenus potentiels d'un «plex».

Vous savez, l'achat d'un plex commande un effort de gestion. Des dépenses de rénovation, il en faudra également. C'est à ce prix que le nouvel acheteur parviendra à accroître les revenus de location, espère-t-il, plus vite que l'inflation. De là viendra le fruit de ses efforts, alors que sa propriété s'appréciera également plus vite que l'inflation. En payant cependant 15 fois ou plus les revenus de location potentiels, les probabilités sont fortes que la valeur marchande de la propriété ne puisse s'apprécier aussi rapidement. Même qu'elle pourrait stagner, voire reculer advenant que le contexte économique se corse.

Plusieurs jeunes générations (peut-être appartenez-vous à celles-là) n'ont jamais connu ce qu'est une véritable récession. Il faut remonter à 1990-91 (j'exclus ici la récession de 2001, qui n'est somme toute qu'une aberration) pour relever la dernière véritable récession ayant sévi en Amérique du Nord et, plus particulièrement, au Canada. Durant une telle période, un repli de 20 % et plus des valeurs marchandes des propriétés est chose possible.

En fait, les Nord-Américains ont vécu la plus longue phase de croissance économique de l'après-guerre, et peut-être même de l'après-krach de 1929. Nombreuses sont les jeunes générations à n'avoir connu que cette longue phase de croissance économique. Une croissance économique mue par le vaste courant de la mondialisation et soutenue par un apport monétaire sans précédent qui s'est traduit par des taux d'intérêt plancher de moins de 2 % dans le court terme en 2001-02.

Autant de liquidités ont amené les banques et autres créanciers à assouplir les termes et conditions du crédit au point d'offrir maintenant des hypothèques amorties sur une période de 40 ans. C'est à cause de ce laxisme des créanciers que les prix des propriétés ont littéralement explosé. À telle enseigne que bien des jeunes sont certainement découragés devant cette enflure des prix. Cela me rappelle l'année 1980, alors que, débutant sur le marché du travail, je magasinais pour l'achat d'un premier duplex. Les propriétaires occupaient alors tellement le haut du pavé qu'ils m'envoyaient gentiment paître aussitôt que je demandais si le prix affiché était négociable. Les prix étaient si élevés que je me souviens avoir dit à mon épouse que nous ne serions probablement jamais propriétaires. Trois ans plus tard, les propriétaires étaient devenus prêts à négocier. Il aura cependant fallu que les taux d'intérêt explosent à des niveaux extraordinaires de 16 % et plus pour les faire descendre de leur piédestal. Mais quelle culbute ce fut pour plusieurs d'entre eux. Ils ont été nombreux à perdre leur propriété à ce moment-là.

En 1989, le marché immobilier a été une fois de plus durement ébranlé, cette fois-ci par l'éclatement de la bulle immobilière provoquée par le krach de 1987 et la débâcle de tout un pan du monde de la finance, soit celui des savings & loans aux États-Unis et des fiducies au Canada (dont la seule survivante fut le Canada Trust). Il s'est ensuivi une très longue période d'accalmie pour le marché immobilier canadien, alors que les plex ne trouvaient presque plus preneur. Cela a duré jusqu'en 1997 environ. Aussi, lorsque vous dites qu'il y a plus de 15 ans que les plex ne se sont pas échangés à un multiple de moins de 10 fois les revenus de location, c'est faux. La surenchère actuelle des multiples existe probablement depuis six ou sept ans, pas plus.

Bien sûr, comme agent-vendeur, votre tâche consiste à réaliser des ventes au prix actuel du marché, point à la ligne. Moi, je suis investisseur. Un investisseur doit reconnaître la juste valeur d'un actif financier. Or, à 15 fois et plus les revenus de location, le multiple prix de vente-revenus de location déroge largement de son niveau historique. Ce n'est pas le cas des indices boursiers, qui s'échangent autour de 17 fois le bénéfice net des 12 derniers mois.

Si une personne doit choisir entre l'immeuble et les actions, la seconde avenue m'apparaît plus favorable en ce moment. Aussi, pour le jeune homme de 22 ans à qui j'ai répondu dans ma chronique du samedi 1er décembre, il vaut mieux pour le moment passer son tour. Cela est d'autant plus vrai qu'il doit d'abord bâtir son épargne. Vu son jeune âge, il peut certainement l'investir dans les actions de grandes entreprises très rentables et montrant un long historique de versements de dividendes élevés et croissants. Ni Nortel, ni Bombardier, ni Metro, ni Alimentation Couche-Tard n'appartiennent, soit dit en passant, à cette catégorie d'entreprises. Elles appartiennent aux entreprises dites de croissance. Lorsque je parle de grandes entreprises menant une solide politique de dividende, je me réfère à des entreprises comme les grandes banques canadiennes, certains grands holdings financiers, les grandes sociétés de services publics et certaines grandes entreprises du secteur énergétique ayant versé de manière indéfectible des dividendes élevés (taux annuel de 2,5 % et plus) trimestre après trimestre, et ce, depuis 20 ans et plus, souvent depuis plus de 50 ans.

J'estime préférable pour notre jeune homme de 22 ans de prendre le temps de construire adéquatement son épargne en investissant dans les actions de ces grandes entreprises même si certaines institutions sont prêtes à financer actuellement 90 % et plus du prix d'achat d'un plex. Il fut un temps (entre 1990 et 1997) où elles refusaient de prêter plus de 75 % du prix d'achat. De toute façon, peu importe la hauteur du financement, je conseille à tout acheteur potentiel de mener son analyse de rentabilité en supposant une mise de fonds entre 20 % et 25 % du prix d'achat.

Lorsque l'économie se porte bien, les institutions financières pèchent trop souvent par laxisme en accordant des hypothèques aux termes et conditions trop avantageux, au point de provoquer la surenchère des prix des immeubles. Par contre, lorsque les choses se corsent, leur attitude change radicalement.

Pour vous en convaincre, regardez ce qui se passe au sud de notre frontière. Les fameuses hypothèques à haut risque sont la preuve concrète de ce laxisme. Des millions de travailleurs ont été leurrés par ces hypothèques à taux initiaux faibles, amorties sur 40 ans, allant même parfois jusqu'à ne prévoir aucun remboursement du capital. Ils ont alors acheté des propriétés à des prix très enflés. Ils sont aujourd'hui des millions à devoir remettre les clés de leur maison à leur créancier. Et tous regardent la valeur de leur propriété dégringoler trimestre après trimestre.

Voilà pourquoi l'investisseur doit prendre garde de ne pas se laisser entraîner dans une telle vague spéculative. C'est pourtant ce qui guette ceux qui achètent des plex à 15 fois et plus les revenus de location potentiels.

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