« Recherche maison avec passé connu »

Photo: OACIQ
Vous marieriez-vous quelqu’un sans connaître son passé? Embaucheriez-vous une personne sans connaître ses antécédents? Non? Alors pas de raison de faire autrement quand il est question de l’achat d’une maison ou d’une copropriété, avec laquelle on se lie souvent pour la vie. Le point sur la déclaration du vendeur.
 
Divulguant en quelque sorte l’état de santé d’une propriété, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est un précieux document, quand vient le temps d’en vendre ou d’en acheter une. Vous serez rassurés d’apprendre qu’il est obligatoire depuis 2012 pour toute transaction impliquant un courtier immobilier.
 
Créée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), cette déclaration fait partie intégrante du contrat de courtage, auquel elle doit être annexée. Il s’agit donc pour vous d’une protection supplémentaire, qui s’ajoute aux connaissances et au devoir de vérification du courtier.
 
Comment ça marche
Si vous êtes un client vendeur et que vous utilisez les services d’un courtier immobilier, c’est lui qui remplira le formulaire avec vous. Vous aurez ainsi l’assurance de ne rien oublier et de comprendre chacun des aspects à divulguer.
 
Si vous êtes un acheteur accompagné d’un courtier immobilier, celui-ci vous aidera à analyser le formulaire fourni par le vendeur. Grâce à son expérience, il pourra vous conseiller sur certaines actions à prendre, comme exiger une réparation ou voir les factures attestant qu’un problème a bien été réglé.
 
On divulgue quoi?
Le vendeur a l’obligation de remplir le formulaire de bonne foi et au meilleur de sa connaissance. Il dévoile ainsi le pédigrée de sa maison, et porte notamment à l’attention de l’acheteur :
 
  • L’année de construction et de son acquisition;
  • Les dégâts ou infiltrations d’eau;
  • Les rénovations;
  • La contamination du sol;
  • La présence de dépôts d’ocre ou de pyrite;
  • Le montant mensuel que les baux rapportent;
  • Les servitudes (autant celles d’Hydro-Québec que du voisin);
  • La fréquence du ramonage;
  • La présence d’insectes et d’animaux nuisibles;
  • Tout ce qui entoure les locataires (avantages particuliers, instances en cour devant la régie, etc.).
 
Et cette liste est loin d’être exhaustive! Bref, ce formulaire devrait indiquer tous les vices connus par le vendeur. Ceci assure la vente d’un bien conforme à ce qui est annoncé et minimise les risques de poursuite pour les vendeurs.
 
Et l’inspection préachat, dans tout ça?
Même si aucun problème n’a été consigné dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, celui-ci ne peut remplacer l’inspection préachat, qui devrait idéalement précéder toute transaction immobilière. Cela dit, les informations fournies par le vendeur dans le formulaire peuvent cependant aiguiller votre inspecteur quant aux aspects à vérifier.   

Un formulaire créé par l’OACIQ

L’OACIQ a pour mission de protéger le public dans le domaine du courtage immobilier et hypothécaire. Dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi sur le courtage immobilier, l’Organisme conçoit notamment l’ensemble des formulaires de courtage immobilier, annexes et clauses de courtage, afin de veiller au bon déroulement de votre transaction immobilière.

La clause D13.8

Défense de taire les morts violentes
 
L’affaire Fortin c. Mercier
En novembre 2013, la Cour supérieure a déterminé que le vendeur d’un immeuble a l’obligation d’informer les acheteurs qu’une mort violente y est survenue, dans le jugement Fortin c. Mercier.
Après avoir fait affaire avec deux courtiers, qui lui mentionnent leur obligation déontologique de divulguer un double suicide dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, le vendeur met son immeuble en vente par lui-même sur le web. Quand un jeune couple se montre intéressé, il omet de leur dévoiler l’événement tragique. Le jeune couple acquiert la propriété et apprend la tragédie par la bouche d’un voisin, quelques jours plus tard. Ils n’emménageront jamais dans l’immeuble et entameront un recours en justice.
La Cour supérieure affirme dans son jugement que le vendeur aurait dû informer les acheteurs du double suicide, puisque cet élément « est de nature à influencer une transaction immobilière » et « doit être dévoilé afin que le consentement du cocontractant soit libre et éclairé ». Le tribunal prononce par conséquent la nullité de la vente et accorde des dommages aux acheteurs.

Acheter après un suicide : l’histoire de Julie et Antoine
Accompagnés par leur courtière, Julie et Antoine ont acquis une jolie maison à Québec. Ils l’ont fait en sachant qu’une jeune fille s’y était suicidée, puisque cette information était consignée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
« Notre courtière nous a aidés à comprendre ce que ça impliquait et à préparer notre rencontre avec les vendeurs, ébranlés, qui voulaient discuter avec nous avant de signer, raconte Julie. Depuis, nous avons tout rénové. Notre maison est remplie de joie et de belles vibrations! » Comme quoi un consentement libre et éclairé peut déboucher sur une issue positive pour les deux parties.