Surchauffe du secteur immobilier - Carney prévient les ménages que les taux d'intérêt pourront augmenter

Entre janvier et mai, 196 749 maisons ont changé de propriétaire.
Photo: Agence Reuters Shaun Best Entre janvier et mai, 196 749 maisons ont changé de propriétaire.
Après deux ans passés à mettre les Canadiens en garde contre la hausse de leur endettement et du prix des maisons, le banquier central a semblé vouloir monter le ton d'un cran hier lors d'un discours présenté devant la Chambre de commerce de Vancouver, à l'épicentre du phénomène.

Les prix des maisons au Canada ont progressé de 31 % par rapport au creux touché au début de 2009 et dépassent aujourd'hui de 13 % le sommet atteint avant la crise, observe-t-il dans le texte du discours qu'il devait présenter. À Vancouver, les prix ont rebondi de 55 % et dépassent de 29 % le précédent record.

Ce retour en force du marché immobilier se révèle pour le moins «inhabituel», souligne Mark Carney. Il avait fallu 12 ans, après la récession des années 90, avant que l'investissement résidentiel réel ne retrouve le niveau qu'il avait avant la crise. Il n'a fallu qu'un an et demi cette fois.

Cette situation au Canada est en partie le résultat de la belle tenue de l'économie canadienne en matière d'emploi et de revenus, a-t-il dit. «Toutefois, elle tient aussi aux conditions favorables inégalées d'octroi de prêts et potentiellement à des hypothèses exagérément optimistes au sujet de l'évolution future.»

Endettement et vulnérabilité


Si le contexte a été, et reste encore aujourd'hui, relativement favorable à l'accessibilité à la propriété, a-t-il poursuivi, «c'est en grande partie parce que les taux d'intérêt sont exceptionnellement bas». «Les taux ne demeureront pas éternellement à leurs niveaux actuels», a-t-il toutefois souligné. Et lorsque ces taux augmenteront, leur incidence «sera probablement plus importante qu'au cours des cycles précédents étant donné l'endettement plus élevé des ménages canadiens».

Le niveau moyen du prix des maisons équivaut désormais à quatre fois et demie le revenu disponible des ménages alors que la moyenne des 25 dernières années était de trois fois et demie. «Les Canadiens sont aujourd'hui aussi endettés — en proportion de leur revenu — que les Américains et les Britanniques», déplore Mark Carney. L'amélioration des conditions économiques et les taux d'intérêt extrêmement bas n'empêchent pas la proportion de ménages canadiens considérés comme très vulnérables à un choc économique néfaste d'être à son niveau le plus élevé en neuf ans.

Le gouverneur de la Banque du Canada a salué encore une fois les derniers resserrements par le gouvernement de certaines règles hypothécaires. Il a conclu son allocution en adressant à nouveau une mise en garde aux Canadiens et aux banques qui leur prêtent de l'argent quant à la trajectoire que suivra inévitablement le loyer de l'argent. «Nos institutions ne devraient pas être leurrées par un faux sentiment de sécurité provoqué par les taux d'intérêt actuels. De même, les ménages devront se montrer prudents au moment de contracter des emprunts et tenir compte du fait que, pendant la durée d'un prêt hypothécaire, les taux d'intérêt seront souvent beaucoup plus élevés.»

En attendant le premier coup de poing

Le ton plus appuyé des mises en garde de Mark Carney n'est pas passé inaperçu. «Ces paroles sont manifestement celles d'un homme qui veut en découdre, a observé Michael Gregory, économiste à la Banque de Montréal. Mais tant que l'inflation reste maîtrisée sur le terrain, la Banque du Canada ne donnera pas un seul coup de poing sous forme de resserrement des conditions monétaires. Pas pour le moment du moins», a observé l'analyste, qui a rappelé que les marchés n'attendent plus de hausse des taux d'intérêt avant l'année prochaine.

Pendant ce temps, le prix des maisons poursuit son ascension, a rapporté hier l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Leur prix moyen a bondi en mai de 8,6 % au pays pour atteindre 376 817 $ malgré un volume de ventes demeuré stable. Cette hausse de prix spectaculaire vient, en bonne partie, de facteurs particuliers qui faussent le portrait d'ensemble, a toutefois noté l'ACI. Si on retire la vente de résidences cossues à Vancouver, cette hausse moyenne recule à 5,4 %. Si l'on écarte aussi Toronto, où le marché est très serré, le taux baisse à 3,7 %.

Au total, 196 749 maisons ont changé de main du mois de janvier au mois de mai par l'entremise du système MLS, a-t-on rapporté. Cela correspond à la moyenne des dix dernières années pour la même période. Une modeste hausse du nombre de nouvelles inscriptions à Montréal et à Toronto en mai est venue compenser une légère baisse observée à Vancouver, dans la vallée du Fraser et dans la région de l'Okanagan.

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