De nouvelles règles pour les étrangers et les ménages surendettés

Les règles canadiennes prévoient que les gains en capital réalisés grâce à la vente d’une résidence principale sont exempts d’impôts.
Photo: Jonathan Hayward La Presse canadienne Les règles canadiennes prévoient que les gains en capital réalisés grâce à la vente d’une résidence principale sont exempts d’impôts.

Le gouvernement fédéral donne un nouveau tour de vis aux règles canadiennes pour répondre à deux maux qui touchent le marché de l’immobilier au Canada : la flambée des prix dans les marchés de Vancouver et de Toronto ainsi que le surendettement des ménages. Le ministre des Finances, Bill Morneau, a dévoilé mardi une série de mesures, à commencer par une modification aux règles fiscales pour éliminer une échappatoire utilisée par des investisseurs étrangers.

Les règles actuelles prévoient que les gains en capital réalisés grâce à la vente d’une résidence principale sont exempts d’impôts. Les investisseurs étrangers non résidents doivent payer des impôts sur les gains en capital, mais plusieurs d’entre eux utilisent l’échappatoire en déclarant qu’il s’agit de leur résidence principale ou de celle de membres de leur famille.

Ottawa veut mettre fin à cette pratique qui a contribué à faire augmenter le prix des habitations à Vancouver et à Toronto. « Nous veillerons à ce que l’exemption pour résidence principale ne soit offerte qu’aux résidents canadiens, et que les familles puissent désigner une seule propriété comme résidence principale pour une année donnée, comme il se doit », a déclaré M. Morneau lundi matin, lors d’une conférence de presse à Toronto.

Déclaration obligatoire

Pour y arriver, l’Agence du revenu du Canada réclamera désormais des informations au sujet de la résidence admissible à l’exemption d’impôts dans la déclaration de revenus.

Le gouvernement n’est pas en mesure d’évaluer combien d’acheteurs étrangers ont bénéficié de cet avantage fiscal jusqu’à présent, mais il dit vouloir contrer le recours abusif à l’exemption pour « améliorer l’équité fiscale ».

Il s’agit d’une mesure supplémentaire visant à contrer la croissance fulgurante des prix de l’immobilier dans les deux métropoles canadiennes. La Colombie-Britannique impose depuis le début du mois d’août une taxe de 15 % sur les transactions immobilières effectuées par des étrangers et l’Ontario songe à faire de même. Rien n’indique que les investisseurs étrangers se tourneront maintenant vers le marché montréalais, qui affiche toujours une surabondance d’appartements en copropriété.

Contrôles uniformes

Ottawa a également annoncé lundi une mesure qui touchera les ménages canadiens d’un océan à l’autre : à compter du 17 octobre prochain, tout nouveau prêt hypothécaire assuré devra faire l’objet d’une « simulation de crise » par le prêteur. Les prêts à taux fixe de cinq ans ou plus en étaient jusqu’ici exclus.

« Bon nombre de familles de la classe moyenne qui cherchent à s’acheter leur première maison voient les prix grimper, souvent hors de leur portée. Certaines familles assument un niveau d’endettement élevé dans leur empressement d’acheter avant qu’il ne soit trop tard », a indiqué M. Morneau.

Cette mesure, a-t-il ajouté, vise à « faire en sorte que les Canadiens contractent des prêts hypothécaires qu’ils pourront rembourser, même si les taux d’intérêt augmentent ou que leur revenu baisse à l’avenir ».

Il est à noter que les propriétaires qui détiennent déjà une hypothèque assurée ou qui la renouvellent ne sont pas concernés par la mesure. Là encore, le gouvernement n’a pas évalué avec précision l’impact de ce changement qui compliquera l’obtention d’un prêt pour certains acheteurs.

Le gouvernement Trudeau s’était déjà attaqué à la question de l’endettement des ménages en décembre 2015, lorsqu’il avait décidé de faire passer de 5 % à 10 % la mise de fonds minimale pour la partie du prix d’une habitation d’une valeur de plus de 500 000 $.

Partager les risques

Le gouvernement veut finalement se pencher sur le partage des risques liés aux prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Il publiera dans les prochaines semaines un document de consultation jetant les bases de ce programme qui pourrait obliger les prêteurs hypothécaires à gérer une partie des pertes en cas de défaut de paiement.

« Une politique de partage des risques avec les prêteurs viserait à rétablir un équilibre dans le système de financement du logement de telle sorte que les prêteurs soient exposés à un niveau significatif, mais gérable, de risque de défaut de paiement hypothécaire », résume un document d’information publié par le ministère des Finances.

L’ensemble des changements dévoilés lundi sont le fruit des travaux d’un groupe de travail du gouvernement fédéral réunissant des représentants des municipalités, des provinces et d’organismes fédéraux comme le Bureau du surintendant des institutions financières et la SCHL.