Le réveil risque d’être brutal

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Les nouvelles règles proposées par Québec pour freiner l’hébergement illégal obligeraient la majorité des utilisateurs « réguliers » d’Airbnb de Montréal et de Québec à cesser d’utiliser la populaire plateforme ou à continuer d’agir dans l’illégalité, tout en s’exposant à des amendes salées, a constaté Le Devoir.

Dans le projet de règlement qui accompagne le projet de loi 67 déposé récemment, Québec a modifié la définition d’établissement d’hébergement touristique pour inclure les utilisateurs de sites comme Airbnb. Selon les changements proposés, toute personne qui loue au moins une unité d’hébergement « sur une base régulière » et au moyen d’une annonce publique doit obtenir une attestation de classification et percevoir la taxe d’hébergement. Qu’est-ce qu’une « base régulière » ? Le projet de règlement ne le dit pas.

Cela oblige donc les utilisateurs « réguliers » d’Airbnb à se procurer un permis, qui est délivré à condition que le règlement municipal d’urbanisme de la Ville ou de l’arrondissement où ils habitent le permette.

Le problème, c’est que les règles d’urbanisme applicables dans les secteurs résidentiels où Airbnb est très populaire empêchent l’obtention d’une attestation. La majorité des adeptes de la plateforme qui craignent de s’exposer à des amendes si des inspecteurs jugent qu’ils utilisent Airbnb « sur une base régulière » ne pourraient donc pas se conformer aux nouvelles règles.

Règles strictes

Le Devoir a demandé à tous les arrondissements centraux de Montréal si leurs règles d’urbanisme permettent actuellement de délivrer une attestation de classification à un utilisateur d’Airbnb qui en ferait la demande.

Sur Le Plateau-Mont-Royal, qui estime à 1300 la quantité de logements offerts grâce à la populaire plateforme, les « résidences de tourisme » — la catégorie à laquelle est associée une location Airbnb — ne sont permises que dans les zones à forte densité commerciale, comme sur la rue Saint-Denis ou le boulevard Saint-Laurent. « Étant donné que la plupart de ces logements à des fins touristiques se retrouvent dans les quartiers résidentiels, il est fort improbable qu’ils obtiennent la nouvelle certification du ministère du Tourisme », a indiqué la porte-parole de l’arrondissement, Catherine Piazzon.

Le même scénario se répète dans Rosemont–La Petite-Patrie, qui ne permet l’usage « hôtel-appartement » que dans certains secteurs, et dans Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, où les logements offerts grâce à Airbnb doivent être situés sur les rues commerciales.

La réglementation n’est pas beaucoup plus permissive dans l’arrondissement Ville-Marie, qui comprend pourtant le centre-ville. Les établissements touristiques de type Airbnb sont permis sur 55 % du territoire, soit un peu plus de 9 km2. Mais attention : une règle prévoit qu’un utilisateur Airbnb qui obtiendrait sa certification devrait se trouver à au moins 150 mètres d’un autre utilisateur Airbnb ayant obtenu son attestation.

Parmi les autres arrondissements dans lesquels on trouve plusieurs logements Airbnb en location, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve autoriserait la délivrance d’une attestation sur 35 % de son territoire, contre 15 à 20 % dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, tandis que Verdun dirait non à toutes les demandes puisque ce type de location n’est pas autorisé.

À Québec, les règles varient également selon les secteurs : une attestation pourrait être délivrée dans certaines portions de la plupart des arrondissements, mais les habitants de Beauport et des Rivières essuieraient un refus.

« Extrêmement difficile à appliquer »

Les problèmes de mise en application de la loi proposée par la ministre du Tourisme, Dominique Vien, ont été soulevés par la Ville de Montréal lors des consultations particulières sur le projet de loi 67. « Il est nécessaire d’obtenir une collaboration en amont avec [les arrondissements] pour éviter de devoir refuser de trop nombreuses demandes d’attestation, a fait valoir le vice-président du comité exécutif, Harout Chitilian. Dans les faits, certaines des unités visées se retrouvent en zone résidentielle ou mixte et sont donc non conformes. »

Le représentant de la Ville de Montréal a par ailleurs demandé à la ministre de préciser la notion de « base régulière ». « Si cette notion n’est pas clarifiée, cette loi sera extrêmement difficile à appliquer », a-t-il dit.

Sur Le Plateau–Mont-Royal, le conseiller Richard Ryan rappelle que les nuisances liées aux utilisateurs d’Airbnb se multiplient dans les quartiers résidentiels. Les citoyens se plaignent notamment du bruit et du va-et-vient des touristes. Pour l’arrondissement, il n’est donc pas question de modifier les règles d’urbanisme pour faciliter l’obtention d’une attestation.

M. Ryan se demande par ailleurs si les 18 inspecteurs prévus dans le projet de loi pour épingler les utilisateurs qui contreviennent aux règles suffiront à la tâche.

Selon Gérard Beaudet, professeur à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal, il serait surprenant que les municipalités ou les arrondissements choisissent d’élargir leurs zones commerciales pour permettre aux utilisateurs réguliers d’Airbnb de se procurer une attestation. « S’il y a une pression très forte dans un secteur touristique, il pourrait arriver qu’on veuille diminuer cette pression en élargissant la zone aux quartiers environnants, mais toujours en gardant en tête cette idée que les résidents permanents pourraient assez mal recevoir ce changement », note-t-il.

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