Projections de la SCHL - L'immobilier résistera à l'afflux de baby-boomers à la retraite

Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir

Si certains imaginent déjà un scénario catastrophe, le vieillissement de la population à lui seul ne sera pas suffisant pour entraîner un bouleversement majeur sur le marché de l'immobilier résidentiel, estime la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) dans une nouvelle étude.

Se basant sur les données actuelles d'achat et de vente par tranche d'âge, de même que sur les projections démographiques, la SCHL a tenté d'établir le portrait général de la demande des 20 prochaines années de manière à aborder les interrogations de ceux qui craignent une chute de demande, et donc de la construction et des prix.

Selon l'étude, présentée hier dans le cadre d'une conférence sur les prévisions annuelles de la SCHL, depuis le milieu des années 90, 113 000 ménages achètent une propriété neuve ou sur le marché de la revente. À l'opposé, 78 000 ménages vendent une propriété. L'écart de 35 000 s'explique par l'achat de condos et de maisons neuves.

Au fil du temps, toutefois, les baby-boomers vont devenir davantage vendeurs qu'acheteurs. Entre 2025 et 2030, cet écart de 35 000 sera de 15 000, croit la SCHL. Rien à voir avec un scénario sombre.

«Si on regarde les ménages qui vendent et achètent des logements, le nombre d'acheteurs va toujours surpasser le nombre de vendeurs d'ici 2030», a dit Francis Cortellino, analyste principal de marché à la SCHL. La notion voulant que le vieillissement de la population se traduise par un raz-de-marée de ventes contre lequel la demande va être trop faible «ne va pas se réaliser», selon lui.

De façon précise, la tranche d'âge des 65 ans et plus va passer de 800 000 personnes à 1,5 million en 2030. Quant à celle des 15-64 ans — au sein de laquelle les 25-54 ont représenté le gros de l'activité immobilière —, elle va reculer de 2,6 à 2,5 millions.

Cependant, la SCHL n'a pas poussé l'étude jusqu'à imaginer l'impact de cette diminution de la demande. «Notre recherche n'en est pas rendue là, a dit M. Cortellino. Plusieurs facteurs peuvent influencer le prix: les taux d'intérêt, les revenus, etc. Or l'approche que nous avons prise était purement démographique. On voulait déterminer s'il y avait un déséquilibre entre les acheteurs et les vendeurs. Mais on va continuer.»

Il reconnaît néanmoins qu'un marché où les vendeurs sont plus nombreux peut observer des baisses de prix.

Perspectives 2011

L'année 2010 s'est déroulée à deux vitesses. En début d'année, les acheteurs se sont rués sur le marché en imaginant que les taux d'intérêt allaient bientôt remonter. La deuxième moitié d'année a été plus calme. En moyenne au Québec, les prix ont augmenté de 7 %. Sur l'île de Montréal et à Laval, la hausse a été de 10 %.

À ce chapitre, il existe d'énormes différences entre les secteurs du Grand Montréal. Sur l'île, par exemple, un condo se vend en moyenne 279 000 $, contre 200 000 $ à Laval, 190 000 $ sur la Rive-Sud et 161 000 $ sur la Rive-Nord.

Selon les données qui circulent fréquemment, un propriétaire de maison unifamiliale consacre plus de 35 % de son revenu avant impôts à son hypothèque, aux taxes foncières et aux services publics. Au début de la dernière décennie, c'était environ 26 %.

En 2011, les prix devraient n'augmenter que de 2,5 %, selon les prévisions de la SCHL, qui invoque entre autres le fait que le marché va être plus équilibré entre vendeurs et acheteurs. Le nombre de transactions pourrait se situer sensiblement au même niveau qu'en 2010, soit environ 80 000.

La SCHL s'attend par ailleurs à ce que l'année 2011 soit celle d'un ralentissement de la construction. Les mises en chantier dans le créneau des maisons vont diminuer de 3 %, comparativement à une baisse de 15 % dans le logement collectif.

Parallèlement, les taux hypothécaires devraient demeurer stables, l'excédent migratoire au Québec va se chiffrer à 52 000 personnes, mais les intentions d'achat sont en baisse.
1 commentaire
  • Sylvain Auclair - Abonné 25 novembre 2010 14 h 47

    Dommage

    Les maisons ne seront jamais plus abordables.