Danger: la spéculation foncière menace l'économie

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Et un autre. À la liste des grosses pointures qui ont récemment évoqué le risque grandissant d'une bulle immobilière au Canada, il faut désormais ajouter le réputé Don Coxe, qui a longtemps été stratège en chef de la Banque de Montréal et de sa filiale américaine, Harris Investment Management.

Dans l'ensemble du pays, le prix des propriétés a explosé d'environ 20 % depuis un an, faisant dire à certains économistes et analystes qu'il s'agit là d'une anomalie puisque l'activité économique n'a rien de particulièrement dynamique. M. Coxe, un inclassable qui a l'habitude de ponctuer ses analyses de références démographiques et de mythologie grecque, n'hésite pas à parler d'excès.

«Si j'étais le ministre des Finances, j'essaierais vraiment de calmer la spéculation immobilière au Canada», a dit M. Coxe hier lors d'un passage à Montréal pour donner un discours organisé par la Banque. «La première chose qu'il devrait vraiment faire, c'est relever le montant exigé comme une mise de fonds. Le fait de n'avoir qu'une exigence minimale de 5 % ou 10 %, c'est une invitation à la spéculation.»

M. Coxe aime souvent rappeler qu'en 2002, il a prédit l'explosion du prix des matières premières. La suite des choses lui a donné raison, le pétrole grimpant à des niveaux stratosphériques, tout comme plusieurs métaux et minéraux.

Les questions entourant l'existence ou non d'une bulle font jaser le monde économique depuis un certain temps déjà. L'inquiétude porte principalement sur des villes comme Toronto et Vancouver, dont le passé n'est pas tout à fait exempt de dérapages concernant les prix.

Mercredi, l'équipe d'économistes du Mouvement Desjardins y est allée d'une note aux clients mi-figue mi-raisin dans laquelle ils ont nié l'existence d'une bulle tout en exprimant des inquiétudes au sujet d'un niveau d'activité «inhabituel» dans le marché immobilier. Selon eux, 4,4 % du prix des propriétés est uniquement attribuable au fait que les taux d'intérêt sont si faibles.

Pas de crainte pour le Québec

Au Québec, la hausse des prix ne fait pas trembler les analystes. Ils ont certes repris 15 % depuis le creux observé en décembre 2008, mais selon le Mouvement Desjardins, il n'y a pas lieu de s'inquiéter.

Le Mouvement Desjardins a tout de même salué les mesures annoncées le mois dernier par le ministre des Finances, Jim Flaherty, qui concernent notamment le refinancement hypothécaire et le niveau des mises de fonds pour les propriétés où aucun logement ne sera occupé par le propriétaire. Les mesures, qui visent plus la spéculation que l'accès à la propriété pour les premiers acheteurs, entrent en vigueur le 19 avril.

«Même s'il n'existe aucune indication claire quant à la formation d'une bulle immobilière au Canada, nous prenons aujourd'hui des mesures modérées, prudentes et précoces pour contrer cette éventualité», a indiqué le ministre Flaherty lors du dévoilement des mesures, le 16 février.

Bien que le marché canadien des prêts hypothécaires s'appuie beaucoup moins que le marché américain sur l'octroi de prêts dits «exotiques», destinés aux gens dont le dossier de crédit est considéré comme mauvais, les autorités veulent éviter toute tendance s'apparentant à une surchauffe.

M. Coxe a dit qu'il fait «absolument partie» de ceux qui trouvent que le marché immobilier, dont les prix ont reculé de 13 % en 2008 avant de rebondir comme peu s'y attendaient, mérite une attention particulière puisque la récente hausse des prix évolue indépendamment du reste de l'économie et de la démographie.

En Bourse

«Imaginez ce que serait la Bourse si les gens pouvaient acheter des actions avec une mise de fonds de 5 %. Imaginez la spéculation folle, dit-il en laissant planer le doute. Présentement, les achats sur marge pour investir en Bourse représentent une petite partie de l'activité seulement.»

Lors d'une conférence à Vancouver le 25 février, le premier sous-gouverneur de la Banque du Canada, Paul Jenkins, a reconnu qu'une partie de la reprise économique canadienne semble provenir du marché immobilier résidentiel, mais que celui-ci ne l'incite pas à dire qu'il s'agit d'une bulle.

Une semaine plus tôt, cependant, une autre grosse pointure disait carrément le contraire. «Y a-t-il une bulle dans le marché immobilier canadien? Ça semble vraiment être le cas», a écrit le stratège David Rosenberg, de la firme Gluskin Sheff + Associates, dans le Globe and Mail. Selon cet ancien économiste de Merrill Lynch, l'évolution des prix n'a aucun lien avec celle du revenu personnel.

«Alors que le revenu personnel a reculé de 1 % depuis un an, les prix ont augmenté de 21 % et atteignent des records, tout comme le nombre de ventes», a écrit M. Rosenberg. L'augmentation des prix rivalise avec celle de 1989, a-t-il dit. «À l'époque, les taux d'intérêt étaient plus élevés, mais l'économie venait de signer une expansion phénoménale, contrairement à l'économie d'aujourd'hui qui est en transition entre une récession et le début d'une reprise.»

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