Vos finances - Hypothèque, entre le variable et le fixe

L’emprunteur hypothécaire hésite souvent entre la sécurité du taux fixe et le niveau plus faible du taux d’intérêt variable.
Photo: L’emprunteur hypothécaire hésite souvent entre la sécurité du taux fixe et le niveau plus faible du taux d’intérêt variable.

L'hésitation de l' emprunteur hypothécaire demeure grande entre opter pour le niveau plus faible du taux d'intérêt variable et retenir la sécurité offerte par le taux fixe. Ou encore entre rechercher un versement plus petit et choisir un amortissement plus rapide. La Banque Nationale veut permettre de trancher avec le multitermes.

Le prêt hypothécaire multitermes (ou multichoix, à la Banque Nationale) reprend le concept de diversification si cher à l'univers du placement pour l'appliquer au crédit. Résumé simplement, l'approche repose sur un fractionnement de l'hypothèque en plusieurs tranches. «Le nombre de ces tranches peut atteindre la centaine. Il n'a pour limite que les contraintes technologiques. Mais l'on observe généralement un recours à trois tranches, en moyenne», a précisé André junior Robidoux, directeur principal, Solutions de crédit et administration de produits à la BN.

Ainsi, sous le même acte hypothécaire, l'emprunteur peut retenir un taux variable pour une portion du prêt, et un terme avec taux fixe pour l'autre.

«Il voudra alors créer un équilibre entre le taux de court terme, plus avantageux, tout en recherchant la sécurité du versement découlant du taux fixe, à long terme, advenant une hausse des taux d'intérêt.»

Le spécialiste de la Nationale parle aussi d'une combinaison possible de produits. Supposons une hypothèque restante de 50 000 $ sur une valeur de 100 000 $. Le propriétaire peut conserver son hypothèque restante et y greffer une marge de crédit qui lui permettra d'accéder à sa valeur nette ou de la «liquéfier», le tout étant soumis au plafond maximal de 75 % (de 95 % si la portion supplémentaire est garantie par la SCHL). «Dans le cas d'un refinancement par exemple, il peut choisir de conserver sa tranche existante et y ajouter une nouvelle tranche.»

Diversification

Selon un sondage SOM réalisé en août 2004, l'existence de l'hypothèque multitermes n'est connue que par 31 % des ménages québécois. Le concept existe pourtant depuis plusieurs années et il a été développé dans un contexte où l'immobilier était plus accessible. «Ce produit est né d'une vision de diversification et d'une flexibilité technologique», a résumé André Robidoux.

Mais il s'adapte très bien à l'environnement actuel. Il permet notamment de faciliter l'accès à la propriété, sans cesse plus restreint ces dernières années sous la poussée des valeurs marchandes. Un accès que d'autres produits vont chercher à maintenir en recourant à des formules proposant plutôt de limiter le versement à l'intérêt dû seulement. L'on pense, ici, à la marge de crédit hypothécaire ou encore au nouveau prêt de GMAC Canada, qui propose un taux fixe (généralement celui pour le terme de cinq ans) augmenté de 0,5 % mais dont la mensualité n'est composée que de l'intérêt dû. Quant à l'amortissement, au remboursement du capital, l'on mise sur le fait que généralement, les Canadiens conservent leur propriété pendant cinq à sept ans.

Or, ces produits ne sont pas pour tous. «On peut greffer des options à la marge de crédit, dont celle de paiements fixes. N'empêche, les gens ne sont pas tous à l'aise avec ce produit. Plusieurs ont besoin de connaître l'amortissement de leur hypothèque.»

Enfin l'hypothèque multitermes ouvre aussi la porte à des changements et à des compromis recherchés en période de hausse imminente du loyer de l'argent. Quoique cette hausse pressentie ne soit pas alarmante. «Les économistes parlent de certaines hausses à venir, mais l'on ne croit pas que les taux d'intérêt vont devenir un problème. Tout indique que le financement des propriétés demeurera abordable», a rappelé André Robidoux.