Des logements abordables éprouvés par la hausse des valeurs foncières

La spéculation foncière qui fait rage à Montréal fait également souffrir les organismes qui gèrent des logements sociaux et abordables.
Olivier Zuida Le Devoir La spéculation foncière qui fait rage à Montréal fait également souffrir les organismes qui gèrent des logements sociaux et abordables.

La spéculation foncière à Montréal fait également souffrir les organismes qui gèrent des logements sociaux et abordables. Ces derniers craignent de devoir augmenter les loyers de certains de leurs locataires si les pouvoirs publics ne trouvent pas un moyen de réduire leur fardeau fiscal.

« On ne peut pas fonctionner avec le régime d’imposition que la Ville fait en ce moment. On va tous mourir à petit feu », lance au Devoir Richard Phaneuf, président de la Corporation d’habitation Porte jaune, un organisme à but non lucratif. Ce dernier gère un bâtiment situé dans le quartier Milton-Parc, dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, qui compte 8 chambres et 13 logements locatifs destinés à une clientèle à faible revenu.

La situation financière de l’OBNL montréalais est précaire, comme c’est le cas pour de nombreux autres. L’édifice qu’il gère nécessite d’ailleurs de nombreux travaux en raison de son état, qui s’est dégradé au fil des années. Or, la valeur foncière de la bâtisse n’a cessé de grimper au fil des rôles d’évaluation, faisant grimper le poids des taxes municipales sur le budget de l’organisme.

Pourquoi les locataires auraient[-ils] à payer pour un zonage basé sur la revente spéculative d’un bâtiment plutôt que sur le maintien d’un logement où ils peuvent demeurer de façon abordable ?

La Corporation d’habitation Porte jaune s’est ainsi tournée l’an dernier vers le Tribunal administratif du Québec (TAQ) pour tenter d’obtenir une révision à la baisse de l’évaluation foncière de son bâtiment, sous prétexte que celui-ci ne peut bénéficier de la spéculation immobilière, contrairement aux propriétaires privés.

« On est un OBNL, qui est sujet à une loi qui empêche la spéculation dans le secteur », explique M. Phaneuf dans une longue entrevue.

Une loi privée adoptée en 1987, qui concerne un ensemble de propriétés du quartier Milton-Parc destinées à une clientèle à faible revenu, est en effet venue imposer plusieurs restrictions à la revente de ces logements. Ils doivent d’abord être offerts aux copropriétaires existants à un prix équivalent à celui du solde hypothécaire. Tout acquéreur doit aussi s’engager à louer les logements acquis en priorité à des personnes à faible revenu, laissant donc peu de place à une acquisition destinée à réaliser d’importants profits à la revente.

« Nous logeons le pauvre monde », résume Richard Phaneuf, qui craint de devoir augmenter le loyer de ses locataires s’il n’obtient pas une baisse de la valeur foncière du bâtiment, qui accueille notamment quelques réfugiés. Il a aussi accueilli des sans-abri dans le passé. « On ne veut pas augmenter les loyers », insiste-t-il.

Devant un premier échec devant le TAQ, qui a maintenu la valeur foncière de la Corporation d’habitation Porte jaune dans une décision rendue en juillet dernier, l’organisme s’est tourné vers la Cour du Québec, qui a accepté en décembre dernier d’entendre sa demande d’appel. Une audience doit avoir lieu dans cette affaire en janvier 2024, a indiqué au Devoir l’avocat de l’organisme, Manuel Johnson.

« Je pense que ce recours pourrait servir à illustrer le problème, mais [même] si on a gain de cause en Cour du Québec, ça ne va pas régler le problème pour les autres OBNL et les autres coopératives d’habitation », relève Me Johnson.

Un modèle à revoir

Jointe par Le Devoir, la directrice générale de la Fédération des OBNL d’habitation de Montréal, Chantal Desjardins, confirme d’ailleurs que de nombreux organismes aux finances précaires souffrent durement de la hausse des valeurs foncières des bâtiments dans lesquels ils accueillent des locataires à faible revenu. « Et dès qu’on a des taxes plus élevées, on le sait, ça va vers les locataires », qui reçoivent une augmentation conséquente de leur loyer, rappelle-t-elle.

Mme Desjardins milite ainsi pour la mise en place d’un taux de taxation différencié pour les OBNL d’habitation. « On ne comprend pas pourquoi on serait taxé de la même façon » que les propriétaires de bâtiments résidentiels conventionnels, se désole-t-elle. D’autant que les OBNL d’habitation ont comme mandat d’assurer la « pérennité » des logements sociaux et abordables qu’ils gèrent, et non pas de les revendre pour réaliser des profits : « c’est du bien public », insiste-t-elle.

« Pourquoi les locataires auraient[-ils] à payer pour un zonage basé sur la revente spéculative d’un bâtiment plutôt que sur le maintien d’un logement où ils peuvent demeurer de façon abordable ? » se questionne également le directeur général de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), Éric Cimon, qui relève l’importance de « maintenir l’abordabilité des projets » de logements destinés aux « personnes à faible revenu ».

Par écrit, le cabinet de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a rappelé que l’évaluation foncière relève de la Loi sur la fiscalité municipale, qui est gérée par Québec. « On demeure toutefois très sensibles à cette réalité des organismes », ajoute le cabinet, qui estime que « la loi provinciale devrait être révisée pour prendre en compte le loyer économique réel des organismes dans le calcul de l’évaluation du bâtiment qu’ils occupent plutôt que le loyer potentiel ».

Le ministère québécois des Affaires municipales n’a pas voulu commenter le dossier.

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