Prix de l’immobilier: à quoi doit-on s’attendre au Québec?

Logements vendus sur le Plateau Mont-Royal. 
Photo: Valerian Mazataud Le Devoir Logements vendus sur le Plateau Mont-Royal. 

Ce texte est tiré de notre infolettre « Le courrier de l’économie » du 6 juin. Abonnez-vous en cliquant ici.

Vue la situation économique actuelle, les prix de l’immobilier vont-ils continuer à grimper dans les prochaines années, et pour quels types d’habitations et dans quelles régions ? se demande Nicole Fontaine. Guillaume Brouillette, qui cherche une première maison avec sa conjointe, est lui aussi préoccupé par la situation. Peut-on réellement s’attendre à une stagnation ou même à une diminution des prix des propriétés ? Si oui, d’ici combien de temps et […] de quelle envergure ? De plus, est-ce que la situation est similaire partout au Québec ?

En l’absence d’une boule de cristal, on ne peut répondre que par l’observation des forces qui se dessinent et que par des projections qu’inspire la conjoncture économique. Et oui, on commence à voir parcimonieusement, ici et là, des pancartes à vendre portant la mention « Prix révisé ».

Selon les plus récentes prévisions, une chute moyenne des prix de 24 % à l’échelle canadienne est à prévoir, qui commencerait à l’automne pour s’étendre à 2024, prédit la firme d’analyses Oxford Economics. Pour le Québec, les nouvelles projections du Mouvement Desjardins évoquent une contraction moyenne de 12 % à partir d’un sommet qui serait atteint cet été pour s’étendre à 2023. Pour les propriétaires ayant acheté avant la pandémie, il faut mettre le tout dans la perspective d’une hausse moyenne des prix de l’immobilier résidentiel de l’ordre de 35 à 50 % depuis le début de la crise sanitaire.

En vidéo | Pourquoi sommes-nous dans une crise du logement?

Le risque à ce scénario est une correction plus sévère provoquée par une augmentation encore plus musclée des taux d’intérêt sous l’action de la Banque du Canada, qui pousserait l’économie canadienne en récession et alimenterait un mouvement de mise en vente des propriétés plus important. Une crise immobilière, voire un krach, n’apparaît toutefois pas encore sur le radar.

Retour à une certaine normalité

Tous les signaux l’indiquent : le marché immobilier résidentiel est sur la voie du retour à une certaine normalité, ne serait-ce qu’en raison d’une détérioration historique du niveau d’abordabilité, du contexte de hausse des taux en accéléré et d’une poussée de fièvre inflationniste généralisée.

Dans un premier temps, on peut présumer que l’essoufflement de la demande aura raison des situations d’offres multiples précipitées — parfois sans inspection ni garantie légale — et mettra un terme au phénomène de surenchère. Mais un nombre grandissant de propriétés à vendre, la détérioration de l’accessibilité, la fatigue des premiers acheteurs — qui comptaient pour près de la moitié des accédants à la propriété résidentielle durant la pandémie —, la hausse des taux, la poussée inflationniste, l’érosion du pouvoir d’achat et l’incertitude grandissante face à la conjoncture économique se conjuguent pour militer en faveur d’une correction des prix. L’endettement élevé des ménages et la remontée de l’insolvabilité devraient également se traduire par plus de propriétés offertes sur le marché au fur et à mesure que l’effet du resserrement monétaire se fera sentir.

Cette « normalisation » devrait toucher tous les types de propriétés, mais frapper davantage dans l’unifamiliale, un peu moins dans la copropriété (un segment plus « abordable » tant pour le premier acheteur que pour le propriétaire vendeur) et encore moins dans le segment des propriétés à revenu.

Impact modéré dans les grands centres

 

Dans la grande région de Montréal, la reprise de l’immigration ainsi que la vigueur du marché du travail et un possible retour de travailleurs partis vers la banlieue lorsqu’ils étaient en télétravail à plein temps sont des variables susceptibles d’atténuer l’ampleur de la correction. Dans cette région de Montréal, mais aussi dans la grande région de Québec, la présence remarquée de spéculateurs ou d’acheteurs immobiliers à des fins d’investissement — l’immobilier au Québec reste tout de même plus accessible qu’ailleurs au Canada — va également apporter un certain soutien.

L’impact baissier pourrait être plus ressenti dans les banlieues — davantage dans celles qui sont plus limitées en matière de transports collectifs — où la surchauffe immobilière s’est le plus manifestée.