L’immobilier communautaire est-il en sortie de crise?

Jean-Benoît Nadeau
Collaboration spéciale
L’organisme Habitations Loge-Accès accueillera 15 locataires de 40 ans et plus dans 10 studios et 5 appartements rénovés en plein cœur du Vieux-Hochelaga, à Montréal. 
Photo: Manœuvre architecture L’organisme Habitations Loge-Accès accueillera 15 locataires de 40 ans et plus dans 10 studios et 5 appartements rénovés en plein cœur du Vieux-Hochelaga, à Montréal. 

Ce texte fait partie du cahier spécial Immobilier

Rien n’illustre mieux le défi de l’immobilier communautaire que le nouveau projet de la Société d’habitation populaire de l’est de Montréal (SHAPEM) dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve. À compter de l’hiver 2023, l’organisme Habitations Loge-Accès accueillera 15 locataires de 40 ans et plus dans 10 studios et 5 appartements rénovés rue Sainte-Catherine Est, juste en face du square Dézéry, au cœur du Vieux-Hochelaga. Mais pour y arriver, ce fut la croix et la bannière.

« L’immeuble, occupé par des prostitués et des vendeurs de drogue, était une plaie pour le quartier. À titre de bien criminel, il avait fait l’objet d’une saisie et en 2015, les autorités ont approché la SHAPEM pour nous demander de le reprendre pour en faire quelque chose », explique Jean-François Racette, directeur général de la SHAPEM, qui gère 1800 logements communautaires pour un actif total de 200 millions de dollars sous gestion, principalement dans l’est de l’île.

Dans la longue histoire de la SHAPEM, créée en 1988, ce projet se classe parmi les plus complexes. D’abord parce que la reprise de l’immeuble a eu lieu à la pire époque du sous-financement du logement communautaire. Mais la vieille maison de chambres de 1880 représentait un sérieux casse-tête de rénovation : le capharnaüm technico-patrimonial mêlait trois immeubles imbriqués l’un dans l’autre, avec l’obligation de protéger les corniches et les fenêtres patrimoniales.

« On en a fait l’acquisition grâce au fonds d’investissement de Montréal (FIM), mais le projet n’a pu être débloqué finalement qu’en 2021 grâce à l’Initiative pour la création rapide de logements (ICRL) », explique Jean-François Racette, qui est économiste de formation.

L’ICRL, créée en 2020 par le gouvernement fédéral, vise à accélérer la réalisation de projets d’habitations communautaires destinés aux itinérants et aux groupes de femmes. « Mais on n’aurait pas pu le faire non plus sans l’organisme Bâtir son quartier, qui a été de toutes les étapes. »

De nombreux intervenants

 

« Quand un groupe veut lancer un projet, Bâtir son quartier cherche le site, négocie le terrain, fait le montage financier, coordonne les travaux et organise la formation en gestion », explique sa directrice générale, Édith Cyr.

Dans le jargon du logement communautaire, Bâtir son quartier est un GRT, ou groupe de ressources techniques. Des 25 GRT du Québec, Bâtir son quartier est le plus gros, avec plus de 10 000 logements, centres communautaires et CPE à son actif.

Piliers essentiels de toute l’habitation communautaire au Québec, les GRT sont nés il y a 40 ans de l’initiative de jeunes architectes qui voulaient assurer la capacité technique des premiers projets de logement communautaire, d’abord sous forme de coopératives et puis d’OBNL d’habitation. En fait, presque toutes les coopératives et tous les OBNL-H du Québec ont été réalisés à travers un GRT.

À tort, on associe trop souvent le logement social aux HLM. Or, les HLM sont la propriété des offices d’habitation municipaux, des structures administratives très lourdes sous l’autorité de la Société d’habitation du Québec. En réalité, plus de la moitié du parc de logements sociaux est constituée de coopératives et d’OBNL-H.

« L’idée du logement communautaire est de permettre aux résidents d’être représentés au conseil d’administration de leur habitation et de leur assurer une prise sur leurs conditions de logement », dit Édith Cyr, qui a été une des fondatrices de Bâtir son quartier en 1994.

Bien que la SHAPEM se spécialise sur le logement à prix modique géré par les locataires, elle doit s’assurer du concours d’organismes tiers pour assister à la gestion dans des immeubles destinés à certains groupes, par exemple les jeunes, les personnes handicapées ou les itinérants — comme ce sera le cas pour Habitations Loge-Accès dans Hochelaga. « Les locataires auront besoin du soutien récurrent du ministère de la Santé et des Services sociaux pour la gestion communautaire, dans le cadre d’une entente avec la Mission Old Brewery », explique Jean-Pierre Racette.

Déblocage financier

 

Édith Cyr et Jean-Pierre Racette en connaissent un bail quant aux blocages financiers qui étranglent depuis des années tout le secteur de l’habitation communautaire et dont on commence seulement à voir venir la fin — peut-être.

Les ennuis ont commencé en 1994 quand le fédéral s’est retiré du financement direct du logement social en HLM. Le Québec a compensé ce manque par un programme, appelé AccèsLogis, que plusieurs provinces lui envient. Sauf qu’à partir de 2009, le gouvernement du Québec a gelé sa contribution à AccèsLogis. « Mais les coûts de construction, eux, grimpaient d’année en année, on avait de plus en plus de mal à financer les projets. À partir de 2015, ça a atteint un niveau de crise. En 2018, l’arriéré des projets en instance de financement (le fameux “backlog”) s’élevait à 15 000 logements. »

Le premier déblocage est venu en 2020 avec la création de l’ICRL, qui a permis de renflouer AccèsLogis. Le gouvernement du Québec vient de créer le Programme d’habitation abordable Québec, mais Édith Cyr espère de tout cœur qu’il n’en profitera pas pour saborder AccèsLogis.

« Si on veut régler le problème de fond, qui est le manque de logements abordables, ça va prendre plusieurs outils dans le coffre d’outils. »

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