Le plancher de la discorde au quartier des Faubourgs

Rabéa Kabbaj
Collaboration spéciale
Projection de la phase 1 du quartier des Faubourgs, qui inclut des logements sociaux.
Image: Image fournie par Groupe Mach Projection de la phase 1 du quartier des Faubourgs, qui inclut des logements sociaux.

Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Fort de son positionnement géographique stratégique et de l’élan de redynamisation urbaine qu’il connaît à l’heure où le réaménagement de grands terrains — Brasserie Molson Coors, Maison de Radio-Canada — permet de rêver à bien des possibles, le quartier des Faubourgs présente tous les ingrédients pour devenir un pôle attractif majeur. Les acteurs du milieu ont d’autant plus de mal à s’expliquer qu’une limitation de superficie de plancher — à 750 m2 — imposée par le règlement de concordance du nouveau PPU vienne menacer ce potentiel.

« Si on limite la superficie de plancher, forcément, on limite le nombre de logements, et conséquemment, il va y avoir un coût plus cher à la construction. Cela porte atteinte à l’abordabilité, alors même que la Ville dit que c’est un problème qu’elle veut régler », remarque Jean-Marc Fournier, p.-d.g. de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), un organisme indépendant et sans but lucratif.

Mentionnée puis retirée du Programme particulier d’urbanisme (PPU) des Faubourgs, la disposition décriée à l’unanimité par tous les acteurs du milieu dans les mémoires déposés au cours du processus consultatif est pourtant réapparue dans le règlement de concordance dudit PPU adopté par l’arrondissement de Ville-Marie.

« Dans le PPU, ce qui est visé, c’est d’avoir une densité résidentielle plus grande. On s’étonne alors que le règlement de concordance fasse exactement le contraire, parce qu’il vient limiter la capacité résidentielle. […] C’est contradictoire de reconnaître qu’il y a une pénurie de logements, de vouloir qu’il y en ait plus et ensuite, de faire une contrainte réglementaire qui en limite le nombre », poursuit M. Fournier en rappelant que, ce faisant, ce règlement va à l’encontre des recommandations de l’OCPM dans ce dossier.

Ce sentiment est partagé par le promoteur immobilier Groupe Mach, concepteur du futur quartier des Lumières qui remplacera l’ancien site de la Maison de Radio-Canada dans le secteur. « La Ville tente de favoriser des logements abordables […] mais en même temps, en prenant ce genre de décisions, on se retrouve à augmenter le coût, d’un minimum de 25 % par pied carré construit. Ce qui est ironique, c’est que cela ne garantit aucunement que la qualité architecturale va être meilleure », explique Daniel Arbour, vice-président du Groupe Mach, en notant au passage qu’une des conséquences à la limitation des surfaces de plancher est de rendre les projets moins écologiques, notamment en diminuant leur efficacité énergétique.

Un règlement qui ouvre la porte aux dérogations

 

Deux options, comportant chacune leurs revers, s’offriront dorénavant aux promoteurs. « Ils vont probablement [aller en dérogation], ce qui — en plus de rajouter des coûts — va retarder des projets de construction de l’ordre de deux ans, si tout va bien. D’autre part, si les promoteurs décidaient d’aller avec le 750 m2, ils feront des logements qui vont aller dans le haut de gamme du stock immobilier, pas dans les logements abordables. Dans ce sens, cela va encore plus accentuer la tendance à la hausse des prix, que ce soit des loyers ou des condos. Et cela pose aussi la question du logement social », souligne M. Arbour.

C’est contradictoire de reconnaître qu’il y a une pénurie de logements, de vouloir qu’il y en ait plus et ensuite, de faire une contrainte réglementaire qui en limite le nombre

 

Si l’organisme de bienfaisance Interloge — qui vise à amener du logement social et abordable pour les familles à revenus modestes dans Ville-Marie — s’est inquiété des conséquences de la limitation des surfaces de plancher, ses craintes ont été apaisées depuis lors par la Ville. « Comme OBNL, Interloge a été assurée qu’il y aurait des dérogations pour nos projets qui comprennent du logement familial, pour avoir des surfaces de plancher plus grandes. C’est sûr qu’aller en dérogation, ça crée des délais supplémentaires, mais on comprend aussi que la Ville veut se donner les moyens d’attraper les projets pour pouvoir négocier avec les promoteurs des implantations qui sont acceptables socialement parlant », indique Louis-Philippe Myre, directeur général d’Interloge.

Réponse de la Ville

 

La Ville de Montréal a décliné notre demande d’entrevue, mais elle explique par courriel que « dès la première mouture du PPU des Faubourgs, la disposition permettait aux projets de logements sociaux de déroger à cette disposition […] et que c’est toujours le cas avec la seconde version qui ne fait plus mention d’une superficie plancher maximale fixée à 750 m2. C’est dans la concordance réglementaire que s’applique désormais cette disposition de superficie plancher maximale. Désormais, non seulement un projet de logement social peut déroger à cette disposition, mais également tout autre projet qui, dans le cadre d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble, fait la démonstration de son faible impact sur la qualité du domaine public », écritHugo Bourgoin, relationniste médias.

Pour Jean-Marc Fournier de l’IDU, le fait que la Ville incite, en réaction aux inquiétudes du milieu, à recourir à la dérogation, ne constitue pas une réponse. « La dérogation devient une gouverne arbitraire, alors qu’on devrait avoir une gouverne prévisible. On devrait savoir quelles sont les normes qui sont adoptées et s’assurer qu’elles soient respectées parce qu’elles sont claires. Dans ce cas-ci, si le règlement est fait pour qu’on y déroge, alors ça n’en est pas un », conclut-il.

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