Acheter ou louer, et autres questions immobilières

Pierre Vallée
Collaboration spéciale
«Ce qui est déconseillé, c’est l’achat d’une propriété avec une petite mise de fonds dans l’espoir de la revendre rapidement afin de dégager un profit. C’est là que se situe le risque financier.»
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «Ce qui est déconseillé, c’est l’achat d’une propriété avec une petite mise de fonds dans l’espoir de la revendre rapidement afin de dégager un profit. C’est là que se situe le risque financier.»

Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Est-il plus rentable d’acheter ou de demeurer locataire ? C’est la question sur les lèvres de tout locataire qui envisage de devenir propriétaire. Et qu’est-ce qui explique le marché immobilier résidentiel actuel, où la valeur des propriétés ne cesse d’augmenter ? Par ailleurs, doit-on appréhender une hausse des taux d’intérêt si l’inflation s’installe à demeure ?

Selon Hugo Neveu, courtier hypothécaire et associé principal à CONSORTIUM Hypothécaire et vice-président, fusion et acquisition, pour Synex Performance d’affaires, l’achat d’une propriété, en règle générale, est une bonne affaire. Pour le démontrer, il a effectué une comparaison hypothétique entre un nouveau propriétaire qui dispose d’une mise de fonds de 5 % et obtient une hypothèque de 200 000 $ avec une mensualité de 1600 $ d’une part, et un locataire avec un loyer de 1000 $ qui investirait la différence entre le loyer et la mensualité hypothécaire, soit 600 $, d’autre part.

« Dans les deux et trois premières années, le locataire qui investirait le 600 $ sortirait gagnant, puisque son investissement augmenterait plus vite que la valeur de la propriété, explique Hugo Neveu. Mais ensuite, c’est le contraire qui se produit, et le propriétaire a l’avantage, puisque la propriété a continué à prendre de la valeur et que le solde hypothécaire s’est réduit. Au fond, ce qui est déconseillé, c’est l’achat d’une propriété avec une petite mise de fonds dans l’espoir de la revendre rapidement afin de dégager un profit. C’est là que se situe le risque financier. »

Un marché en effervescence

 

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) estime que le prix national d’une maison s’établit, en 2021, à 680 000 $, soit une hausse de près de 20 % en comparaison à l’année dernière. Qu’est-ce qui explique pareille flambée de prix ? « Nous sommes dans un marché de vendeurs, puisque l’offre ne suffit pas à la demande, d’où l’augmentation de la valeur des propriétés disponibles sur le marché », explique Hugo Neveu.

La pandémie a-t-elle joué un rôle ? « Certainement, soutient Hugo Neveu. Les personnes se sont retrouvées confinées à leur résidence, et le télétravail s’est répandu. Plusieurs locataires ont pris la décision de se trouver un domicile mieux adapté à leurs nouveaux besoins et ont fait leur entrée sur le marché immobilier. »

20 %

C’est le hausse du prix d’une maison au Canada, comparativement à l’année dernière.

Autre chiffre intéressant, la hausse du nombre de prêts hypothécaires au Canada, un bond d’environ 42 % entre 2020 et 2021. « Près du tiers de ce bond s’explique par le refinancement hypothécaire, poursuit Hugo Neveu. Comme les taux d’intérêt sont bas et que le refinancement hypothécaire est basé sur la valeur marchande actuelle de la propriété, de nombreux propriétaires ont ainsi refinancé leur hypothèque, ce qui leur a permis de dégager des liquidités qu’ils ont pu ensuite investir, souvent dans la rénovation de la propriété. Ici, aussi, la pandémie a joué. »

Un facteur qui explique aussi la pénurie de l’offre est lié au comportement des babyboomers. « Au début des années 2010, on prévoyait que les babyboomers vendraient majoritairement leurs résidences unifamiliales pour ensuite se loger dans un condominium ou une maison de ville. Mais le phénomène ne s’est pas produit ainsi, et bon nombre de ces maisons n’ont jamais été mises en vente, ce qui a réduit l’offre. Mon hypothèse est que ce sont les petits-enfants de ces babyboomers qui profiteront de l’arrivée de ces résidences sur le marché. »

Une hausse des taux d’intérêt ?

Pour le moment, les taux d’intérêt demeurent bas, mais l’inflation pointe son nez. Les économistes estiment que cette dernière est temporaire, causée essentiellement par la pandémie, mais si elle venait à persister, les banques centrales n’auraient pas d’autre choix que celui de hausser le taux directeur. Les propriétaires, actuels ou futurs, doivent-ils craindre une hausse des taux hypothécaires ?

« Pas vraiment, soutient Hugo Neveu. D’une part, il faudrait trois hausses successives d’un quart de point du taux directeur pour voir un resserrement de l’accès au crédit, et d’autre part, une augmentation du taux d’intérêt n’aurait aucune répercussion sur les détenteurs d’une hypothèque à taux fixe avant l’arrivée à terme de leur contrat hypothécaire. » Et les hypothèques à taux variable ? « Elles subiraient la hausse d’intérêt, mais la majorité des institutions prêteuses choisiront de ne pas augmenter la mensualité, préférant en affecter davantage à l’intérêt. Ainsi, la mensualité demeure la même, mais le remboursement du capital prend plus de temps. »

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