L’autre pénurie

L’autre pénurie, celle de l’offre de propriétés résidentielles, nourrit une hyperinflation des prix de l’immobilier dont le rythme de croissance pourrait tout au plus ralentir l’an prochain. Cela ne vaut toutefois qu’en l’absence d’une hausse plus forte que prévu des taux hypothécaires. L’accès à la propriété, lui, est appelé à se détériorer davantage.

Les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) indiquent que la baisse tendancielle de l’offre au troisième trimestre s’est poursuivie pour un 23e trimestre consécutif. Entre juillet et septembre, on a dénombré 31 % moins de propriétés à vendre sur le système Centris qu’à la même période en 2020. « Il s’agit du niveau d’inscriptions en vigueur le plus faible répertorié depuis 2003, une époque à laquelle la taille du parc immobilier résidentiel était pourtant bien inférieure à celle d’aujourd’hui. »

Conditions favorables aux vendeurs

L’Association parle d’un resserrement record des conditions du marché, extrêmement favorables aux vendeurs. Et de délais plus courts pour vendre. De 45 jours, en moyenne, pour une unifamiliale, de 51 jours pour une copropriété et de 68 jours pour une petite propriété à revenus, à l’échelle du Québec.

Cette pénurie vient même expliquer en partie le ralentissement de l’activité transactionnelle sur le marché de la revente mesuré depuis le début de l’année. « Le retour à un niveau d’activité prépandémique pour un troisième trimestre est essentiellement attribuable au manque de propriétés sur le marché. Avec moins de trois mois d’inventaire de propriétés, le marché québécois de la revente n’avait jamais connu une telle pénurie de l’offre depuis que le système Centris des courtiers immobiliers compile les données, soit en 2000. Ceci exerce une pression haussière constante sur les prix », souligne Charles Brant, directeur du Service de l’analyse du marché de l’APCIQ.

Les ventes poursuivent ainsi leur tendance baissière amorcée vers la fin de 2020 au Québec. Et si le déséquilibre entre l’offre et la demande s’est globalement atténué, la conjoncture demeure à l’avantage des vendeurs. « La plupart des marchés restent en situation de surchauffe, et les délais de vente sont encore très rapides », résume Hélène Bégin. Tout au plus, l’économiste principale au Mouvement Desjardins observe-t-elle que la flambée des prix fait place à une certaine stabilisation, mais que ceux-ci « demeurent nettement plus élevés qu’à pareille date l’année dernière ». Elle s’attend à une poussée du prix moyen de 17,8 % cette année, après celle de 16,9 % mesurée en 2020.

Selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale de septembre, les prix demeuraient en hausse de 10 % ou plus dans 87 % des 32 agglomérations urbaines étudiées. Compte tenu de l’inventaire de propriétés à vendre « extrêmement faible », les analystes de l’institution soulignent ne pas entrevoir de tendance baissière sur les prix dans les prochains mois, à moins d’une remontée plus importante que prévu des taux hypothécaires.

Détérioration de l’accessibilité

Cette hyperinflation des prix de l’immobilier s’ajoute aussi aux variables expliquant le ralentissement du marché de la revente. Oxford Economics souligne que son indice d’accessibilité du logement s’est détérioré dans la quasi-totalité des grandes régions métropolitaines du pays au deuxième trimestre, avec une poussée des prix surpassant la croissance des revenus.

Cet indice atteignait 1,35 à l’échelle canadienne, ce qui signifie que le prix des maisons était 35 % au-dessus de la capacité d’emprunt calculée sur la base du revenu médian des ménages. Il a progressé de dix points sur un an, l’explosion des prix ayant plus que contrebalancé la faiblesse des taux hypothécaires et l’augmentation des revenus des ménages.

Le marché immobilier canadien demeure, de loin, moins abordable que celui des États-Unis. Et la détérioration devrait s’accélérer l’an
prochain sous le coup de la hausse attendue des taux hypothécaires, ajoute la firme d’analyse. Un indice supérieur à 1,45 au deuxième trimestre de 2022 apparaît sur son radar.

En avril-juin, la dégradation la plus forte a été mesurée à Vancouver, suivie de Montréal et de Toronto. À Montréal, l’indice atteignait 1,04, et il devrait toucher 1,10 au deuxième trimestre de 2022. Cette lecture rappelle la récente évaluation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui indique que le degré de vulnérabilité du marché du Grand Montréal est désormais élevé, tout comme celui des marchés d’Ottawa et du Grand Toronto.

Pour la SCHL, « les facteurs fondamentaux tels que les revenus d’emploi, les taux d’intérêt et la démographie ne justifient pas le niveau élevé des prix actuels. Ce déséquilibre a entraîné le marché de Montréal en zone de surévaluation modérée depuis septembre », fait ressortir Hélène Bégin.

Faible consolation, le marché montréalais n’a pas globalement atteint le stade spéculatif, les « flips » ne comptant que pour environ 3 % des ventes de maisons et de copropriétés dans l’agglomération. En outre, la part des ventes conclues dans un contexte de surenchère s’est affaiblie depuis le printemps.

L’accélération de l’inflation et son maintien à des niveaux élevés viennent cependant embuer bien des boules de cristal. Avec la progression des cours énergétiques et les contraintes persistantes sur les chaînes d’approvisionnement, qui ébranlent les banques centrales dans leur confort d’un scénario reposant sur un effet inflationniste temporaire, les taux hypothécaires se trouvent toujours plus soumis à une forte pression haussière.

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