Le marché immobilier de Montréal atteint un degré de vulnérabilité «élevé», avertit la SCHL

Le coût des propriétés croît à un rythme nettement supérieur à celui des revenus des résidents de la grande région de Montréal. Dans un contexte de reprise économique, cela a fait basculer le degré de vulnérabilité du marché de l’habitation de « modéré » à « élevé », conclut la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans un nouveau rapport.

Le document de 50 pages dresse un portrait de l’état du marché de la revente à l’échelle canadienne, de même que dans les principales régions métropolitaines du pays, incluant celle de Montréal. Dans cette dernière, la valeur des propriétés a grimpé de 25 % entre les mois de janvier et de juillet, par rapport à la même période en 2020. Une croissance des prix qui survient dans un contexte de reprise de l’emploi et de l’immigration dans la métropole après les épisodes de confinements vécus l’hiver dernier en raison de la crise sanitaire.

Cette accélération des prix – à un rythme bien supérieur à ce qu’il était avant la pandémie – est en partie attribuable à des « déséquilibres liés à la surévaluation » et à des signes modérés de « surchauffe ». Cette situation n’affecte plus seulement le cœur de la métropole, mais aussi plusieurs villes situées à l’extérieur de l’île.

« On a eu des accélérations des prix qui ont été très fortes en banlieue », en particulier pour les maisons unifamiliales, constate l’économiste à la SCHL Lukas Jasmin-Tucci, en marge d’une conférence téléphonique. Un phénomène similaire se fait d’ailleurs sentir dans la grande région de Toronto, montre le rapport.

Déséquilibre

La SCHL constate d’ailleurs que la croissance des prix des propriétés dans la grande région de Montréal, tout comme en moyenne dans l’ensemble du pays, « ne concorde pas » avec celle de différents « facteurs fondamentaux » dans le marché de l’habitation, comme le revenu des citoyens et la reprise économique.

« Le marché devient plus vulnérable à des croissances de prix qui sont insoutenables, donc qui sont trop rapides par rapport aux revenus disponibles, par exemple », explique M. Jasmin-Tucci.

La métropole et sa banlieue deviennent ainsi de moins en moins abordables pour ses résidents, ce qui a incité la SCHL à faire passer l’état de vulnérabilité du marché de l’habitation dans ce secteur de « modéré » à « élevé ». Il était considéré « faible » il y a deux ans à peine.

« On passe au degré de vulnérabilité le plus élevé, donc on envoie un message au marché », indique l’économiste, qui espère que ce rapport servira d’ « avertissement », tant pour les décideurs qui peuvent encadrer le marché immobilier par leurs politiques que pour les promoteurs immobiliers et les acheteurs.

Montréal atteint « un seuil critique »

L’an dernier, le rythme des ventes de propriétés dans la grande région de Montréal avait explosé, en partie en raison de nombreux départs vers la banlieue stimulés par le désir de plusieurs Montréalais de disposer d’une propriété plus spacieuse à l’ère du télétravail. Cette cadence a toutefois ralenti depuis, au moment où « le bassin d’acheteurs potentiels du Grand Montréal semble être de plus en plus restreint », note le rapport. À l’inverse, le nombre d’inscriptions de propriétés à revendre sur Centris « a bondi » dans le dernier trimestre.

« Il faut remonter jusqu’en 2016 pour observer un nombre aussi important de nouvelles inscriptions lors d’un seul trimestre », précise le document. Or, malgré cette diminution de l’écart entre l’offre et la demande sur le marché de l’habitation de la région métropolitaine, celui-ci demeure « au-delà du seuil critique ».

Un effet de rareté continue donc de persister actuellement, notamment parce que les nouvelles constructions qui pullulent dans la région concernent en bonne partie le marché locatif, ce qui n’a pas d’effet sur l’offre de propriétés mises en revente, explique Lukas Jasmin-Tucci.

« On a une baisse de la surchauffe, mais l’indicateur est toujours élevé parce qu’on a atteint un sommet l’an dernier [dans les ventes de propriétés], ajoute l’économiste. On demeure dans une situation où le marché est très serré. »

Le rapport prévient par ailleurs un risque accru de spéculation immobilière, liée au fait que de plus en plus de propriétaires pourraient être tentés d’acheter des logements dans le seul but de faire des profits considérables en les revendant quelques mois plus tard.

« Ce contexte de marché haussier pourrait engendrer plus de reventes rapides (à l’intérieur d’un an). Ces acheteurs n’ont comme seul but que d’obtenir un gain monétaire important et rapide au moment de la revente. De tels achats spéculatifs pourraient ainsi amplifier l’accélération des prix sur le marché », peut-on lire.

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