Les partis promettent de nouvelles habitations, mais combien sont nécessaires?

D'après Statistique Canada, 964 727 habitations ont été achevées entre 2016 et 2020. Environ le tiers étaient des maisons individuelles, et le reste, une combinaison d’unités d’habitation comprenant des immeubles en copropriété, des immeubles d’appartements et des maisons en rangée.
Photo: Valérian Mazataud Le Devoir D'après Statistique Canada, 964 727 habitations ont été achevées entre 2016 et 2020. Environ le tiers étaient des maisons individuelles, et le reste, une combinaison d’unités d’habitation comprenant des immeubles en copropriété, des immeubles d’appartements et des maisons en rangée.

De nombreux Canadiens considèrent l’abordabilité du logement comme un problème clé pour eux, et les politiciens en campagne ont pris des notes.

Toutes les plateformes des grands partis incluent une promesse de construire des milliers de nouvelles habitations au Canada.

Le NPD promet 500 000 habitations en une décennie.

Les libéraux en promettent 1,4 million en quatre ans.

Les conservateurs en offrent de leur côté un million en trois ans.

Mais comme c’est le cas pour la plupart des promesses électorales, le diable est dans les détails.

Les libéraux et les conservateurs incluent le nombre moyen de nouvelles habitations construites actuellement dans leurs totaux. Le NPD ne le fait pas.

Environ 286 000 nouvelles habitations sont actuellement construites chaque année, selon les données les plus récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Les libéraux incluent également 130 000 unités « revitalisées », soit la réparation de logements abordables qui sont en si mauvais état qu’ils risquent d’être perdus.

La réalité des promesses

Lorsque ces données sont retirées de l’équation, l’image ressemble plus à ceci :

Le NPD dit qu’il ajoutera en moyenne 50 000 nouveaux logements par an pendant 10 ans, les conservateurs 47 333 de plus par an pendant trois ans, et les libéraux 30 000 logements abordables neufs et 32 500 récupérés par an sur quatre ans.

Mais comment prévoient-ils construire ces habitations et de combien le Canada a-t-il besoin ?

Les conservateurs affirment qu’ils atteindront leur cible en construisant une infrastructure de transport en commun liant les habitations aux sites d’emploi, en libérant 15 % du portefeuille immobilier du gouvernement fédéral pour le logement et en encourageant la construction de logements locatifs en élargissant la capacité de reporter l’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une propriété locative pour réinvestir dans des logements locatifs.

Les libéraux promettent 4 milliards de dollars d’incitatifs pour les villes qui augmentent leur nombre annuel de constructions de nouveaux logements et doublent l’allocation au Fonds national de co-investissement pour le logement, qui offre des prêts-subventions ou à faible taux d’intérêt pour construire des logements communautaires ou abordables, neufs ou revitalisés. Ils prévoient également doubler le budget pour la conversion des bureaux vides et des espaces commerciaux en logements, y compris des bâtiments fédéraux et commerciaux.

Le plan du NPD comprend un fonds de « démarrage rapide » pour simplifier les demandes de programmes de logement, la transformation de terrains et bâtiments fédéraux inutilisés ou sous-utilisés en logements et une renonciation à la taxe de vente fédérale sur la construction de nouveaux logements locatifs abordables.

Offre limitée, demande insatiable et démographie

Dans un rapport sur le logement publié en mai, l’économiste en chef de la Banque Scotia, Jean-François Perrault, a déclaré qu’« il n’y a pas de moyen clair de déterminer quel pourrait être le niveau optimal de logement ». Mais la plupart des experts en logement conviennent que les limitations de l’offre et la demande insatiable sont les plus gros problèmes.

M. Perrault a indiqué que l’offre d’habitations au Canada n’avait pas suivi la croissance démographique : en 2016, il y avait 427 unités de logement pour 1000 Canadiens, et en 2020, l’offre était de 424. Au cours de cette période, la population du Canada a augmenté de plus de 1,3 million de personnes.

Statistique Canada rapporte que 964 727 habitations ont été achevées au cours de ces cinq années, environ le tiers d’entre elles étant des maisons individuelles, et le reste une combinaison d’unités d’habitation comprenant des immeubles en copropriété, des immeubles d’appartements et des maisons en rangée. M. Perrault a expliqué que le ratio de logement serait demeuré stable si 100 000 autres logements avaient été construits au cours de ces années.

M. Perrault a également noté que le Canada a le plus petit nombre d’unités de logement par habitant de tous les pays du G7, et que pour amener le Canada à la moyenne du G7, il faudrait construire 1,8 million de nouvelles maisons, en plus de celles qui sont construites actuellement.

Aucun des partis fédéraux ne s’approche de ce nombre, mais M. Perrault note que ce n’est pas le seul moyen de déterminer les besoins en logement, car chaque pays a une démographie et une géographie différentes.



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