Grippe immobilière

Hier marginaux, les analystes sont aujourd’hui nombreux à s’attendre à une correction des prix. Un juste retour à l’équilibre, diront certains.
Getty Images / iStockphoto Hier marginaux, les analystes sont aujourd’hui nombreux à s’attendre à une correction des prix. Un juste retour à l’équilibre, diront certains.

La pandémie aura eu raison de cette longue phase haussière dans l’immobilier résidentiel au Canada. Hier marginaux, les analystes sont aujourd’hui nombreux à s’attendre à une correction des prix. Un juste retour à l’équilibre, diront certains.

Dernière en date, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), plutôt pessimiste, voit dans sa boule de cristal une chute moyenne entre 9 et 18 % du prix des logements sur 12 mois, une prévision passant du simple au double qui témoigne du degré d’incertitude associé à la crise sanitaire. La Banque Nationale y a fait écho avec un recul anticipé moyen de 10 %. « Un repli d’une telle ampleur n’a pas été observé au cours des trois dernières récessions » au Canada, soulignent les économistes de l’institution, dans une étude spéciale publiée mercredi.

La SCHL s’en inquiète. Son président, Evan Siddall, a même été jusqu’à évoquer à la mi-mai une hausse de la mise de fonds initiale de 5 à 10 % à l’achat d’une propriété afin de constituer un coussin pour éviter de vendre une propriété à perte, l’assureur hypothécaire n’étant toutefois pas sans vouloir protéger sa situation financière. M. Siddall s’inspirait d’ailleurs des données de l’Association des banquiers canadiens chiffrant à 700 000 le nombre d’emprunteurs ayant demandé un report de paiement pour soutenir que 12 % des emprunteurs hypothécaires ont déjà demandé un congé, une proportion devant passer à 20 % d’ici septembre. Il craint que nombre de ces reports ne se transforment en saisies.

Pourtant, le marché canadien du prêt hypothécaire n’a-t-il pas déjà eu droit à sa panoplie de resserrements ? Réduction de la période d’amortissement maximale, relèvement de la mise de fonds initiale et application d’un test de résistance ont eu pour résultat une amélioration de la qualité du crédit des emprunteurs et, par ricochet, des prêts assurés. Selon les économistes de la Banque Nationale, à peine 1,8 % des détenteurs d’hypothèque sont présentement en situation d’avoir négatif sur leur propriété. Advenant un recul de 10 % des prix, 3 % des propriétaires se retrouveraient dans cette situation.

Ajouter d’autres contraintes à l’accès à la propriété en pleine récession dite « historique », sans égard aux différences régionales, avec plusieurs propriétaires éprouvant des difficultés financières à la suite d’une perte de revenus d’emploi susceptible de mettre en vente leur résidence, pourrait pousser les prix dans une spirale baissière et alimenter un mouvement de saisies.

On peut rappeler qu’au début du mois, la firme d’évaluation Morningstar DBRS présentait deux scénarios pour le Canada, servant non pas de prévisions, mais plutôt de base à l’exercice d’évaluation de la firme. L’agence retient que le taux de défaillance sur les prêts hypothécaires atteignait à peine 0,25 %, ou 25 points de base, avant l’expansion de l’épidémie. Selon le scénario modéré auquel l’agence adhère, ce taux pourrait presque tripler, pour atteindre les 65 points de base en 2020, et reculer graduellement ensuite. Son scénario pessimiste évoque un pourcentage de prêts en souffrance atteignant les 100 points de base, soit des niveaux généralement observés lors de corrections immobilières sévères.

Quelle que soit la force de la correction, DBRS estime que la pandémie aura eu pour effet de ramener les prix immobiliers à un niveau consistant avec la croissance des revenus des ménages et de la population. À ses yeux, l’immobilier canadien était surévalué de 20 % l’an dernier. De 26 et de 18 % dans les poches de surchauffe de Toronto et de Vancouver, de 11 % à Montréal. Sa lecture modérée esquisse une contraction de 10 % du prix moyen au Canada d’ici 2022, de 14 % et de 10 % à Toronto et à Vancouver (avec une contraction de 19 et de 15 % respectivement sur le marché des condominiums, là où il y a davantage de surchauffe), de 6 % à Montréal, écrivait-on.

La Banque Nationale illustre également cette différenciation régionale de l’amplitude des baisses estimées dans son scénario de base. Avec une correction de 13 % à Toronto, de 12 % à Vancouver, de 10 % à Calgary et de 7 % à Montréal.

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