Refroidissement immobilier

Le quartier Griffintown à Montréal
Olivier Zuida Le Devoir Le quartier Griffintown à Montréal

Cette pandémie est venue jeter un froid soudain sur le marché résidentiel au Canada. L’état de surchauffe observé avant mars pourrait se transformer en une correction des prix débordant 2020, selon le degré de détérioration de l’état de santé financière des ménages et leur niveau de confiance. Mais ce ne serait alors qu’un retour à un certain équilibre.

Avant l’expansion de la pandémie et l’imposition de restrictions et de mesures de confinements, le marché de l’habitation poursuivait sur sa lancée tant au chapitre des ventes, de la revente et des cours immobiliers. Mais la COVID-19 est venue appliquer brusquement un frein dont la levée demeure difficile à prévoir tant pour sa durée que pour l’impact réel. L’élan recevait son impulsion de la croissance démographique, de la vigueur du marché du travail et de la faiblesse des taux d’intérêt. Puis, le choc est venu, forçant un plongeon moyen de 14 % de la revente résidentielle, selon les résultats publiés ces jours-ci, et poussant plus de 3 millions de Canadiens vers une situation de perte d’emploi ou de réduction des heures travaillées. Et les chiffres d’avril attendus vendredi devraient présenter une image plus sombre.

Bref, avec déjà 700 000 emprunteurs ayant demandé un report de paiement selon l’Association des banquiers canadiens, mai et les mois suivants vont probablement donner le ton à une lente correction du marché. « Plusieurs propriétaires qui éprouvent des difficultés financières à la suite d’une perte de revenus d’emplois pourraient mettre en vente leur résidence, augmentant ainsi l’offre disponible sur le marché », écrit Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. Un choc devant toutefois être amoindri par l’aide gouvernementale et les politiques de sursis ou de report des paiements des institutions financières. Mais si les acheteurs se font hésitants en raison d’une détérioration de leur santé financière et des incertitudes économiques, « le marché pourrait d’abord basculer en situation d’équilibre et ensuite de surplus si une demande suffisante n’est toujours pas au rendez-vous », ajoute l’économiste.

 

La firme d’évaluation Morningstar DBRS a élaboré deux scénarios macro-économiques pour le Canada, servant non pas de prévisions, mais plutôt de base à l’exercice d’évaluation de la firme. Tout en rappelant le chiffre de Statistique Canada voulant que le ratio dette/revenu disponible des ménages atteint les 176 %, l’agence retient que le taux de défaillance sur les prêts hypothécaires atteignait à peine 0,25 %, ou 25 points de base, avant l’expansion de l’épidémie. Selon le scénario modéré auquel l’agence adhère, ce taux pourrait presque tripler pour atteindre les 65 points de base en 2020, et reculer graduellement ensuite. Son scénario pessimiste évoque pour sa part un pourcentage de prêts en souffrance atteignant les 100 points de base, poussé à des niveaux généralement observés lors de corrections immobilières sévères.

DBRS appuie toutefois son exercice d’analyse et d’évaluation sur le premier scénario, qui table sur une expansion de la pandémie contenue au deuxième trimestre, avec reprise de l’activité économique au troisième. Le PIB canadien chuterait alors de 4 % en 2020 et le taux de chômage atteindrait les 10 %, soit près du double du taux d’avant crise sanitaire. L’image pessimiste fait ressortir un plongeon du PIB de 8 % cette année et un taux de chômage touchant les 14 %.

Mais, quelle que soit la trame qui va dominer, DBRS estime que la pandémie aura eu pour effet de ramener les prix immobiliers à un niveau consistant avec la croissance des revenus des ménages et de la population. À ses yeux, l’immobilier canadien était surévalué de 20 % l’an dernier. De 26 et de 18 % dans les poches de surchauffe de Toronto et Vancouver, de 11 % à Montréal. Sa lecture modérée esquisse une contraction de 10 % du prix moyen au Canada d’ici 2022, de 14 % et de 10 % à Toronto et Vancouver (avec une contraction de 19 et de 15 % respectivement sur le marché des condominiums, là où il y a davantage de surchauffe), de 6 % à Montréal.

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