Le marché immobilier canadien porté par les immigrants

Le prix des logements commence à être élevé dans les grandes villes canadiennes comme Vancouver, mais il reste encore aujourd’hui inférieur à celui de bien d’autres métropoles, comme Londres, New York et Paris.
Photo: Don Emmert Agence France-Presse Le prix des logements commence à être élevé dans les grandes villes canadiennes comme Vancouver, mais il reste encore aujourd’hui inférieur à celui de bien d’autres métropoles, comme Londres, New York et Paris.

La vigueur du marché immobilier canadien repose sur de solides assises, dit une étude : le flot croissant de jeunes immigrants.

Les Canadiens peuvent dormir tranquilles. Contrairement à ce qu’affirment les prophètes de malheur, leur marché immobilier ne risque pas de s’effondrer comme aux États-Unis lors de la dernière crise financière, conclut l’économiste à la Banque Nationale, Matthieu Arseneau, dans une étude d’une dizaine de pages dévoilée mercredi. « Bien sûr que des marchés très chers, comme Vancouver et Toronto, ne sont pas à l’abri d’une correction s’il devait survenir une récession, a-t-il concédé en entretien téléphonique au Devoir. Mais du point de vue structurel à long terme, le secteur immobilier devrait avoir tout ce qu’il faut pour maintenir la cadence et confondre les sceptiques. »

Le secret de cette force ? Le rythme d’augmentation de la population canadienne, année après année, à la faveur notamment de son accueil d’immigrants sans lesquels sa croissance démographique l’an dernier aurait été 80 % inférieure.

Il s’agit du nombre d’immigrants que le Canada reçoit chaque année, mais pas seulement. Comme plus de la moitié (60 %) de cette immigration est choisie selon des critères économiques, elle présente aussi les plus forts taux d’employabilité et les niveaux de scolarité les plus élevés parmi les pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), des facteurs importants en matière de revenus et de probabilité de se porter un jour acquéreur d’une maison.

Culture de propriétaire

Mais ce n’est pas tout, poursuit Matthieu Arseneau. Une proportion de plus en plus grande de ces immigrants au Canada sont âgés de 25 à 44 ans, au point de constituer 55 % du total en 2018 et 2019, un sommet en 50 ans. Or, c’est généralement à cet âge que se forment les ménages et que l’on commence à constituer un actif immobilier.

Bien que les immigrants, surtout ceux arrivés plus récemment, soient généralement plus scolarisés que la moyenne de la population canadienne, ils continuent longtemps d’accuser un certain retard en matière de revenu. Cela n’empêche toutefois pas une proportion importante d’entre eux d’accéder à la propriété dans un délai relativement court, note l’étude de la Banque Nationale. « En effet, pas moins de 30 % des immigrants de 25 à 44 ans arrivés récemment (depuis moins de 5 ans) étaient propriétaires » en 2016. Pour ceux arrivés depuis 5 à 10 ans, l’écart n’était plus que de 6 points de pourcentage avec les personnes nées au Canada (53 % contre 59 %). Dans les villes de Toronto, Vancouver et Calgary, cette proportion d’immigrants propriétaires était même supérieure à la moyenne des natifs, alors qu’à Montréal, elle devient égale seulement après que les immigrants sont au Canada depuis au moins 10 ans.

[…] du point de vue structurel à long terme, le secteur immobilier devrait avoir tout ce qu’il faut pour maintenir la cadence et confondre les sceptiques

« Cela laisse penser que les immigrants ont un appétit spécial pour la propriété immobilière en dépit de leur retard de revenus », explique Matthieu Arseneau. Une hypothèse que semblent confirmer les statistiques sur l’endettement au Canada qui montrent que les immigrants de 25 à 44 ans arrivés au Canada depuis moins de 10 ans affichent effectivement un ratio d’endettement (253 % du revenu disponible) plus élevé que celui des individus du même âge nés au Canada (203 %), mais uniquement en raison de leurs dettes hypothécaires.

Et bien que proportionnellement plus endettés, ces immigrants affichent une vulnérabilité financière moins importante que les autres, du moins si l’on se fie, entre autres, à leur utilisation du crédit.

L’avenir au Québec

Matthieu Arseneau en conclut que le marché immobilier repose sur des assises solides. Surtout que « le gouvernement du Canada n’a pas l’intention de ralentir la cadence quant à l’immigration » et compte même l’accélérer.

Il ne devrait pas avoir trop de mal non plus à convaincre les gens de venir, l’environnement offert par le Canada se classant au 5e rang pour les travailleurs qualifiés et au 1er rang pour les entrepreneurs, selon l’OCDE, en matière notamment d’égalité des chances, de revenus et fiscalité et de qualité de vie. Il est vrai que le prix des logements commence à être élevé dans ses grandes villes, mais il reste encore aujourd’hui inférieur à celui de bien d’autres métropoles, comme Londres, New York, Paris ou Sydney.

Le Canada devrait continuer, ainsi, d’afficher l’une des plus fortes croissances de sa population âgée de 25 à 44 ans au cours des dix prochaines années (+ 6,9 %), rapporte Matthieu Arseneau. Le Québec, pour sa part, fera moins bien à ce chapitre (-2,4 %), à en croire l’Institut de la statistique du Québec. Et sa décision de réduire son nombre d’immigrants reçus n’améliorera pas les choses.