Pas de crise immobilière à l’américaine

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la hausse du loyer de l’argent, a porté ses fruits.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la hausse du loyer de l’argent, a porté ses fruits.

Malgré le niveau d’endettement élevé des ménages et l’état de surchauffe dans certaines régions, le marché immobilier canadien n’est pas vulnérable à une crise à l’américaine. La qualité du crédit des emprunteurs fait pencher la balance.

Le parallèle avec l’éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis en 2008-2009 vient de CPA Canada. L’économiste en chef de Comptables professionnels agréés, Francis Fong, revient à l’origine de ce choc, qui avait été précédé de la crise des subprimes.

« Aux États-Unis, la réglementation plutôt permissive et la multiplication des prêts hypothécaires à haut risque octroyés à des acheteurs insolvables, dont la cote de crédit laissait à désirer, figuraient parmi les principaux facteurs à l’origine de la crise. »

Il retient à partir des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement qu’au Canada, la proportion d’emprunteurs ayant une cote de crédit élevée est passée de 66 % en 2002 à 88 % en 2017. Dans l’intervalle, le nombre d’emprunteurs ayant une faible cote de crédit a chuté de 17 % à tout juste 3 %.

Une analyse des modifications récentes des politiques sur le marché hypothécaire canadien déposée à la mi-novembre sur le portail de la Banque du Canada allait dans le même sens. On y lit que le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la hausse du loyer de l’argent, a porté ses fruits.

Conditions défavorables

Il est rappelé que les emprunteurs contractant un prêt représentant plus de 4,5 fois (450 %) leur revenu annuel sont particulièrement vulnérables à des conditions défavorables. Pour mesurer que, dans ce segment, la proportion de nouveaux prêts hypothécaires est passée de 20 % au quatrième trimestre de 2016 à 6 % au deuxième trimestre de 2018. Sur un an, par rapport au deuxième trimestre de 2017, le nombre de nouveaux prêts à ces emprunteurs fortement endettés s’est replié de 39 %.

Francis Fong ajoute à l’équation un déplacement sensible des emprunteurs vers des institutions financières non réglementées, les règles de resserrement hypothécaire concernant les institutions relevant du fédéral. « Toutefois, dans l’ensemble, une défaillance du secteur des prêteurs non réglementés nous toucherait beaucoup moins durement que la crise de 2008-2009, qui a fait des ravages chez nos voisins du sud. […] Notre système financier semble être en bonne posture pour affronter les difficultés, même en situation de ralentissement économique, au pays ou à l’étranger », constate-t-il.

Ce risque est d’autant plus réduit qu’« un prêt doit être assuré afin d’avoir accès au programme de titrisation publique et que ces programmes constituent une méthode de financement majeur pour les sociétés de financement hypothécaire », a déjà précisé le cabinet de recherche immobilière JLR. Voire que le nouvel encadrement de 2018 pourrait être une source d’« affaires de meilleure qualité » pour ces prêteurs non traditionnels répondant aux demandes d’emprunteurs qui, autrement, auraient été acceptés par les grandes institutions.