La surévaluation immobilière s’atténue au Canada

Pour Montréal, la SCHL constate que le degré de vulnérabilité globale demeure faible pour un septième trimestre de suite.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Pour Montréal, la SCHL constate que le degré de vulnérabilité globale demeure faible pour un septième trimestre de suite.

L’effet combiné du resserrement des règles hypothécaires et de la hausse des taux d’intérêt se ressent. Le marché immobilier canadien demeure vulnérable, mais sa surévaluation s’atténue.

« Après s’être situé au-dessus du seuil critique pendant quatre ans, le point le plus élevé de surévaluation est passé sous ce seuil au deuxième trimestre de 2018 », a mesuré la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

L’institution fédérale a publié l’édition d’octobre de son Évaluation du marché de l’habitation. Elle retient que le degré de vulnérabilité globale sur le marché national est demeuré élevé pour un neuvième trimestre d’affilée. Les disparités régionales persistent, Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton étant confrontées à une accélération des prix et à une surévaluation. À l’autre extrémité, un degré faible de vulnérabilité est observé à Ottawa, à Québec et dans les grandes villes des provinces atlantiques. Mais dans l’ensemble, « les prix des habitations sont plus en phase avec les facteurs fondamentaux sous-jacents ».

Pour Montréal, la SCHL constate que le degré de vulnérabilité globale demeure faible pour un septième trimestre de suite. « Le revenu personnel disponible, conjugué à la croissance de la population de jeunes adultes, indique que les prix des logements se sont maintenus à des niveaux reflétant l’activité économique et l’évolution démographique. » Mais les signes de surchauffe sur le marché de la revente se veulent persistants, sous le coup d’un « resserrement marqué de l’écart entre l’offre et la demande ».

À Québec, les prix des habitations avoisinent toujours les niveaux qui seraient justifiés par les facteurs économiques et démographiques fondamentaux.

Dans ce survol trimestriel, la SCHL fait ressortir un allégement des pressions sur les prix. « Règles plus strictes de l’assurance prêt hypothécaire, hausse des taux d’intérêt et croissance réduite du revenu personnel disponible. Voilà les facteurs qui ont probablement fait fléchir la demande de logements. » L’agence fédérale ajoute que la diminution des ventes de maisons individuelles de prix élevé a aussi contribué à la baisse du prix moyen sur le système interagences.

En revanche, l’effet spéculatif demeure, nourri par des anticipations d’appréciation future qualifiées d’« excessives » par la SCHL.

Mises en chantier

Si les signes de construction excessive restent faibles au Québec, la situation ne devrait pas se détériorer, selon les prévisions de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec dévoilées jeudi. L’APCHQ estime que le nombre de mises en chantier prévu pour l’année 2019 diminuera de 10 % par rapport à 2018, répondant à un ralentissement de la croissance économique attendu. Pour l’année 2018, l’APCHQ prévoit 48 500 mises en chantier, soit une hausse de 4 % comparativement à 2017.

L’Association souligne que la croissance des mises en chantier prévue pour 2018 et 2019 sera concentrée dans le segment des appartements, surtout ceux à vocation locative. À l’opposé, elle évoque une tendance persistante à la baisse pour les maisons unifamiliales. Le poids des maisons unifamiliales dans les mises en chantier est passé de 38 % en 2010 à 23 % en 2017. Il devrait tomber à 21 % en 2018 et à 20 % en 2019, tandis que la part des appartements devrait augmenter et s’établir à 69 % en 2018 et à 71 % en 2019.