Le niveau d’accessibilité à la propriété se dégrade de nouveau au Canada

Le niveau d’accessibilité à la propriété s’est remis à se dégrader au Canada sous le coup d’une remontée des taux d’intérêt plus rapide que la hausse des revenus des ménages, rapporte la Banque Royale (RBC), qui craint que la situation ne soit pas près de s’améliorer.

La légère amélioration du degré d’accessibilité du marché immobilier en tombée de rideau de 2017 n’a malheureusement pas duré, ont constaté mardi les économistes de la RBC dans une brève analyse de la situation. L’indice mesurant la part du revenu d’une famille moyenne pour couvrir les coûts liés à l’achat d’un logement au prix moyen est reparti à la hausse en début d’année, marquant ainsi une dixième augmentation en 11 trimestres et pointant à 48,4 %, « à son plus haut niveau depuis plusieurs décennies ».

Cette remontée du coût moyen de la propriété est principalement le fait des trois hausses des taux d’intérêt de la Banque du Canada en trois trimestres, tout de suite relayées par les institutions financières à travers leurs taux hypothécaires à des emprunteurs dont les revenus n’augmentent pas au même rythme.

Mis à part les cas les plus problématiques de Vancouver et de Toronto, on doit parler « d’une légère détérioration des conditions dans la plupart des marchés », mais où, malgré tout, « l’accessibilité à la propriété demeure raisonnable », explique la RBC.

La situation n’est toutefois pas près de s’améliorer, pensent les auteurs de l’analyse qui tablent durant la prochaine année sur une hausse du taux directeur de la banque centrale canadienne de 1,25 % à 2,25 %, « ce qui pourrait avoir de graves répercussions sur l’accessibilité à la propriété. » « Heureusement, cette hausse sera en partie compensée par l’augmentation des revenus des ménages. »

Au Québec

Dans la région de Québec, « un problème de surabondance persistante de l’offre » de logements a fortement freiné l’augmentation du prix moyen des maisons (+0,6 % en un an) et l’a même fait reculer dans le marché des appartements (-2 %). À 32,6 %, la part du revenu d’un ménage nécessaire pour couvrir les coûts liés à l’habitation est à peine au-dessus de la normale dans la région.

La situation se révèle différente à Montréal, où le marché du logement « demeure sur une belle lancée » avec un prix moyen des maisons qui a augmenté de presque 5 % en un an, à raison de hausses de 5,6 % dans les maisons unifamiliales et de 3,4 % dans le marché des logements, et qui a contribué ainsi à une neuvième dégradation en 11 trimestres de la mesure d’accessibilité de la RBC.

Désormais à 43,7 %, la mesure est à un « sommet inégalé depuis 2011 » et s’éloigne de plus en plus de sa moyenne, depuis 1985, de 39 %, note-t-on. Cela « laisse présager un accroissement des tensions sur l’accessibilité à la propriété dans la région de Montréal, tout particulièrement dans le segment des maisons individuelles, où les vendeurs sont aux commandes ».

« À ce stade-ci », les experts de la RBC ne croient pas cependant qu’un pareil indice d’accessibilité constitue un obstacle important pour les acheteurs. Le dernier resserrement des règles hypothécaires au Canada est « sans doute un facteur plus important à leurs yeux ».

Rappelons qu’afin de renforcer la résistance du marché immobilier canadien à un éventuel choc financier, tout emprunteur doit démontrer, depuis le 1er janvier, sa capacité de s’acquitter d’une hypothèque de cinq ans même si son taux d’intérêt devait être majoré de 2 points de pourcentage.

Ne plus avoir les moyens de vendre

Les marchés de Vancouver et de Toronto continuent pour leur part d’être préoccupants. À presque 88 %, contre une moyenne historique de 60 %, la mesure d’accessibilité à Vancouver a depuis longtemps passé « un seuil critique » et continue de se dégrader à cause, notamment, d’une nouvelle hausse du prix des maisons de 11 % cette année. Phénomène intriguant, note la RBC, l’envolée des prix dans la ville voisine de Victoria ne s’est pas traduite par une augmentation du nombre de maisons à vendre. « Les propriétaires n’ont peut-être plus les moyens de vendre leur maison, puisque leur prochaine habitation sera vraisemblablement trop chère. »

Autre marché chauffé au rouge, Toronto profite depuis deux trimestres d’une pause dans l’augmentation du prix des maisons qui découle peut-être du resserrement des règles hypothécaires du début de l’année ainsi que de l’imposition d’une taxe spéciale pour les acheteurs étrangers. Mais avec une mesure d’accessibilité « à un niveau astronomique » de 74,2 %, contre une moyenne historique de 50 %, il faudra, malgré ces progrès, « encore beaucoup d’améliorations avant que Toronto retrouve un degré d’accessibilité acceptable ».