Hypothèque: la Banque Nationale entre dans la bataille de la variable cinq ans

Les autorités fédérales s’inquiètent de la dynamique entre la hausse des prix de l’immobilier et l’endettement des ménages.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir Les autorités fédérales s’inquiètent de la dynamique entre la hausse des prix de l’immobilier et l’endettement des ménages.

En cette période hypothécaire, les grandes institutions financières se livrent une forte concurrence sur le marché des hypothèques, avec des taux réels fluctuant rapidement. La mode de l’heure est la variable cinq ans.

La Banque Nationale a annoncé mardi une baisse de son taux hypothécaire variable pour un terme de 60 mois, qui passe de 3,45 % à 2,45 %. L’institution rejoint donc le mouvement lancé la semaine dernière au moment où l’ensemble du marché résidentiel canadien poursuit son refroidissement. La Banque TD a dévoilé une offre spéciale reposant sur un prêt à taux variable sur cinq ans de 2,45 %, nettement inférieur au taux hypothécaire préférentiel de 3,6 %. La Banque de Montréal a ouvert le bal, avec un taux de 2,45 %, là aussi variable sur cinq ans.

En guise de comparaison, le site Internet de la Banque Royale indiquait un taux affiché de 3,47 % sur un prêt variable sur cinq ans, comparativement 3,45 % chez le Mouvement Desjardins.

Dans la foulée, la Banque Royale et la Banque TD augmentaient les taux affichés pour les prêts à taux fixe sur cinq ans il y a quelques semaines. Les autres grandes banques avaient précédemment bougé, fixant leur taux fixe sur l’échéance de cinq ans entre 5,14 % et 5,59 %.

Mesures de resserrement

Les autorités fédérales s’inquiètent depuis plusieurs années de la dynamique entre la hausse des prix de l’immobilier et l’endettement des ménages, qui selon certaines mesures atteint des proportions sans précédent. Au nombre des mesures de resserrement graduelles qui ont été instaurées au fil des années figurent des changements à la durée des prêts de même que des mécanismes de contrôle sur l’octroi des prêts. Ceux-ci visent à assurer que les ménages sont capables d’effectuer leurs paiements dans l’éventualité d’une hausse plus importante que prévu des taux d’intérêt.

Hausse des taux d’intérêt et resserrement des règles hypothécaires… Le taux hypothécaire ordinaire sur cinq ans publié par la Banque du Canada est passé de 5,14 à 5,34 %.

Simulations de crise
Rappelons que, même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent désormais démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et ce taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada. Elle a recours aux taux affichés, qui sont différents de ceux réellement offerts, pour calculer le taux utilisé dans les simulations de crise.

Cela étant, le taux affiché se situe présentement à 3,44 % pour un an (fermé), à 4,15 % pour un fixe trois ans, à 5,14 % pour un fixe cinq ans. Mais le réel oscille autour de 2,99 %, de 3,09 % et de 3,29 % respectivement. Ces derniers taux varient de plusieurs points de base entre les institutions et les courtiers hypothécaires.