Un marché immobilier de plus en plus mondialisé

Vous voulez avoir une idée des tendances que vont suivre les prix immobiliers dans les grandes villes canadiennes? Regardez ce qui se passe à Londres, entre autres.
Photo: Ben Stensall Agence France-Presse Vous voulez avoir une idée des tendances que vont suivre les prix immobiliers dans les grandes villes canadiennes? Regardez ce qui se passe à Londres, entre autres.

Le prix des logements à Toronto, à Vancouver ou à Montréal dépend de plus en plus de facteurs mondiaux qui échappent au contrôle des gouvernements au Canada, rapporte le FMI.

Vous voulez avoir une idée des tendances que vont suivre les prix immobiliers dans les grandes villes canadiennes ? Regardez ce qui se passe à New York, Londres, Amsterdam et Auckland, a répondu mardi le Fonds monétaire international (FMI) dans un chapitre analytique de la nouvelle édition de son Rapport sur la stabilité financière dans le monde attendu la semaine prochaine.

Depuis 30 ans, les marchés immobiliers évoluent de plus en plus de façon synchronisée, entre les pays, mais surtout entre les grandes villes des pays développés, ont constaté les experts du FMI après s’être penchés sur le cas de 40 pays riches et pauvres et 44 villes, dont Toronto, au Canada. « C’est le produit, le symptôme, d’un secteur financier de plus en plus ouvert et d’un monde de plus en plus intégré », a résumé la principale auteure de l’étude, Jane Dokko, lors d’une conférence vidéo.

Des actifs financiers comme les autres

Trois fois plus important qu’il y a une trentaine d’années, ce synchronisme tient notamment au fait qu’actuellement un grand nombre de pays sont au même point de leurs cycles économiques et que les politiques de leurs banques centrales sont très similaires, mais il y a plus. Les travailleurs et les capitaux sont aussi beaucoup plus mobiles aujourd’hui, et plus de gens peuvent avoir envie d’acheter une demeure à l’étranger. Mais surtout, les actifs immobiliers sont de plus en plus considérés, par les riches particuliers comme par les grands investisseurs institutionnels, comme des actifs financiers susceptibles de générer du rendement, au même titre que les actions ou les obligations, dit le FMI, citant notamment l’exemple de Toronto et de Vancouver.

Ces investissements se concentrent surtout dans les logements de luxe de grandes métropoles plus faciles à trouver, à comparer entre eux et à acheter et à revendre, expliquent les chercheurs du FMI. Dans le cas de Toronto, cela s’incarne, comme ailleurs, par une forte influence de New York et de Londres, mais aussi d’autres villes auxquelles on s’attendrait peut-être un peu moins, notamment Auckland, en Nouvelle-Zélande, et Amsterdam, aux Pays-Bas.

Perte de pouvoir

Le synchronisme des prix de l’immobilier n’est pas nécessairement une mauvaise chose, précise le FMI, bien qu’il expose un peu plus encore les pays aux hauts et aux bas des marchés financiers étrangers et que l’on ne parle pas, ici, d’actifs financiers comme les autres, puisque la maison représente le principal actif (ou passif) de la plupart des familles et que les prêts hypothécaires occupent une part importante du portefeuille de toutes les banques. « Par conséquent, les dirigeants [politiques] ne devraient pas ignorer la possibilité que les marchés nationaux soient touchés par des chocs sur les prix immobiliers qui se produisent ailleurs », prévient-on.

Or, les pouvoirs publics doivent se résoudre aussi à avoir perdu un peu de leur influence sur leurs propres marchés immobiliers, poursuit le FMI. De tous les leviers dont ils disposent, les plus efficaces restent la capacité de fixer les règles hypothécaires et le niveau des taux d’intérêt dans un contexte de taux de change flexible, comme l’a fait le Canada ces dernières années pour réduire la flambée des prix et de l’endettement des ménages, notamment à Toronto et à Vancouver. La mise en place de protections des consommateurs contre d’éventuels abus des promoteurs ou des banques est aussi un bon moyen.

Les taxes foncières et autres taxes spéciales apparaissent un peu moins efficaces, rapporte le FMI, qui dit attendre encore de voir ce que donneront les taxes sur l’achat de propriétés par des étrangers adoptées récemment à Toronto et à Vancouver.