La surchauffe à Vancouver et à Toronto commence à s’étendre

Cette analyse survient alors que le gouvernement fédéral a encore une fois resserré les règles hypothécaires pour l’ensemble des acheteurs canadiens.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Cette analyse survient alors que le gouvernement fédéral a encore une fois resserré les règles hypothécaires pour l’ensemble des acheteurs canadiens.

Le secteur immobilier affiche toujours des signes « modérés de surévaluation » à Montréal, estime la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), selon laquelle la croissance des prix va ralentir « jusqu’en 2018 », même si l’agence vient de relever le niveau de risque global pour le marché canadien.

Dans sa dernière Évaluation du marché de l’habitation, publiée mercredi, la SCHL, qui garantit plus de 500 milliards en prêts hypothécaires, évoque notamment des problèmes supplémentaires à Victoria et à Hamilton au chapitre de l’accélération des prix. Le patron de l’agence a évoqué l’augmentation des risques la semaine dernière, sans toutefois préciser les marchés concernés.

Cette analyse survient alors que le gouvernement fédéral vient encore une fois de resserrer les règles hypothécaires pour les acheteurs canadiens, où qu’ils soient, et a démarré une consultation sur le partage des risques entre les institutions financières privées et la société fédérale qu’est la SCHL. Parmi les règles figure l’obligation de soumettre tous les prêts à une simulation de crise.

Dans un document publié simultanément pour la première fois, Perspectives du marché de l’habitation, la SCHL ne se risque pas à prévoir les effets précis de ces règles. Si la simulation peut limiter le montant du prêt, elle n’est pas l’équivalent d’une hausse du taux. Ce qui signifie, par conséquent, que des acheteurs pourraient retarder leur achat, ajouter un cosignataire ou trouver un moyen d’augmenter la mise de fonds.

« Selon notre analyse, de 5 à 10 % de tous les acheteurs potentiels seront touchés au cours de la première année de mise en oeuvre des nouvelles mesures », a estimé la SCHL, qui prévoit des impacts différents d’un marché à l’autre.

Selon l’agence, neuf marchés affichent présentement un problème de surévaluation modéré (dont Montréal, Regina et Edmonton) ou élevé (soit Vancouver, Toronto, Hamilton et Québec). Les autres paramètres du marché de Montréal ne posent pas problème : faibles signes de construction excessive, de croissance des prix et de surchauffe.

 

  

La SCHL a noté toutefois que les nouvelles inscriptions ont reculé sur le territoire du Grand Montréal et que le nombre de transactions augmente, cela suggérant un resserrement du marché. Cela concorde avec les dernières données de la Fédération des chambres immobilières du Québec montrant une hausse de 6 % des ventes au troisième trimestre, alors que les inscriptions ont diminué de 12 %. Le prix médian des condos a augmenté de 2 %, alors que celui des maisons unifamiliales a grimpé de 5 % par rapport à l’an dernier.

« Selon le ratio inscriptions en vigueur-ventes, autre mesure de l’écart entre l’offre et la demande, le marché de la revente montréalais était globalement équilibré au deuxième trimestre de 2016, et ce, après avoir été à l’avantage des acheteurs au cours des trois dernières années », a écrit la SCHL.

Six drapeaux rouges

Compte tenu de la hausse des prix à Hamilton, la SCHL a levé un drapeau rouge pour cette ville, ce qui porte à six le nombre de marchés qui reçoivent une évaluation globale évoquant des « signes de conditions problématiques élevés ».

Les problèmes bien documentés de Vancouver et de Toronto ont commencé à s’étendre, selon l’agence. « Afin de refléter la surévaluation continue et la croissance des prix largement observée en Colombie-Britannique et en Ontario, le niveau global des signes de conditions problématiques décelés dans le marché de l’habitation canadien passe à élevé », a-t-elle écrit.

« Toutefois, cette évaluation reflète davantage la concentration et l’intensification de l’accélération des prix en Colombie-Britannique et en Ontario que la situation du marché canadien dans son ensemble », selon la SCHL. En raison notamment d’une construction « excessive », on devrait voir un ralentissement des mises en chantier l’an prochain, et le marché se stabilisera en 2018.