Nouveau fonds d’aide à la rénovation

Pierre Vallée Collaboration spéciale
Une fois le projet évalué et accepté, le Fonds versera au propriétaire sous forme de prêt le montant équivalent au coût des rénovations, moins évidemment la contribution financière du propriétaire, si ce dernier en a les moyens.
Photo: Source Georges Coulombe Une fois le projet évalué et accepté, le Fonds versera au propriétaire sous forme de prêt le montant équivalent au coût des rénovations, moins évidemment la contribution financière du propriétaire, si ce dernier en a les moyens.

Ce texte fait partie d'un cahier spécial.

Les coopératives et organismes sans but lucratif propriétaires d’immeubles locatifs nécessitant des rénovations auront dorénavant la vie plus facile. En effet, la Fiducie du Chantier de l’économie sociale vient de lancer sur le marché un nouveau produit financier à leur intention. Il s’agit du Fonds d’aide à la rénovation de l’habitation communautaire (Fonds ARHC).

« Nous avons constaté que plusieurs de ces immeubles prenaient de l’âge et par conséquent nécessitaient des rénovations, parfois importantes, explique Jacques Charest, directeur général de la Fiducie du Chantier de l’économie sociale. Pour réaliser ces rénovations, les coopératives et les organismes sans but lucratif devaient puiser dans leurs fonds de réserve, souvent insuffisants pour soutenir pareilles rénovations. Les propriétaires n’avaient alors d’autre choix que de renégocier une nouvelle hypothèque, ce qui parfois se traduisait par une augmentation des loyers. Avec le Fonds ARHC, on a innové en leur offrant une solution de rechange. »

Pour bien apprécier l’innovation du Fonds ARHC, il faut comprendre la situation dans laquelle se trouvent ces coopératives et organismes propriétaires d’habitations collectives, dont l’âge oscille entre 30 et 35 ans. Lors de la construction, ou de la conversion, de l’immeuble locatif collectif, les propriétaires ont dû contracter un prêt hypothécaire, généralement étalé sur 35 ans, auprès d’une institution financière. Ce prêt hypothécaire était garanti par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Dans les années 1980, la SCHL a choisi de racheter tous ces prêts hypothécaires afin d’offrir à ces propriétaires un taux d’intérêt inférieur à celui du marché.

Même si la SCHL s’est depuis retirée du marché hypothécaire de l’habitation collective, elle a évidemment respecté ses engagements, de sorte que ces propriétaires ont toujours aujourd’hui une hypothèque avec la SCHL. « Et comme ces hypothèques arrivent aujourd’hui à terme et que les propriétaires ont déjà remboursé les intérêts et presque tout le capital, il serait préférable pour eux de finir de payer leur hypothèque plutôt que d’épuiser leur fonds de réserve et de renégocier une nouvelle hypothèque pour financer les rénovations qui s’imposent. Ainsi, avec le Fonds ARHC, ils peuvent agir tout en conservant leurs acquis. »

Comment ça marche ?

D’où l’intérêt du Fonds ARHC qui leur sert alors de pont financier. Les coopératives et organismes sans but lucratif propriétaires des immeubles n’ont qu’à proposer leur projet de rénovation au Fonds. Les travaux de rénovation admissibles sont les travaux de remise à jour : toiture, fenestration, rénovation des cuisines et des salles de bain, etc. Y sont compris aussi les honoraires professionnels. « Nous avons établi un barème de 25 000 $ par logement, mais il s’agit seulement d’un barème. Nous sommes pleinement conscients que certains immeubles nécessiteront des investissements supérieurs à cette somme, tout comme certains immeubles en nécessiteront moins. »

Une fois le projet évalué et accepté, le Fonds versera au propriétaire sous forme de prêt le montant équivalent au coût des rénovations, moins évidemment la contribution financière du propriétaire, si ce dernier en a les moyens. En contrepartie de quoi le propriétaire s’engage à verser annuellement les intérêts dus sur le prêt, qu’il puisera à même son fonds de réserve, jusqu’au jour où il aura totalement remboursé son hypothèque avec la SCHL. « Lorsque le prêt hypothécaire avec la SCHL est totalement remboursé, le propriétaire doit alors rembourser la totalité du prêt et des intérêts du Fonds ARHC en renégociant une nouvelle hypothèque, mais cette fois avec un immeuble dont il est l’unique propriétaire, puisque affranchi de toute hypothèque. »

Le propriétaire pourra contracter ce nouveau prêt hypothécaire auprès d’un des partenaires du Fonds ARHC, soit le Groupe financier SSQ, une mutuelle financière. Il pourra aussi, s’il le préfère, négocier cette nouvelle hypothèque auprès d’une autre institution financière. De plus, le propriétaire pourra profiter des judicieux conseils de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ). Le Fonds ARHC compte aussi deux autres partenaires, soit le Chantier de l’économie sociale et le Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Pour la suite des choses

La Fiducie du Chantier de l’économie sociale a présentement deux fonds d’investissement généraux, soit le capital patient opérations (CPO) et le capital patient immobilier (CPI). L’on dit « patient » parce que l’emprunteur profite d’un congé de remboursement de 15 ans. Le Fonds ARHC vient donc s’ajouter aux deux premiers fonds. Est-ce une nouvelle tendance ? « En fait, oui. La création du Fonds ARHC nous a fait réaliser qu’il y a un besoin pour les entreprises d’économie sociale de trouver du financement adapté à des contextes particuliers auxquels nos deux fonds classiques répondent mal. Nous sommes présentement en train de cerner ces besoins et il est probable que, à l’avenir, la Fiducie du Chantier de l’économie sociale mettra sur le marché de nouveaux produits financiers conçus pour répondre à des besoins spécifiques, comme le fait le Fonds ARHC. »

Mais la priorité pour l’instant ne se situe pas du côté des nouveaux outils de financement. Depuis sa création en 2007, la Fiducie du Chantier de l’économie sociale a investi 48 millions de dollars, sur une capitalisation de départ de 50 millions de dollars. « Il nous reste évidemment de l’encaisse, d’autant plus que certains emprunteurs ont déjà commencé à rembourser leurs prêts avant la période de grâce de 15 ans, ce qui nous permet de continuer à investir pour les deux prochaines années. Par contre, ce sont aussi ces deux prochaines années qui seront surtout consacrées à une nouvelle ronde de capitalisation. Nous allons en discuter avec nos partenaires financiers actuels et nous demeurons ouverts à l’arrivée de nouveaux partenaires financiers. »