Dix ans après, le choc est toujours ressenti

La vente de maisons neuves a atteint son plus haut niveau en juillet 2005 et celle de maisons existantes, en septembre.
Photo: Joe Raedle Getty Agence France-Presse La vente de maisons neuves a atteint son plus haut niveau en juillet 2005 et celle de maisons existantes, en septembre.

Dix ans après l’éclatement de la bulle aux États-Unis, le choc immobilier fait toujours sentir ses effets. Ce déséquilibre persistant n’est pas sans rappeler l’existence de poches de surchauffe de ce côté-ci de la frontière.

Francis Généreux, économiste principal au Mouvement Desjardins, s’est livré au jeu des dix ans du sommet de la bulle immobilière résumés en dix graphiques. « On peut voir que dix ans plus tard, ce choc affecte encore l’économie et que la situation est loin d’être revenue à la normale pour plusieurs indicateurs », conclut-il. La mise en garde s’impose. « Il faut garder ce type de déséquilibre à l’oeil. […] On pense au Canada, où l’évolution de certains marchés régionaux de l’habitation semble plutôt malsaine. »

D’ailleurs, les dernières indications font ressortir une modeste surévaluation sur le marché de l’habitation à l’échelle canadienne. Le paysage se veut cependant contrasté parmi les quinze régions métropolitaines de recensement retenues par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ainsi, le risque de surévaluation est demeuré élevé pour les régions de Regina et de Winnipeg, et est passé de modéré à élevé pour le marché de Toronto. Sur ce dernier, « la croissance du revenu personnel disponible n’a pas rattrapé le rythme de l’augmentation des prix des logements », avait souligné la SCHL en août.

Dans son survol, l’économiste de Desjardins situe le sommet du marché immobilier américain à l’été 2005 selon le volume d’activités. La vente de maisons neuves a ainsi atteint son plus haut niveau en juillet, et celle des maisons existantes, en septembre 2005. Les prix des maisons auront toutefois atteint leur sommet en 2006, complétant une poussée moyenne de 129 % amorcée en 1996. L’éclatement de la bulle a eu pour effet d’amputer les prix de plus de 50 % dans les villes les plus touchées, la glissade atteignant son creux au début de 2012. « Depuis, la moyenne nationale des prix a augmenté de 25 % », note Francis Généreux.

Dit autrement, la valeur de l’actif des ménages détenu en immobilier résidentiel a dépassé les 22 500 milliards $US en 2006, soit une multiplication de 2,8 fois en dix ans. « Les baisses des prix, les ventes et les abandons de maisons par les ménages ont par la suite coupé cette valeur d’environ 30 %. » Les hausses de prix et la formation de ménages ont depuis aidé à rétablir cette valeur totale. « En dollars courants, elle s’approche maintenant du sommet de 2006. En dollars constants, la valeur au premier trimestre de 2015 demeurerait cependant environ 19 % sous le sommet », ajoute l’économiste.

Chute de l’activité

Quant à l’activité, la crise immobilière a fait chuter les ventes de maisons neuves de plus de 80 % jusqu’au creux de février 2011, celles des maisons existantes de 52 % jusqu’à un bas touché en juillet 2010. Ces marchés sont repartis à la hausse depuis, mais le niveau atteint demeure inférieur de moitié à celui observé lors du gonflement de la bulle.

Plus précisément, les mises en chantier ont atteint leur sommet cyclique en janvier 2006 pour connaître ensuite une chute abrupte de 79 % au creux de 2006, un bas revisité en 2011. « Les mises en chantier ont depuis progressé de 152 %, mais elles demeurent toujours relativement près des creux enregistrés dans les cycles précédents. »

L’économiste de Desjardins rappelle aussi que l’effondrement du marché a été particulièrement sanglant sur le marché du travail lié à la construction, avec une perte de près de 1,5 million d’emplois ou de 42 % jusqu’en 2011. Moins de 500 000 emplois ont été récupérés depuis. Quant au poids de cette industrie dans l’économie américaine, l’investissement résidentiel a atteint 6,7 % du PIB à la fin de 2005, pour tomber à 2,4 % à l’été 2010 et revenir à 3,3 % au printemps de 2015.

Un autre indicateur mesurant la frénésie vient du pourcentage entre le taux de propriétaires et le nombre de ménages. Le rapport a atteint 69 % au sommet mesuré à la fin de 2004, alimenté par le crédit facile. Il est revenu sous les 64 % pour retrouver sa moyenne historique et se coller davantage à l’évolution du nombre de ménages.

1 commentaire
  • François Dugal - Inscrit 16 septembre 2015 07 h 52

    Le jeu

    Les observations sur le "jeu" que décrit monsieur l'économiste en chef sont nulles et non avenues.