Ottawa devrait s’en remettre davantage au privé, croit le FMI

Ottawa a resserré ses règles hypothécaires au cours des années mais, juge le FMI, il faudrait que le gouvernement fasse un pas de plus afin de moins s’exposer au risque du système financier.
Photo: La Presse canadienne (photo) Paul Chiasson Ottawa a resserré ses règles hypothécaires au cours des années mais, juge le FMI, il faudrait que le gouvernement fasse un pas de plus afin de moins s’exposer au risque du système financier.

Le gouvernement fédéral a bien fait de resserrer ses règles d’assurance hypothécaire et devrait même envisager de s’en remettre plus au secteur privé, conseille le Fonds monétaire international.

« À long terme, il convient de réexaminer la nécessité d’une vaste assurance hypothécaire garantie par l’État », résume le FMI dans les constats préliminaires tirés de ses dernières missions au Canada et dévoilés mercredi.

Reposant sur les épaules de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le système actuel d’assurance des hypothèques au Canada « présente des avantages, notamment comme outil macroprudentiel », commence par reconnaître le FMI en pensant, sans doute, entre autres, à la remarquable solidité affichée par le marché immobilier canadien durant la Grande Récession, contrairement à celui du voisin américain. « Cependant, il expose le budget [du gouvernement fédéral] aux risques du système financier et pourrait fausser l’allocation des ressources en faveur des hypothèques et au détriment d’usages plus productifs du capital. »

Ce n’est pas la première fois qu’on s’inquiète de la menace que ferait peser sur les finances publiques l’augmentation du nombre et de la valeur des prêts hypothécaires assurés par la SCHL et, ultimement, garantis par le gouvernement fédéral. Selon des chiffres cités cet été par le gestionnaire de portefeuille privé Canso Investment Counsel, la proportion des nouvelles hypothèques assurées par la SCHL est ainsi passée de 30 % en 1990 à 55 % en 2003, et s’élève aujourd’hui à 75 %. Cela porterait la valeur totale des hypothèques dont est responsable Ottawa à 900 milliards, et même à 1600 milliards si l’on englobe l’ensemble du passif éventuel.

Préoccupé par ce phénomène, mais aussi par la menace d’une bulle immobilière et le rythme alarmant de l’endettement des ménages canadiens, Ottawa a resserré à quatre reprises, depuis 2008, les conditions en vertu desquelles une assurance hypothécaire pouvait être accordée. La période maximale d’amortissement est notamment passée de 40 ans à 25 ans et la mise de fonds minimale, portée de 0 % à 5 %.

Ces mesures s’avéraient « appropriées », a noté le FMI mercredi. Mais le gouvernement ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin. « À terme, des mesures supplémentaires devraient être envisagées pour encourager une rétention appropriée de la part du secteur privé et accroître la part de marché des assureurs privés », dit-on, en précisant bien que l’affaire devrait se faire « progressivement » et sans aller jusqu’à parler d’une privatisation complète.

Le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, l’avait fait l’an dernier. Disant, justement, vouloir réduire la part de risque à laquelle étaient exposés les contribuables canadiens par l’entremise de la SCHL, il avait déclaré qu’une privatisation, d’ici cinq à dix ans, de la société de la Couronne serait un pas dans la bonne direction. L’idée avait été froidement reçue par plus d’un spécialiste, qui rappelaient notamment le pitoyable échec, à ce chapitre, des alter ego américains de la SCHL, Fanny Mae et Freddie Mac, des sociétés inscrites en Bourse, mais que Washington n’a, malgré tout, pas pu laisser couler en raison de leur trop grande importance dans l’économie américaine (too big to fail).

Le FMI n’est pas la seule voix à l’international à s’inquiéter de l’état de santé du marché immobilier canadien. L’agence de notation Fitch faisait état, la semaine dernière, d’un niveau de « déconnexion » record entre l’économie plutôt terne et l’euphorie du marché de la revente des maisons. Le même jour, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) mettait en garde le Canada contre « le risque de correction désordonnée du marché du logement, dans un contexte d’endettement élevé des ménages ».


Stabilisation au Québec, surchauffe au Canada

Si les ventes de propriétés existantes et les mises en chantier se sont stabilisées ces derniers mois au Québec, l’année qui s’achève aura néanmoins été marquée par « une baisse de régime importante », a noté mercredi le Mouvement Desjardins dans une brève analyse. Le Québec se démarque ainsi du reste du Canada, où le marché est resté plus vigoureux. Les prix semblent devoir suivre les mêmes tendances, avec plafonnement pour la plupart des types de maison et même une diminution pour les condos.

Après s’être légèrement amélioré en début d’année, le niveau d’accessibilité à la propriété s’est remis à reculer un peu partout au Canada, a rapporté, par ailleurs, une étude de la Banque Royale. La hausse du prix des résidences conjuguée à une première augmentation notable des taux hypothécaires « a gonflé les coûts liés à la propriété, un bond que les gains enregistrés par les revenus des ménages ne suffisent pas à compenser ».

La proportion du revenu médian avant impôt qu’un ménage doit consacrer à l’hypothèque, aux taxes foncières et aux services publics d’un bungalow s’élève désormais à 43 % au Québec, à 51 % en Ontario, à 33 % en Alberta et à 69 % en Colombie-Britannique, pour une moyenne canadienne de 43 %.


Un autre tour de vis ?

D’aucuns pensent qu’Ottawa n’aura pas le choix de donner un nouveau tour de vis dans ses règles hypothécaires. Le ministre Flaherty s’est d’ailleurs récemment dit prêt à agir au besoin. Son homologue québécois, Nicolas Marceau, l’a toutefois pressé de faire preuve de « créativité » afin de tenir compte de la différence de réalité entre le marché en situation « d’équilibre » au Québec et ceux en surchauffe de Toronto et de Vancouver.