S'assurer en copropriété - Dans le monde des deux polices

Au Québec, le condo est de plus en plus populaire. Par conséquent, l'assurance en copropriété aussi! Si, en certains points, elle s'apparente à l'assurance habitation pour maison unifamiliale, l'assurance pour condominium se distingue surtout par la réalité singulière qu'elle engendre, celle d'un régime de gestion particulier régissant un engagement partagé entre les copropriétaires et leur syndicat.

Qui dit condominium dit syndicat de copropriété. Aussi, lorsqu'un acheteur fait l'acquisition de ce genre de logement, il acquiert en fait une parcelle d'un immeuble appartenant à un syndicat de copropriété. Réunissant tous les copropriétaires, qu'ils soient trois ou 250, le syndicat a la responsabilité de gérer toute affaire inhérente à l'immeuble. Aussi, le Code civil du Québec impose aux syndicats de copropriétaires de souscrire des assurances contre les risques usuels qui couvrent la totalité des immeubles qui leur appartiennent.

«Le conseil d'administration du syndicat doit obtenir de l'assureur une couverture d'assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l'immeuble. La valeur à neuf correspond au montant que coûte le remplacement de l'immeuble avec de nouveaux matériaux, et ce, sans prendre en compte la dépréciation de celui-ci. Cette assurance doit couvrir toutes les parties communes, c'est-à-dire les halls, les couloirs, les escaliers, la toiture, etc., et les parties "bâtiment" des parties privatives», explique Line Crevier, directrice adjointe, service aux consommateurs du Bureau d'assurance du Canada (BAC).

Concrètement, cela signifie que les murs, les planchers et les fenêtres relèvent de la responsabilité du syndicat en cas de vol, d'incendie, de vandalisme, etc. Toutefois, si des améliorations locatives sont apportées au bâtiment dans les parties privatives, elles se doivent d'être assurées par le copropriétaire.

«Par exemple, si j'ai un foyer dans mon condo et que je décide de mettre du marbre ou de la pierre sur les murs, il s'agit d'une amélioration locative. À titre de copropriétaire, je dois aviser mon assureur et c'est mon assurance qui est chargée de couvrir cette amélioration», précise Mme Crevier.

Aussi, si le syndicat est propriétaire de biens mobiliers, il lui appartient de les assurer. Par exemple, si on retrouve des appareils de mise en forme dans le gymnase d'un condominium, un mobilier de terrasse ou encore des barbecues sur le toit, le syndicat a la responsabilité de les assurer.

Vigilance

Lorsqu'il s'apprête à souscrire une assurance, le syndicat doit porter une attention particulière au montant prévu pour l'immeuble en cas de perte totale. Comme le bâtiment doit être assuré sur la base de la valeur à neuf, il est primordial que le montant d'assurance permette de rebâtir entièrement celui-ci si cela était nécessaire.

«On recommande aux syndicats de faire appel à des professionnels pour faire évaluer leurs bâtisses et déterminer le juste montant d'assurance dont ils ont besoin. Si, par exemple, une bâtisse avait été mal évaluée et qu'il manquait de l'argent pour la rebâtir, en cas de sinistre, il se pourrait que les copropriétaires doivent débourser de leur propre poche la somme nécessaire. Si on ne veut pas que ce genre de choses se produise, il faut être vigilant au départ», souligne Mme Crevier.

En plus de contracter une assurance pour les bâtiments, les syndicats ont aussi l'obligation de souscrire une assurance couvrant la responsabilité envers les tiers. Puisque le Code civil du Québec prévoit que les syndicats sont responsables des dommages pouvant être causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de conception, de construction ou encore par un défaut d'entretien des parties communes, il est nécessaire que les syndicats se prémunissent contre les dommages causés aux tiers, autrement les copropriétaires pourraient avoir à payer la note.

«Si, par exemple, l'entrée a été mal déneigée et que quelqu'un se fait mal à cause d'une négligence, il peut poursuivre le syndicat. C'est pour cette raison que le syndicat doit souscrire ce type d'assurance», affirme la directrice adjointe du service aux consommateurs du BAC.

Si le syndicat doit se munir d'une assurance responsabilité, il doit aussi prévoir une assurance responsabilité civile pour les administrateurs d'immeubles en copropriété. «Les administrateurs qui siègent au syndicat pourraient être poursuivis s'ils prenaient de mauvaises décisions, confirme Mme Crevier. En cas de poursuite, cette assurance peut s'avérer très utile, car les frais judiciaires sont en général très onéreux.»

L'assurance du copropriétaire

Le syndicat étant responsable de tout ce qui a trait au bâtiment et à la responsabilité civile de ses administrateurs, les copropriétaires, eux, doivent contracter une assurance qui couvrira leurs biens personnels, toute amélioration locative et leur propre responsabilité civile.

Ainsi, l'assurance des biens couvre le copropriétaire s'il est victime d'un incendie ou d'un vol. Celui-ci peut choisir parmi différents produits et opter pour un degré d'assurance qui correspond à ses besoins. Afin d'éviter tout imbroglio avec l'assureur, on recommande aux copropriétaires de filmer leurs avoirs ainsi que les améliorations locatives apportées à leur unité et de conserver la bande de cet enregistrement en lieu sûr. Ainsi, en cas de vol ou d'incendie, le copropriétaire peut facilement identifier ce qu'il a perdu.

Comme le syndicat, le copropriétaire doit aussi souscrire une assurance responsabilité civile, laquelle constitue généralement une clause de l'assurance habitation. Celle-ci couvre le copropriétaire s'il cause des dommages à autrui du fait de son imprudence ou de sa négligence.

Lorsqu'il contracte une assurance responsabilité civile, le copropriétaire doit toujours porter attention à sa limite. On recommande généralement aux propriétaires d'un condominium d'opter pour une limite de deux millions, car ils sont généralement plus sujets aux poursuites.

«La plupart des propriétaires d'une maison unifamiliale ont des limites de un million, mais, pour les copropriétaires, c'est une bonne idée d'avoir une limite de deux millions, surtout si l'acte de copropriété permet le recours entre copropriétaires ou celui du syndicat contre le copropriétaire, estime Mme Crevier. Il faut comprendre que plus il y a d'unités et d'occupants, plus on a de chances de nuire à autrui. Donc, si le recours est possible, il faut s'assurer d'être bien protégé.»

Comme les compagnies d'assurances sont nombreuses et qu'elles offrent des produits semblables, mais dans des conditions différentes, mieux vaut bien s'informer avant de faire son choix. Selon la directrice adjointe du service aux consommateurs du BAC, il est important de ne pas négliger le montant de la franchise, car, au final, celle-ci peut avoir un impact important sur la prime mensuelle.

«C'est une bonne idée de magasiner son assurance et de vérifier auprès de son assureur si c'est possible d'augmenter un peu le montant de la franchise pour obtenir une meilleure prime mensuelle, conseille Mme Crevier. Parfois, cela a une incidence importante et ça peut être très intéressant.»

Pour toute question ou plus de détails concernant l'assurance de copropriété: www.ibc.ca.

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Collaboratrice du Devoir