Y a-t-il une bulle immobilière? - Les analystes sont divisés

L'émergence supposée d'une bulle immobilière au pays divise les analystes, qui demeurent pour la plupart très prudents dans leur évaluation de la direction prise par un marché résolument en hausse depuis quelques mois. Même divergence au sujet des gestes à effectuer, alors qu'Ottawa ne semble pas pressé de resserrer l'accès à la propriété, malgré les demandes formulées en ce sens par les grandes banques canadiennes.

«Le ministre surveille activement le marché immobilier», a répété hier le directeur des relations médias au cabinet du ministre fédéral des Finances, Chisholm Pothier. Il a toutefois insisté pour dire qu'«il n'y a pas de preuve évidente à l'heure actuelle d'une bulle immobilière au Canada». Autrement dit, le gouvernement conservateur ne voit pas l'urgence de freiner les élans du marché, même si celui-ci connaît une croissance que plusieurs jugent trop rapide.

Le ministre Jim Flaherty pourrait néanmoins agir si cela se révélait nécessaire selon lui. «Il dispose d'outils stratégiques lui permettant d'intervenir pour contrer les tendances négatives, a souligné M. Pothier. Il a utilisé certains d'entre eux auparavant et peut avoir recours à nouveau à quelques-uns ou à l'ensemble de ces outils.» Il n'a pas précisé de quels «outils stratégiques» il s'agissait.

La semaine dernière, le Globe & Mail révélait cependant que le fédéral étudiait la possibilité d'exiger des banques qu'elles s'assurent qu'un emprunteur qui contracte une hypothèque à taux variable ait les moyens de poursuivre ses paiements si les taux d'intérêt connaissaient une croissance significative. Mais une éventuelle hausse des taux ne devrait pas intervenir avant le deuxième semestre et elle sera très graduelle, estiment les analystes.

Toujours selon des sources citées par le quotidien torontois, M. Flaherty aurait écarté les principales recommandations formulées par des économistes des six grandes banques canadiennes pour éviter la formation d'une bulle immobilière au pays. Selon le ministre, elles refroidiraient trop le marché et seraient dommageables pour la fragile reprise économique en cours. Elles risqueraient aussi de ne pas être très payantes politiquement.

Les plus importantes institutions financières — qui détiennent 75 % des hypothèques — ont effectivement plaidé pour des mesures plutôt radicales, dont l'idée d'augmenter la mise de fonds minimale pour contracter une hypothèque de 5 à 10 % du prix de vente. On suggère aussi à Ottawa de réduire la période d'amortissement maximale d'une hypothèque de 35 à 30 ans.

Rôle de la SCHL

L'ancien gouverneur de la Banque du Canada David Dodge est lui aussi d'avis qu'il faudrait hausser la mise de fonds minimale. Mais surtout, il insiste sur le rôle que devrait jouer la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) en plaidant pour un resserrement des règles qui régissent l'assurance prêt hypothécaire. À l'heure actuelle, elle est exigée lorsque l'emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat. Ce seuil était à 25 % jusqu'en avril 2007.

M. Dodge juge en outre qu'il faudrait revoir le rôle de la SCHL. Il suggère ainsi de lui confier carrément un mandat de surveillance de la stabilité du marché immobilier. Pour lui, cette Société de la Couronne s'est écartée de son rôle initial au cours des décennies. L'ancien gouverneur de la Banque du Canada refuse par ailleurs de dire s'il y a oui ou non gestation d'une bulle immobilière, soulignant que l'on constate la présence d'une telle bulle une fois que celle-ci a éclaté.

Mais, chose certaine, «les prix sont très élevés en regard de n'importe quelle mesure conventionnelle», affirme David Dodge. Et ils ont connu une croissance très rapide. Les prix des maisons ont augmenté de pas moins de 19 % entre décembre 2008 et décembre 2009, en pleine crise économique. Selon les données de l'Association canadienne de l'immeuble, ils atteindront des niveaux records en 2010, en hausse de 5,4 %, à 337 500 $. Au Québec, on prévoit une hausse de 6,7 % (pour un prix moyen de 240 500 $). Certains économistes n'hésitent d'ailleurs pas à dire que les prix sont surévalués de 15 à 35 %. Les ventes devraient pourtant grimper de 13,3 % cette année au pays et de 10,9 % au Québec.

Même le Wall Street Journal a fait part de ses inquiétudes récemment, en soulignant que «le rebond immobilier au Canada provoque des discussions sur une nouvelle bulle immobilière».