Les résidences pour personnes âgées, l'eldorado de l'immobilier

La courbe démographique des personnes âgées de 75 ans ou plus ralentit de manière significative entre 2007 et 2012 pour se retrouver à 9 %, par rapport à 19,1 % entre 2002 et 2007.
Photo: Jacques Nadeau La courbe démographique des personnes âgées de 75 ans ou plus ralentit de manière significative entre 2007 et 2012 pour se retrouver à 9 %, par rapport à 19,1 % entre 2002 et 2007.

On dit souvent que les personnes âgées font partie du groupe de «l'âge d'or», mais on pourrait tout aussi bien attribuer cette expression aux investisseurs qui, depuis un certain nombre d'années, ont découvert un nouveau créneau de placements immobiliers, celui des résidences pour personnes âgées, lesquelles poussent comme des champignons, à tel point qu'on a atteint maintenant un point de saturation dans certaines régions, notamment celle de Montréal.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a noté au printemps que, pour une quatrième année de suite, le taux d'inoccupation des résidences pour personnes âgées avait augmenté dans la région métropolitaine, passant de 4,7 % en 2006 à 5,9 % en 2007. Pour leur part, les économistes du Mouvement Desjardins ont constaté un taux d'inoccupation des résidences privées pour personnes âgées, y compris les appartements, qui était de 7,8 % et même de 8,9 % dans le cas des résidences de haut de gamme. Pour l'ensemble du Québec, les mises en chantier ont connu un sommet en 2007 avec 5669 unités, un bond de 64,7 % par rapport à 2006.

Les économistes de Desjardins, dans leur mise à jour annuelle de ce secteur particulier de la construction résidentielle, ont invité les entrepreneurs à se montrer vigilants pour bien repérer les marchés qui offrent encore un bon potentiel de développement, afin d'éviter les surplus dans les années à venir. «Le véritable boom de la demande ne se fera pas sentir avant une dizaine d'années, au moment où les premiers baby-boomers, approchant le cap des 70 ans, arriveront sur le marché», précisaient-ils. Il faut savoir que l'entrée en résidence pour personnes âgées se fait en moyenne à partir de 75 ans. Or la courbe démographique des personnes âgées de 75 ans ou plus ralentit de manière significative entre 2007 et 2012 pour se retrouver à 9 %, par rapport à 19,1 % entre 2002 et 2007.

Ce creux dans la courbe du vieillissement, qui était prévisible, n'a pourtant pas empêché plusieurs investisseurs de miser sur cette clientèle immobilière. Même Desjardins Sécurité financière (DSF), la filiale d'assurance-vie de Desjardins, a en 2006 acheté trois immeubles pour personnes âgées autonomes dans la région de Québec pour une somme de plus de 31 millions, en plus d'investir 28 millions dans une autre résidence qu'il possédait déjà. Toutefois, DSF, qui pour des raisons de ratio n'a pas fait depuis lors d'autres acquisitions dans ce créneau, est loin d'être le plus gros joueur en ce domaine.

L'Association des résidences et Centres hospitaliers de longue durée (CHSLD) du Québec regroupe 554 résidences et 31 CHSLD. Les résidences comptent environ 56 000 unités et les CHSLD en ont 3260. Parmi les principales entreprises immobilières membres, il y a le Groupe Melior, présent dans ce marché depuis 15 ans, qui possède 35 complexes d'habitation, logeant 8000 résidants. Ce groupe, qui possède des actifs d'un milliard et qui a 1800 employés, projette d'ouvrir six nouveaux complexes l'an prochain, deux dans l'Estrie et les autres à Montréal, Sillery, Gatineau et Coaticook. Il a, en 2004, formé une coentreprise avec Chartwell, une société de fonds de placement, propriétaire de 150 immeubles résidentiels pour les aînés au Canada, dont les revenus ont approché les 650 millions l'an dernier.

Au Québec, on peut mentionner le Groupe Maestro qui, en 2006, avec un parc de 21 résidences comptant 2800 logements, a annoncé son intention de doubler son portefeuille en trois ans. Enfin, il y a le Groupe Savoie, qui commence maintenant la construction d'une douzième résidence à Sainte-Julie, tout en achevant l'installation d'un immeuble de 720 logements à Laval, et qui songe à lancer un autre gros projet, cette fois à Brossard, dans quelques mois. Le Groupe Savoie peut loger maintenant 7000 personnes.

Eddy Savoie, un entrepreneur qui s'est lancé dans ce créneau en 1988 parce qu'il ne trouvait pour ses parents aucun endroit sécuritaire offrant tous les services, n'a aucune crainte pour ses investissements. «On n'arrêtera jamais le vieillissement de la population. Il n'y aura jamais assez de logements pour les gens à faibles revenus et on ne s'obstinera pas avec la SCHL», explique-t-il avec le plus grand calme. Il affirme qu'il y a en fait «un très grand besoin de logements à prix raisonnable». Il parle bien sûr de logements qui offrent des services: cuisine, loisirs, services d'infirmerie, surveillance, etc. Il constate qu'en général les gens qui optent pour ce type de résidence le font vers l'âge de 77 ou 78 ans, c'est-à-dire à un moment où ils ne peuvent ou ne veulent plus vivre dans leur maison ou leur logement, bien qu'étant encore autonomes.

Le réseau des coopératives de services à domicile

En plus de ces entreprises qui investissent dans les résidences offrant des services aux personnes âgées, il y a au Québec un réseau de coopératives visant principalement à soutenir l'autonomie et le maintien des gens du troisième âge dans la résidence qui souvent est la leur depuis longtemps et qu'ils ne veulent pas quitter. Ce réseau, qui est chapeauté par la Fédération des coopératives de services à domicile du Québec (FCSDQ), compte 46 coopératives et 55 organisations à but non lucratif. Ces coops, qui ont près de 38 000 membres, dont 30 000 sont des utilisateurs de services, totalisent des actifs de 14,7 millions et un chiffre d'affaires de 43 millions. La première de ces coops a été créée en Estrie en 1989, et la FCSDQ a été fondée en 1996.

L'expansion fut rapide au début, mais elle l'est beaucoup moins maintenant. Benoît Caron, directeur général de la FCSDQ, explique que la demande pourrait être beaucoup plus forte et que la capacité de livrer les services est limitée par la disponibilité de la main-d'oeuvre. Évidemment, la rareté du personnel devient un problème généralisé dans le monde du travail, mais, dans le cas de ces coops, il faut trouver «des employées (la plupart sont des femmes) qui aiment aider le monde» et qui ont une force physique et morale pour intervenir auprès de gens qui sont souvent vulnérables. Comment trouver ce personnel? En améliorant les méthodes de recrutement et en procédant de façon plus stratégique, avance M. Caron, qui note par ailleurs que le salaire est important mais ne compte que pour 30 % dans les facteurs de satisfaction des employés.

Néanmoins, poursuit le directeur général, la demande de services à domicile pourrait croître plus rapidement si la capacité de payer des bénéficiaires était plus grande. Il rappelle que la pension et le supplément de revenu d'une personne âgée sont d'environ 13 000 $ par année, dont la moitié va souvent au paiement du loyer. Le ministère de la Santé et des Services sociaux offre un programme d'exonération financière pour les services d'aide domestique, mais dont le montant n'a pas augmenté depuis 11 ans. M. Caron résume la situation dans les termes suivants: «Il y a 10 ans, Mme Tremblay recevait 10 000 $ en vertu de ce programme pour l'aider à payer les services à domicile, qui étaient de 13 000 $. Elle ne devait donc puiser que 3000 $ dans ses revenus. En 2008, elle reçoit toujours 10 000 $ pour l'aide à domicile, mais elle doit payer 18 000 $ pour recevoir les services. Elle doit donc prendre 8000 $ dans ses revenus. Cela lui coûte très cher. Alors, elle doit se priver de services ou rationaliser, avoir une visite de personnel une fois par semaine au lieu de deux. Et il y a beaucoup de Mme Tremblay au Québec.»

Outre la solution d'une augmentation de l'aide gouvernementale, quelles pourraient être les options permettant de faire face aux défis et aux problèmes sociaux et humains qui viendront avec l'énorme masse de vieillissement qui déferlera sur la société à partir de 2011? On peut penser à des solutions variées, selon les différentes conditions des familles et des personnes. M. Caron suggère par exemple de jeter un coup d'oeil sur la Coopérative La Seigneurie de Vaudreuil, concernant «un projet novateur exceptionnel». Marie-Joëlle Brassard, directrice de la recherche et du développement au Conseil québécois de la coopération et de la mutualité, fait partie d'un comité de santé qui depuis cinq ans travaille sur ces questions et qui fait le constat que «l'habitation apparaît comme un facteur de santé très important».

Parmi les cas les plus déchirants, il y a celui des couples dont l'un des membres est en perte d'autonomie. Le système d'aide actuel impose la séparation des conjoints, ce qui est un drame. Le projet-pilote à Vaudreuil est un partenariat pour offrir une solution de rechange locale aux couples aînés dont un conjoint présente une lourde perte d'autonomie. On offre donc dans cette coop «un rehaussement de services à domicile» aux bénéficiaires, qui profitent de la présence d'une infirmière auxiliaire sept heures par jour et d'autres services de santé et sociaux pour un minimum de 28 heures par jour de la part d'une équipe de 11 personnes du Centre de santé et de services sociaux de Vaudreuil-Soulanges.

Ce qu'il y a de plus extraordinaire, financièrement, dans ce partenariat est que le gouvernement doit débourser environ 19 000 $ par année pour une personne qui habite dans cette coop, en comparaison de ce qu'il en coûterait pour la même personne si elle se trouvait dans un centre d'hébergement public, soit plus de 50 000 $ par année. Comment expliquer un tel écart? Il y a du bénévolat au sein de cette coopérative ne comptant que cinq employés, mais il y a eu aussi des subventions de 5,3 millions par rapport à un coût de réalisation total de 8,6 millions pour cet immeuble de trois étages et de 73 logements. La Caisse populaire a consenti une hypothèque de trois millions. Et le coût du loyer? Il est de 790 $ dans un 3 1/2 pour un membre qui n'a pas de véhicule et qui prend un repas par jour, ou de 975 $ pour deux personnes. Dans le cas d'un 4 1/2, le loyer augmente à 1080 $ pour deux personnes avec un repas par jour et à 1260 $ s'il y a deux repas. Ces frais comprennent le téléphone, la câblodistribution et Internet. Les propriétaires d'un véhicule assument un coût additionnel de 25 $. Mais le plus important est que cette formule permet «des soins évolutifs» assurant au conjoint autonome de demeurer le plus longtemps possible auprès de celui ou celle avec qui il vit depuis longtemps.

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