L'immobilier en 2003 - La SCHL prévoit un avenir au beau fixe

Le marché québécois de l'habitation a été vigoureux en 2002 et le restera en 2003. Particulièrement à Montréal où «il y a encore plusieurs ménages locataires qui peuvent accéder à la propriété», comme l'indiquait hier un analyste de marché de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Paul Cardinal.

M. Cardinal était l'un des conférenciers de la Conférence annuelle sur les perspectives du marché de l'habitation que la SCHL tient depuis 1994 et dont la popularité s'accroît d'année en année. Hier, 500 spécialistes du secteur — constructeurs, investisseurs, propriétaires, courtiers, etc. — remplissaient la salle, soit près du double de l'an dernier, ce qui en soi témoigne de l'effervescence qui anime le milieu.

Les conférenciers d'hier ne les ont pas découragés: l'euphorie d'aujourd'hui n'a rien à voir avec le climat de surchauffe qui prévalait il y a dix ans. Les prévisions économiques sont bonnes et le marché de l'habitation gardera toute sa force, tant du côté de la construction (44 000 unités mises en chantier au Québec en 2003 contre 42 000 cette année) que de celui de la revente, où le faible ralentissement prévu est strictement dû à la baisse de l'offre et non de la demande.

En fait, les inventaires sont faibles, ce qui signifie que tout ce qui est offert, dans le logement neuf comme dans l'existant, s'écoule rapidement, à la faveur de taux d'intérêt si bas que le paiement mensuel pour une propriété est aujourd'hui de 16 % moins élevé qu'en 1990.

De plus, les gens achètent clairement pour habiter ou investir, et non pour revendre rapidement dans le but de faire des profits, indiquait Sandra Girard, analyste principale du marché de Montréal pour la SCHL. Elle récuse donc toute crainte d'un effondrement du marché.

Résidences pour personnes âgées

Les perspectives démographiques, elles, font clairement voir l'attrait pour les résidences pour personnes âgées, un marché en pleine expansion et qui continuera d'aller croissant. Le vieillissement de la population aura «des effets formidables pour le marché des 10 à 20 prochaines années», a d'ailleurs souligné l'économiste régional Kevin Hughes, en pressant les investisseurs d'en tenir compte.

Quant aux condominiums, qui attirent beaucoup les couples dont les enfants quittent la maison, le marché demeure favorable, même si la construction a augmenté cette année d'un étourdissant 54 % par rapport à 2001 et même si les prix ont bondi de 20 % durant la même période.

En fait, l'effervescence immobilière est si forte, et les rendements si élevés — les meilleurs au pays, dit la SCHL —, que de gros joueurs ont débarqué sur le marché montréalais en 2002. Boardwalk Equities, de Calgary, qui possède 29 000 logements locatifs, a ainsi acheté 3100 logements à l'île des Soeurs. Le groupe El-Ad, qui appartient à un conglomérat israélien, a acheté plusieurs résidences pour personnes âgées et des immeubles locatifs, un geste imité, avec moins d'ampleur, par des consortiums privés venant de New York et d'Israël.

Le logement locatif

La construction de logements locatifs, par contre, ne suscite pas l'enthousiasme de ces riches investisseurs... ni des autres d'ailleurs! Il y a croissance des mises en chantier, un boom de 80 % entre 2001 et 2002, mais comme les niveaux sont anémiques, il n'y a pas là de quoi régler la pénurie actuelle.

En fait, depuis 1995, il s'est construit deux fois plus de condos que de logements locatifs. S'y mêlent des raisons économiques: le neuf exige des loyers de 800 à 1000 $ par mois sans qu'il s'agisse de produits de luxe. On y ajoute les mentalités: les Québécois, sauf dans des quartiers bien particuliers, n'ont pas encore démontré qu'ils sont prêts à payer autant pour louer un logement, quand leur paiement hypothécaire mensuel moyen varie entre 700 $ à Québec et 1000 $ à Montréal.

Et se greffe à cela l'évolution démographique. Les investisseurs auront pris bonne note des prévisions des dix prochaines années dressées par les analystes de la SCHL. Même l'apport plus important de l'immigration n'empêchera pas le fait que les jeunes ménages décroîtront. L'avenir, d'ici 2011, appartient aux ménages de 50 ans et plus, au gré de la vague des baby-boomers vieillissants.

Mais qui donc, pour le moment, fait bouger le marché résidentiel? Pour le savoir, la SCHL a mené une enquête auprès de 1212 ménages de Québec et de Montréal qui ont acheté une propriété entre janvier 2001 et avril 2002. À 71 %, il s'agit de couples, souvent avec enfants, âgés en moyenne de 42 ans. Leur acquisition vaut en moyenne 140 000 $, pour une mise de fonds de près de 44 000 $ (28 000 $ pour un premier acheteur).

Leurs revenus s'élèvent à 73 000 $ à Montréal et à 66 000 $ à Québec, ce qui est beaucoup plus que le revenu moyen, de l'ordre de 48 000 $ dans ces villes. Mais l'aisance financière n'est pas vraiment un critère, a noté l'auteur de l'étude, Bernard Recher: 42 % des familles qui viennent d'acheter gagnent entre 30 000 et 75 000 $ par année. En fait, le facteur qui fait la différence, c'est d'avoir un emploi à temps plein. Et l'emploi se porte très bien au Québec.