Conciliation immeuble-compagnie

Enfin, j'ai décidé de m'inscrire à votre classe. Étant à l'aube de la quarantaine, je veux m'impliquer davantage dans mes finances. Voici mes questions pour vous.

1) Je suis à la recherche d'un duplex ou triplex dans le quartier Ahuntsic, à Montréal. Un immeuble où j'habiterai le logement principal. Lorsque j'évalue le prix, les taxes et les revenus de location, je fais le calcul suivant pour évaluer combien me coûtera l'immeuble:

- hypothèque mensuelle + taxes mensuelles - loyer mensuel = ce que me coûte l'immeuble.

J'omets l'électricité, les assurances... Est-ce que cette formule approximative est bonne? Si non, quelle modification devrais-je lui apporter pour bien évaluer l'immeuble?

Je me base sur votre approche que j'ai lue dans Le Devoir, qui disait que, pour un immeuble à revenus où on habite le logement principal, on ne devrait pas payer plus cher que pour un bungalow d'espace habitable et de terrain équivalents. Ce qui est logique selon moi. Les prix des maisons sont élevés et je veux m'assurer de faire un choix intelligent et surtout de ne pas payer trop cher. C'est assez incroyable ce que les gens demandent pour leurs maisons!

J'ai un contact pour la vente d'une maison qui vient d'une succession. Je devrais avoir des nouvelles bientôt sur l'évaluation de la maison faite pour le liquidateur. J'espère bien avoir un prix plus raisonnable que ce qui est demandé par les agents d'immeubles.

2) Je suis un ingénieur en aéronautique qui travaille à titre de consultant depuis 2001. Je suis incorporé (Québec inc.). Je prévois retirer un dividende de 100 000 $ de ma compagnie pour verser comme acompte sur la maison. Je sais que j'aurai à payer un certain pourcentage d'imposition. Quelle serait la façon de retirer l'argent de la compagnie tout en minimisant la partie à payer aux gouvernements?

Je ne prévois pas «raper» (RAP, Régime d'accès à la propriété). Mon REER est placé à Valeurs mobilières Desjardins. Actions et obligations (65 % - 35 %). Je préfère utiliser une partie de la liquidité du compte de ma compagnie, qui est d'environ 200 000 $. Le reste de la valeur (150 000 $) de ma compagnie est placé à Placement Québec, où j'ai obtenu à l'époque des taux raisonnables.

Je vous remercie d'avance de l'attention accordée à ma demande.

S. M.

Premier volet de votre lettre: l'évaluation d'un petit immeuble à revenus (de duplex à quintuplex). Certes, votre formule donne un rapide aperçu des entrées ou sorties nettes de fonds pouvant résulter de l'exploitation d'une propriété à revenus. Mais elle reste approximative. Une fois un immeuble déterminé comme cible d'achat potentielle, il vaut mieux effectuer l'état des recettes et débours en détail. Vous le ferez en supposant un taux d'endettement normal de 75 % de la juste valeur marchande de ladite propriété pour déterminer la mensualité hypothécaire. Outre les taxes foncières et les mensualités hypothécaires, il faut tenir compte des frais d'assurance, de chauffage et d'entretien (au minimum 1,5 % de la valeur marchande dans le cas d'un immeuble de plus de 20 ans), qui représentent une dépense globale non négligeable. Il faut vérifier également si les frais de chauffage sont à la charge du propriétaire (dans un tel cas, il faut les inscrire dans vos débours) ou des locataires. Pour la première année de l'achat, il faut aussi inclure les frais de notaire et la «taxe de Bienvenue».

Côté revenus, une juste évaluation s'impose du taux probable d'inoccupation (il peut être très faible pour un immeuble de qualité bien situé) et des hausses potentielles de revenus (les hausses peuvent être élevées advenant que les loyers actuels sont passablement sous la moyenne du quartier).

Le but de l'exercice: fixer le prix offert pour la propriété. Le prix offert devra être déterminé de façon à ce que les déficits d'exploitation (calculés selon l'état des recettes et des débours) soient entièrement disparus à la cinquième ou sixième année d'exploitation. Pour effectuer vos projections, supposez un taux d'inflation annuel entre 2 % et 3 %.

Dans votre lettre, vous mentionnez comme autre mode d'évaluation le calcul du coût mensuel pour habiter le logement principal de l'immeuble. Je tiens ici à préciser que, pour la première année, le coût d'occupation d'un tel logement peut s'avérer plus élevé que celui d'un bungalow de superficie et de qualité comparables. Mais, au fil des ans, grâce aux hausses annuelles de loyer, ce coût diminuera alors que celui du bungalow grimpera (à cause de l'inflation). Le prix payé pour l'immeuble à revenus devrait être tel qu'à la cinquième année, le coût pour occuper le logement principal soit d'au moins 25 % inférieur à celui projeté à la cinquième année du bungalow correspondant (un bungalow du même quartier si possible).

Parmi les autres outils d'évaluation, il y a évidemment les comparables. Votre courtier en immeuble est en mesure de vous fournir les prix auxquels les immeubles comparables ont été vendus au cours des derniers trimestres. Il y a aussi le coût de remplacement. Là, votre courtier ou un constructeur peut vous donner une idée de combien il en coûte au pied carré de superficie habitable pour construire un immeuble comparable à celui convoité. Le coût de remplacement sera plus élevé (parfois beaucoup plus élevé si l'immeuble considéré a été négligé) qu'un immeuble comparable plus âgé.

Voilà pour la question de l'évaluation de la propriété. Maintenant, passons au second volet de votre lettre: la gestion de vos liquidités. À l'aube de la quarantaine, vous disposez d'une jolie somme liquide de près de 350 000 $. Le hic: elle se trouve dans le compte de votre compagnie. Comment retirer cette somme-là pour acheter une propriété sans garnir outre mesure les coffres du fisc? Là, les avenues à considérer pour ce faire sont nombreuses. Comme l'a souligné Luc Riccio, expert comptable de Riccio & Cormier, avant de vous verser un dividende à même l'encaisse de votre entreprise pour ensuite effectuer avec ledit versement la mise de fonds requise pour l'achat d'une propriété, peut-être aurait-il lieu de réduire les avances de l'actionnaire faites en faveur de la compagnie (s'il y en a eu), de procéder à une réduction légale du capital versé (valeur fiscale du capital actions) ou, encore, de vous verser un dividende à même le compte de dividendes en capital (CDC; ces versements ne sont pas imposables s'ils sont liés à la portion non imposable du gain en capital accumulé par la compagnie).

Par ailleurs, peut-être qu'en considérant les importantes liquidités de votre compagnie un banquier consentira à prêter davantage sur la valeur de votre propriété. Ce faisant, la mise de fonds requise pour acheter l'immeuble sera moindre. Vous n'aurez pas dans un tel cas à soutirer autant de fonds de votre compagnie sous forme de dividende ou sous toute autre forme de rémunération imposable. Le recours à un prêt hypothécaire plus élevé se traduira, certes, par des frais d'intérêt plus élevés. En revanche, les déficits d'exploitation (créés par les dépenses plus élevées que les revenus) seront déductibles de vos autres revenus imposables.

Autre point à considérer: l'achat d'un immeuble (un plex) semi-commercial où vous pourriez installer les bureaux de votre entreprise.

Enfin, il vous faudrait amorcer la construction de votre portefeuille d'actions de grandes compagnies avec les liquidités restantes dans votre entreprise. Là, il faudrait savoir comment structurer votre entreprise de façon à minimiser l'impact fiscal d'un tel portefeuille inscrit dans une entreprise.

Comme vous pouvez le voir, plusieurs pistes s'offrent à vous. Pour évaluer celles-ci, je vous suggère grandement de consulter un expert comptable ou un fiscaliste.

cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
1 commentaire
  • Miguel Vaillancourt - Inscrit 6 février 2007 13 h 38

    Je préfère utiliser une partie de la liquidité du compte de ma compagnie, qui est d'environ 200 000 $...

    Bonjour M S.M.,

    Vous mentionnez «Je préfère utiliser une partie de la liquidité du compte de ma compagnie, qui est d'environ 200 000 $». Si vous utilisez l'argent de votre société, qui est une personne morale distincte, je tiens à vous prévenir que le Ministère du Revenu vous taxera sur cette façon de faire [15(1) L.I.R.].

    En conséquence, n'utilisez pas les fonds de votre société pour financer votre maison. Suivez les conseils qui vous ont été présentés: «... procéder à une réduction légale du capital versé (valeur fiscale du capital actions) ou, encore, de vous verser un dividende à même le compte de dividendes en capital (CDC; ces versements ne sont pas imposables s'ils sont liés à la portion non imposable du gain en capital accumulé par la compagnie)»

    Dans le même ordre d'idée, ne faite pas l'acquisition de la résidence par le biais de votre société, il en résulterait des conséquences fiscales indésirables [15(1) L.I.R.].

    Une façon très avantageuse de faire, est dans un premier temps de retiré l'argent que vous avez investi dans la société sous forme de prêt ou de capital-actions, d'utiliser ces sommes pour diminuer comme mise de fond pour l'hypothèque de votre résidence. Puis dans un second temps, d'aller à la banque emprunter les sommes que vous avez retirées de votre société et de les réinvestir dans votre société. De cette façon, les intérêts de montant emprunté pour la société seront déductibles, car l'argent emprunté vise à gagner un revenu. [18(1)c) L.I.R.]

    M.V.