Les transactions immobilières sous l'oeil de la Cour suprême

Le contrat type entre un vendeur et son agent immobilier, approuvé par l’ACAIQ, autorise le paiement seulement s’il y a une vente. De 1987 à 2002, Proprio Direct a fonctionné à l’inverse, exigeant un «coût d’adhésion» non remboursable éq
Photo: Jacques Nadeau Le contrat type entre un vendeur et son agent immobilier, approuvé par l’ACAIQ, autorise le paiement seulement s’il y a une vente. De 1987 à 2002, Proprio Direct a fonctionné à l’inverse, exigeant un «coût d’adhésion» non remboursable éq

Verser une commission à l'agent immobilier avant même qu'il ne vende la maison, et ce, peu importe le résultat? Quatre ans après que Proprio Direct eut laissé tomber cette façon de faire, l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) poursuit son combat contre cette pratique et demande à la Cour suprême de se prononcer.

Le contrat type entre un vendeur et son agent, approuvé par l'ACAIQ, autorise le paiement seulement s'il y a une vente. Or de 1987 à 2002, Proprio Direct a fonctionné à l'inverse, exigeant un «coût d'adhésion» non remboursable équivalent à 1 % du prix de vente visé. Tout le contraire de la méthode selon laquelle on ne paie l'agent qu'une fois la transaction conclue, généralement avec une commission de 5 %.

«C'est une question de protection du consommateur», a affirmé hier le président de l'ACAIQ, Robert Nadeau, qui s'attend à savoir d'ici le début 2007 si la Cour suprême compte entendre la requête. Selon lui, cette pratique de modifier le contrat contrevient à la réglementation, car elle contourne «l'obligation de résultat».

Pour comprendre l'histoire, il faut remonter à 2001. L'ACAIQ venait de recevoir une plainte visant Proprio Direct, résultat de deux clients mécontents d'avoir payé un agent sans que celui-ci ait vendu leur propriété. En 2002, l'ACAIQ rend un verdict: coupable. Un an plus tard, il impose une amende. En 2004, Proprio Direct porte la cause devant la Cour du Québec. En vain. Mais l'agence persiste et se rend en Cour d'appel, où la juge Marie-France Bich lui donne raison en août 2006 et invalide les décisions précédentes.

La juge Bich avait écrit que «le fait qu'une formule de rétribution comporte certains désavantages ne signifie pas nécessairement qu'il y ait préjudice, réel ou potentiel». Elle ajoutait même qu'«il s'agit plutôt de façons différentes de gérer le risque contractuel rattaché à la vente d'un immeuble et le risque rattaché à la décision de faire affaire avec un courtier».

Mesures de protection

À moins d'un examen de la part de la Cour suprême, dit l'ACAIQ, la décision de la Cour d'appel sera considérée comme définitive. Le cas échéant, M. Nadeau croit que des courtiers voudront faire revivre la technique de rétribution pré-vente.

«Si la décision de la Cour d'appel devenait définitive, on ne serait pas outillés pour un tel changement de mode de rétribution», a dit M. Nadeau lors d'une rencontre avec la presse. «Si vous donnez une avance de fonds à un notaire ou un avocat, celui-ci doit mettre l'argent en fidéicommis et, lorsque le travail est effectué, il peut se payer. L'argent n'est pas acquis dès le départ. Or, si le jugement devient définitif, on n'a rien pour protéger l'argent du consommateur qui le donnerait en premier lieu à un courtier.»

Il faudrait donc que le gouvernement modifie vite la loi sur le courtage immobilier «pour donner des règles de protection», a dit M. Nadeau. La personne responsable de la loi en dernier lieu, a-t-il dit, est le ministre des Finances, Michel Audet. Celui-ci suit le dossier, a ajouté M. Nadeau.

Proprio Direct a abandonné la pratique en 2002, au moment du verdict de culpabilité devant l'ACAIQ. Pourrait-elle la réintroduire un jour? «C'est à l'étude», s'est limité à dire hier le président-fondateur de l'entreprise, François Dinel.

Proprio Direct est un courtier à escompte de 250 agents dont la philosophie s'articule autour d'un niveau de commissions plus faible que celui exigé par les grands courtiers. Aux yeux de M. Dinel, l'argumentaire de l'ACAIQ sonne faux, car l'enjeu réel est davantage lié à la rémunération des agents. «Ce que je vois, c'est une industrie qui essaie de se protéger et se cache derrière des paroles portant sur la protection du consommateur», a-t-il dit. «[Le niveau des commissions] n'a pas besoin d'être aussi élevé.»

Prié de dire si la préoccupation était en effet liée à l'argent, M. Nadeau a répondu par la négative hier en faisant plutôt valoir le rôle d'encadrement que joue l'ACAIQ auprès des 9000 agents inscrits au Québec.