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Logement social: les ratés de la stratégie d’inclusion de la Ville de Montréal

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Photo: Jacques Nadeau Le Devoir

Logement social: les ratés de la stratégie d’inclusion de la Ville de Montréal

12 octobre 2021

Montréal accuse-t-elle un retard en matière de logements sociaux qu’elle ne pourra jamais rattraper ? Plus d’une dizaine de promoteurs derrière de grands projets immobiliers qui ont vu le jour au cours de la dernière décennie ont préféré payer une compensation à la Ville plutôt que d’intégrer des logements sociaux dans ceux-ci, occupant ainsi de précieux mètres carrés à prix d’or. Pourtant, des milliers de personnes à faible revenu sont encore en attente d’un logement social à Montréal. Et les diverses stratégies d’inclusion mises en place depuis 2005 ne semblent pas faire dérougir la liste d’attente. 

1904

C’est le nombre de logements sociaux qui auraient pu voir le jour dans la dernière décennie si de grands promoteurs immobiliers n’avaient pas opté pour la porte de sortie de l’ancienne stratégie d’inclusion de la Ville de Montréal. Ils ont ainsi versé des compensations totalisant 25,8 millions de dollars, soit une somme qui ne permettrait de construire qu’un peu plus d’une centaine de logements sociaux aujourd’hui. 

Où sont les logements sociaux sur l’île de Montréal?

La plus grande concentration de logements sociaux à Montréal se retrouve dans le Sud-Ouest (14,4 %), suivie de Ville-Marie (13,1 %) et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (12 %). À l’autre extrême, on retrouve des quartiers comme L’Île-des-Soeurs, mais aussi plusieurs villes liées quasi désertes de logements sociaux comme Hampstead, Kirkland, Dorval, Montréal-Ouest et Sainte-Anne-de-Bellevue, qui en comptent peu ou pas du tout, selon des données de la Ville. 

Où sont les besoins pour des logements sociaux?

Pendant ce temps, environ 23 000 ménages figurent sur la liste d’attente pour un logement social de l’Office municipal d’habitation de Montréal, parfois depuis plus de 5 ans. Les besoins, particulièrement importants dans les quartiers centraux, se font aussi sentir à la grandeur de l’île.

Cette liste d’attente ne dérougit d’ailleurs pas d’une année à l’autre ; les efforts effectués pour construire de nouveaux logements sociaux dans la métropole n’ayant visiblement pas été suffisants pour répondre à la demande dans les dernières années. 

Une liste d’attente qui ne dérougit pas
Liste des projets de logements sociaux et communautaires lancés annuellement dans l'agglomération de Montréal (en date du 19 octobre 2020) et liste d’attente pour un logement social géré par l’OMHM.
Sources : gouvernement du Québec et OMHM
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Photo: Jacques Nadeau Le Devoir

Une porte de sortie

Afin de répondre à cette demande, la Ville de Montréal a mis en place sa première stratégie d’inclusion dès 2005, sous l’ancienne administration de Gérald Tremblay. Celle-ci encourageait au départ l’inclusion de 15 % de logements sociaux et du même pourcentage de logements abordables privés dans les projets immobiliers de 200 unités ou plus qui dérogent au règlement d’urbanisme de la Ville, par exemple en matière de hauteur ou de densité. 

Cette stratégie a ensuite été révisée en 2015 pour s’appliquer aux projets immobiliers dérogatoires de 100 unités et plus, afin de ratisser plus large. 

Puis, le 1er avril 2021, la Ville a remplacé cette ancienne stratégie d’inclusion par son nouveau Règlement pour une métropole mixte. Celui-ci réclame l’inclusion de 20 % de logements sociaux dans les projets immobiliers de 5 logements et plus, tandis que les exigences en matière de logements abordables ne sont désormais appliquées qu’à certains secteurs en développement dans la métropole. 

En parallèle, depuis 2012, un fonds accumule les compensations financières des promoteurs immobiliers assujettis à la stratégie d’inclusion de la Ville, mais qui refusent d’inclure des logements sociaux ou abordables dans leurs projets. Au fil des années, le volet social de cette caisse a accumulé un peu plus de 25,8 millions de dollars ; un montant que la Ville a déboursé à hauteur de 77 % en 2021, en pleine année électorale, afin de contribuer au financement de plus de 400 logements sociaux. 

Le fonds d’inclusion de la Ville ne permettra cependant de financer qu’une partie de ces projets, au moment où le coût de construction moyen d’un logement social à Montréal a grimpé de 14 % au cours des quatre dernières années pour atteindre 216 547 $, selon des données de la Société d’habitation du Québec. 

Proportion de logements sociaux et de logements abordables
Les principaux projets de logements sociaux financés par la stratégie d’inclusion
Évolution du coût d'un logement social à Montréal

À partir de cette donnée, on en arrive donc à un potentiel de construction de 119 logements sociaux avec l’argent récolté entre 2012 et 2020 par la Ville. C’est moins de 1 % des 12 697 unités comprises dans les projets immobiliers pour lesquels ces promoteurs ont remis des compensations à la Ville pendant cette période. À l’inverse, ces projets auraient permis de réaliser 1904 logements sociaux, si l’ancienne règle du 15 % avait été appliquée à ceux-ci. 

Des projets immobiliers qui ont opté pour des compensations financières (2012-2020)

Quartier général (1725, rue des Bassins, Sud-Ouest)

Le Groupe Prével a remis en 2020 une compensation financière de 1 088 000$ dans le cadre d’un projet de 300 condos de luxe dans l’ouest de Griffintown évalué à plus de 113 millions de dollars. Les premières unités seront livrées à l’hiver 2022; les autres à l’été 2023. Le projet prévoit 20% de logements abordables, mais aucun logement social sur le site.

Projet Maestria (300, rue Sainte-Catherine Ouest, Ville-Marie)

Le promoteur Devimco Immobilier a remis en 2019 une compensation financière de 1 312 750$ dans le cadre d’un projet immobilier de 1750 unités au centre-ville de Montréal. Ces deux immenses tours résidentielles comprendront un certain nombre de logements abordables, mais aucun logement social. Le promoteur n’a pas répondu aux questions du Devoir.

Union sur le Parc (2020 Boulevard René-Lévesque Ouest)

Le Groupe Prével a remis en 2017 une compensation financière de 1 798 000$ à la Ville dans le cadre d’un projet immobilier de 379 condos à l’ouest du centre-ville de Montréal, qui ont toutes été vendues depuis. Ce projet était évalué à 60 millions de dollars, en 2017.

Place Gare Viger (700 Rue Saint-Antoine Est)

Ce projet immobilier en cours de construction dans un quadrilatère situé juste derrière le Château Viger, dans la section est du Vieux-Montréal, comptera plus de 320 appartements locatifs et un hôtel de 177 chambres, mais aucun logement social. Le Groupe Jesta, qui pilote ce projet, a refusé de commenter.

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Photo: Jacques Nadeau Le Devoir

Le droit de préemption

La Ville assure toutefois disposer d’autres outils pour répondre aux besoins criants en matière de logements sociaux dans la métropole. Celle-ci a notamment fait l’acquisition depuis 2018 de plus d’une vingtaine de terrains et de bâtiments sur lesquels elle avait réservé son droit de préemption. Ces sites représentent un potentiel de développement de 1447 logements sociaux.

Des promoteurs ont aussi cédé à la Ville, en échange d’une contrepartie financière, 16 terrains situés dans 7 arrondissements depuis 2010, en vertu de son ancienne stratégie d’inclusion.

Si des logements sociaux ont vu le jour ou sont en construction sur certains de ces terrains, plusieurs d’entre eux demeurent vacants à ce jour, les organismes ayant pris en charge ceux-ci dépendant en bonne partie du financement de Québec pour aller de l’avant avec leurs projets sur ces sites. Or, le gouvernement Legault en est encore à compléter les 15 000 logements sociaux promis par le précédent gouvernement provincial, mais jamais livrés. Moins de la moitié d’entre eux sont en voie d’être complétés ou l’ont été jusqu’à maintenant.

Terrains acquis par la Ville et cédés par des promoteurs en vertu de la stratégie d’inclusion (2010-2020)