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Les loyers grimpent et s’affolent, à Montréal comme ailleurs

Le Devoir | Enquête sur le logement

Les loyers grimpent et s’affolent, à Montréal comme ailleurs

8 avril 2021

Combien faut-il s’attendre à payer comme loyer selon les différents quartiers de Montréal ? Pour en avoir une idée, Le Devoir a consulté et colligé un peu plus de 3000 annonces qui ont été publiées entre le 1er janvier et le 17 mars 2021 sur le populaire site de petites annonces Kijiji.

Dans la métropole, l’accalmie que certains attendaient avec la pandémie et la hausse des taux d’inoccupation n’a pas eu lieu. Mais aux yeux de la ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, il n’y a pas de crise du logement. À la lumière de témoignages et de données, Le Devoir propose un état de la situation.

Enquête sur les prix sur Kijiji

Un « instantané » du prix des loyers par quartier donne un aperçu de l’offre à l’heure actuelle à Montréal. Selon les données que nous avons compilées, la moyenne des loyers offerts sur l’île de Montréal s’élevait à environ 1310 $ par mois – tous quartiers et tous types de logements confondus. Cela équivaut à 15 720 $ par année, soit plus de 30 % du revenu annuel brut moyen des Montréalais, établi à 47 400 $ par Statistique Canada en 2019.

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Moyenne des prix

Le contraste est grand avec les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), selon lesquelles le loyer mensuel moyen sur l’île atteignait 893 $ en 2020 — et 891 $ pour la grande région de Montréal.

La différence s’explique par le fait que la SCHL prend en considération à la fois les logements offerts sur le marché et ceux déjà loués — parfois depuis longtemps et donc possiblement à des prix nettement inférieurs au marché actuel. Il n’en demeure pas moins que la différence est flagrante.

Une chose est claire à la lecture de nos données : si vous êtes locataire et que vous êtes forcé de déménager, vous avez peu de chances de retrouver un appartement aussi grand et à aussi bon prix dans votre quartier. Beaucoup de locataires l’ont appris à leurs dépens. La compétition pour des logements abordables est telle qu’on a pu voir circuler sur les réseaux sociaux des images de gens faisant la file pour pouvoir visiter des appartements.

Même les chiffres de la SCHL montrent d’ailleurs que les loyers s’emballent dans la métropole. En 2020, dans le Grand Montréal, le loyer moyen était en augmentation de 4,2 % par rapport à l’année précédente — sa plus forte augmentation depuis 17 ans.

Selon les quartiers de la métropole, la situation varie. C’est dans la zone regroupant le Sud-Ouest et Verdun que l’augmentation a été la plus marquée. La moyenne des loyers y a bondi de 14,4 % entre 2019 et 2020. À Hochelaga-Maisonneuve aussi la moyenne a explosé, à hauteur de 9,8 % sur la même période. Des bonds importants qui s’expliquent par la mise sur le marché de nouveaux logements — plus dispendieux que le reste du parc immobilier et qui tirent la moyenne à la hausse. Le coin de Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension enregistrait quant à lui la progression la plus faible, soit autour de 1,5 %.

Les loyers continuent de monter, et ce, même si le taux d’inoccupation dans la région de Montréal a largement augmenté – s’établissant à 2,7 % en 2020, alors qu’il était de 1,5 % en 2019.

« La diminution du bilan migratoire international, l’absence de cours universitaires en personne et le retour des appartements destinés à la location touristique [de type Airbnb] sur le marché locatif à long terme ont tous contribué à la hausse des taux d’inoccupation », note la SCHL.

Pourtant, si le taux d’inoccupation a augmenté, pour s’approcher du point d’équilibre de 3 %, certains types d’appartements demeurent encore rares dans la métropole — surtout ceux qui sont abordables et ceux qui peuvent accueillir des familles.

Le retour de certains appartements sur le marché, comme les logements Airbnb ou les studios d’étudiants, ne répond pas aux besoins de toutes les populations et cela n’empêche pas les augmentations de loyer, explique Hélène Bélanger, professeure au Département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM.

« Les secteurs dans lesquels le taux d’inoccupation a augmenté s’adressent à un segment particulier de la population. Alors que le logement abordable, lui, continue d’être en pénurie », note l’experte.

En effet, dans plusieurs secteurs recherchés, le taux d’inoccupation se maintient en dessous du point d’équilibre de 3 % — l’offre serrée jouant à l’avantage des propriétaires.

Et la nouvelle offre créée, c’est-à-dire les constructions neuves, ne règle pas le problème puisqu’elle s’adresse généralement à des populations plus aisées, souligne Mme Bélanger. La SCHL note que, sur l’île de Montréal, les loyers moyens de ce type de logement vont de 1400 $ pour un 3 1/2 à 2300 $ pour un 5 1/2, ce qui n’est pas nécessairement à la portée de tous.

La quête désespérée d’un logement abordable

Plus cher, plus petit, plus loin

« Je passe ma vie à chercher un appartement », rapporte Mélanie Champagne, une horticultrice dans la quarantaine. Cela fait plus d’un an qu’elle a commencé sa quête. Elle devra quitter son logement en juillet, pour de bon, un 4 1/2 dans Saint-Henri qu’elle habite depuis 18 ans, puisque sa propriétaire a l’intention de procéder à un agrandissement substantiel.

« Quand je suis arrivée dans Saint-Henri, c’était désert comme quartier. Il y avait un dépanneur, un vieux IGA, de la prostitution. Maintenant, tu peux t’acheter un bol de ramen à 18 $, raconte Mme Champagne. Tous les édifices dans ma rue ont été vendus. J’ai vu tous les gens du quartier qui étaient là de génération en génération se faire évincer un à un. »

C’est maintenant son tour. À ce jour, Mme Champagne a visité des dizaines de logements. Et son expérience l’a découragée. Elle a tout vu : des appartements avec de la moisissure dans le Plateau-Mont-Royal, des immeubles qui sentent la marijuana, et ce, même si les logements sont plus chers que le budget qu’elle s’est fixé, à environ 850 $ par mois. Elle a peur de se retrouver à la rue, dans un taudis ou dans un quartier très loin du sien.

« C’était 200 $ de plus que ce que je payais pour deux fois plus petit », rapporte-t-elle au sujet d’un appartement qu’elle a visité récemment dans Ville-Émard, un quartier qu’elle aime moins. « Pour trouver quelque chose d’abordable, je devrais aller dans Lachine, Montréal-Nord ou Pointe-aux-Trembles. Mais ma vie est dans le Sud-Ouest ! Je vais perdre mes clients si je vais vivre à Montréal-Nord », déplore-t-elle.

Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

En mars, sa recherche ne s’est pas améliorée. « C’est presque impossible d’avoir un rendez-vous. Chaque fois, les propriétaires disent qu’il y a trop de demandes, même si ça fait 30 minutes que l’annonce est publiée. » Elle se sent au bout du rouleau.

« Je pense à déménager en région, tellement je suis au boutte du boutte », dit-elle

À cinq dans un 4 et demi

Kamal Terraf, conseiller aux programmes de soutien à la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, télétravaille dans son 4 1/2 de Saint-Léonard depuis le début de la pandémie. Le hic, c’est qu’il le partage avec sa femme et ses trois filles en bas âge.

« On ne se sent pas bien, parce que les enfants n’ont pas assez d’espace. Notre plus grande voudrait un petit bureau, mais nous n’en avons pas la possibilité », se désole le père.

Sa famille, qui vit avec un seul salaire, tente depuis deux ans de trouver un 5 1/2 dans l’est de Montréal, avec un budget de 1200 $ pour le loyer mensuel. Leurs recherches ont été infructueuses. Avec la pénurie de logements abordables, les propriétaires ont le luxe d’être pointilleux. Et beaucoup sont rebutés par les enfants. « Certains nous disent qu’ils veulent des locataires calmes. D’autres nous rejettent moins directement : après une discussion, ils ne nous redonnent jamais de nouvelles », raconte M. Terraf.

Kamal Terraf, conseiller aux programmes de soutien à la Chambre de commerce du Montréal métropolitain
Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

Comme il continue de voir les loyers monter, le couple a élargi ses recherches et explore en banlieue : Longueuil, Saint-Hubert, La Prairie… Il espère trouver un propriétaire qui aime les familles.

S’endetter ou se priver pour pouvoir se loger?

Emmanuelle Allard fait de l’insomnie. Elle sait depuis la fin de décembre qu’elle doit trouver un nouveau logement pour le 1er juillet, car sa propriétaire veut reprendre son appartement pour y habiter.

« C’est très stressant. Ma fille ne sait pas si elle devra changer d’école », confie la mère de deux jeunes de 10 à 14 ans.

Retrouver un 5 1/2 dans le quartier Villeray à moins de 1600 $ par mois, son budget maximal, lui semble être une mission impossible. Étant donné sa garde partagée et l’importance de préserver le milieu de vie des enfants, il est inconcevable pour elle de changer de quartier.

« Je paye 1200 $ en ce moment et tout ce que je vois est affiché minimalement à 1700 $ », rapporte l’enseignante au primaire, qui occupe son appartement depuis quatre ans.

« [Depuis presque quatre mois], je fais aller mes réseaux sociaux, je rafraîchis ma page Kijiji 28 fois par jour, je suis des groupes de logements à louer sur Facebook », énumère-t-elle pour décrire ses démarches effrénées.

Emmanuelle Allard, enseignante au primaire
Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

 

 

Si le marché des loyers continue sa progression, Mme Allard n’aura d’autre choix que de réduire ses loisirs à presque rien, ou même de piger dans ses économies pour payer son logement.

Des hausses abusives et des rénovictions

Effet collatéral de la crise du logement, les responsables de comités de logements de plusieurs quartiers montréalais constatent un nombre record de rénovictions et de hausses de loyer abusives, c’est-à-dire bien au-dessus du pourcentage permis par le Tribunal administratif du logement (TAL), depuis le début de 2020.

« C’est épouvantable, dit le coordonnateur d’Entraide-Logement Hochelaga-Maisonneuve, Guillaume Dostaler. Il y a une dynamique installée dans le quartier : peu après l’achat, le nouveau propriétaire se pointe chez les locataires pour les convaincre de quitter leur logement. Il y a une série de tactiques pour les faire partir, qu’on peut résumer par du harcèlement. » Plusieurs locataires ont effectivement confié au Devoir avoir subi un tel traitement : introductions non autorisées dans leur appartement, coupures de certains services, nuisances dues à des travaux, par exemple.

Par ailleurs, les comités de logements aident chaque année des centaines de personnes à déterminer si la hausse demandée par leur propriétaire est justifiée.

« Jusqu’à présent, en 2021, nous avons calculé la hausse de loyer pour 108 locataires, rapporte Jean-Claude Laporte, organisateur communautaire au Comité logement Rosemont. Sur ce nombre, 97 ont été jugées abusives, 11 étaient des augmentations supérieures à 50 $, la plus élevée étant de 120 $. Pour les autres, la hausse est exagérée de 5 à 50 $. » Dans ces cas-là, le locataire peut refuser l’augmentation et le propriétaire peut demander au TAL de déterminer officiellement la hausse autorisée. Mais, selon M. Laporte, le problème réside dans le fait que plusieurs locataires ne connaissent pas leurs droits ou ont peur d’entrer en conflit avec leur propriétaire.

Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

Les propriétaires, entre considérations humaines et financières

Transformer des multilogements trop chers

Au prix de l’acquisition d’un immeuble locatif, il est pratiquement impossible pour un nouveau propriétaire de le rentabiliser en gardant les loyers au même niveau, selon Jean-Philippe Claude, coach au Club d’investisseurs immobiliers du Québec.

« Beaucoup de vendeurs ont 70 ou 80 ans, ils n’ont pas injecté d’argent dans les logements, parce que ça ne valait pas la peine. On arrive et on donne un second souffle », constate celui qui possède environ 300 logements, surtout dans l’ouest de Montréal.

« On a acheté des piqueries, des bordels, des affaires qui ne méritent pas d’exister, et on en a fait de beaux logements », ajoute le coauteur du livre Transformez en opportunités des multilogements trop chers.

Jean-Philippe Claude, coach au Club d’investisseurs immobiliers du Québec.
Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

Mais avec ce renouveau viennent d’importants coûts de rénovation. Et en conservant les mêmes locataires, les propriétaires n’ont droit qu’à une faible augmentation du loyer, toutes proportions gardées. Selon le Tribunal administratif du logement, les propriétaires ont droit à 1,92 $ d’augmentation de loyer par tranche de 1000 $ de travaux dans un logement, ce qui ne permet pas de retour sur investissement.

Ce contexte incite les propriétaires à changer de locataires, selon M. Claude. Souvent appelé « rénoviction », le procédé consiste à demander aux occupants de partir, en échange d’une compensation financière, afin d’afficher un loyer beaucoup plus élevé après les rénovations. M. Claude admet que certains propriétaires usent de tactiques agressives, ce qu’il ne recommande pas.

« On négocie avec le locataire un départ à l’amiable et, neuf fois sur 10, les locataires sont contents. Certains ont utilisé le montant du dédommagement pour aider à l’achat d’une maison », indique-t-il, précisant que le montant peut aller de trois mois de loyer à quelques milliers de dollars.

Citation Au prix de l’acquisition d’un immeuble locatif, il est pratiquement impossible pour un nouveau propriétaire de le rentabiliser en gardant les loyers au même niveau.

— Jean-Philippe Claude

M. Claude sait que ces procédés contribuent à la hausse des loyers, mais il croit que cette hausse est nécessaire pour inciter la relève immobilière à investir et à sauver le parc locatif montréalais de la décrépitude. « C’est une business comme une autre. Un immeuble, c’est une mini-entreprise, on veut faire baisser les dépenses et augmenter les revenus », indique le passionné d’immobilier, soulignant que la rénovation est un moyen de faire augmenter la valeur des logements. « On crée des milieux de vie, c’est une belle profession, ajoute-t-il. Évidemment, c’est lucratif. L’immobilier a sa part de profit. Ça m’apporte une belle liberté, j’ai trois enfants qui vont hériter de ce parc immobilier là. »

Le coach immobilier souhaite que les locataires et les propriétaires trouvent des solutions gagnant-gagnant dans le contexte actuel.

Des humains avant tout

Une locataire de Julie Drolet paie moins de 700 $ pour un 4 1/2 à Verdun. « Ça fait quarante ans qu’elle est là et je ne peux pas l’augmenter de beaucoup », dit la propriétaire de 13 logements à Montréal.

L’augmentation permise par le TAL, calculée au cas par cas en fonction des revenus de l’immeuble, des coûts d’exploitation et des travaux effectués sur les logements, a été en moyenne de 2 % par année ou moins lors des neuf dernières années au Québec. « Si cette locataire partait, je ferais des rénovations et je pourrais en obtenir 1200 $. Je ne suis pas plus folle qu’une autre, c’est ça, les prix dans la rue, estime Mme Drolet. C’est ça qui fait des écarts épouvantables. Cette dame, si elle avait à se trouver un autre logement, c’est sûr qu’elle aurait un choc. »

Mme Drolet, elle, choisit de ne pousser aucun locataire à partir. Seule exception, elle a réquisitionné cette année un logement pour son fils. « J’en ai eu des brûlements d’estomac, a-t-elle raconté. Il s’agit d’êtres humains ! »

Il y a un an et demi, la propriétaire affirme avoir eu à gérer un nombre record de visites pour un appartement à louer. « Ça ne dérougissait pas, je n’avais jamais vu ça en vingt ans. Les gens avaient apporté leurs lettres de recommandation, c’était déstabilisant », raconte-t-elle.

Ses immeubles sont payés depuis de nombreuses années, ce qui lui permet d’en tirer des revenus. Depuis dix ans, Mme Drolet voudrait en racheter d’autres, mais elle juge que c’est impossible aux prix actuels sur le marché, qu’elle trouve déraisonnables. « Je ne sais pas qui est capable d’acheter de l’immobilier, je ne vois pas comment ça peut être rentable en ce moment », dit-elle.

Julie Drolet, propriétaire
Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

 

Pas tous dans le même bateau

Il y a deux ans, quand Philippe Jacques et sa conjointe ont été évincés de leur appartement par leur propriétaire, ils ont décidé d’acheter un quintuplex dans Rosemont. « C’était notre façon de trouver un logement qu’on ne risquait pas de perdre, tout en restant dans un quartier central », explique le père de deux enfants en bas âge.

Le couple l’a acheté à un propriétaire de longue date, qui l’avait acquis à l’époque « pour une bouchée de pain » et qui y avait consacré un minimum d’entretien. « On a dû faire beaucoup de réparations de briques et de balcons, refaire une salle de bain au complet », rapporte le père de famille, qui occupe l’un des cinq logements. Or, il juge qu’il n’a pas pu augmenter suffisamment ses loyers, en fonction de ce qui est permis par le Tribunal administratif du logement (TAL).

« C’est une partie du problème. Les calculs du TAL sont faits pour que les gens ne fassent pas de rénovation, parce que tu ne peux tellement pas augmenter pour payer une partie de tes frais de rénovation que les gens font vraiment le minimum », relate-t-il, estimant que ça lui prendrait 40 ans pour rembourser une nouvelle salle de bain à 10 000 $ ou 15 000 $.

Philippe Jacques, propriétaire
Photo : Marie-France Coallier | Le Devoir

M. Jacques déplore que les propriétaires occupants soient souvent mis dans le même bateau que les propriétaires investisseurs. « On est tannés que les gens pensent que les propriétaires sont là uniquement pour s’enrichir. »

Récemment, il a dû essuyer des critiques sur les réseaux sociaux lorsqu’il a affiché un 3 1/2 meublé à 1200 $ par mois. « Les gens nous ramassaient comme si on faisait de l’argent sur le dos des locataires. Ma conjointe, ça lui faisait quelque chose », a dit celui qui travaille dans le domaine des communications. Le couple a tout de même loué l’appartement en quelques jours.

Pas de crise du logement, selon la ministre Laforest

« Je ne peux pas dire qu’il y a une crise du logement, ça, c’est certain », assure quant à elle Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec, en entrevue au Devoir.

« L’année passée, ça m’inquiétait, ça, je peux vous le dire. Maintenant, cette année […] il y a quand même plusieurs logements qui se sont libérés dans la métropole », ajoute-t-elle, mentionnant les taux d’inoccupation plus élevés qu’à l’habitude à Montréal.

Il y a toutefois du travail à faire, concède-t-elle, mais, à son avis, il faut surtout rattraper « le retard des gouvernements précédents » dans le dossier de l’habitation. « C’est important de savoir que, quand je suis arrivée en poste, dès la première semaine on m’a mentionné qu’on était en retard de 15 000 logements [sociaux] au Québec », note la ministre caquiste.

Dans son récent budget, le gouvernement a investi plus de 300 millions pour augmenter l’offre de logements sociaux et abordables. « On rencontre, avec la Société d’habitation du Québec, tous les offices d’habitation pour voir quels projets sont urgents et lesquels on peut construire », indique Mme Laforest, ajoutant que l’Initiative de création rapide de logements (ICRL), signée au mois de janvier avec le gouvernement fédéral, devrait aider à la mise en chantier des projets.

Mais le logement social ne résout pas tout, reconnaît la ministre. Pour les ménages à faible revenu, il existe les programmes de suppléments au loyer (PSL). « L’année passée, on a octroyé 1800 PSL d’urgence, [ce qui permet] au locataire qui le reçoit de payer seulement 25 % de son loyer. »

Par ailleurs, la ministre estime que le projet de loi 16, qui oblige notamment les propriétaires à inscrire dans la section G du bail le loyer payé par le dernier locataire, limite les hausses de loyer abusives.

« Dans les baux, ce n’était pas obligatoire de divulguer l’ancien prix payé par le locataire [précédent]. Donc, un locataire qui louait un logement pouvait le louer peut-être, admettons, à un montant de 700 $, mais l’année auparavant il était loué à 450 $, et le propriétaire haussait les coûts comme ça », explique la ministre.

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l'Habitation du Québec
Photo : Jacques Boissinot | La Presse canadienne

Pour ce qui est des évictions, d’ici quelques jours le site Internet du TAL devrait avoir « un onglet » pour que les personnes évincées par leur propriétaire puissent avoir toute l’information et demander de l’assistance. « Dans les 48 heures, on va tout de suite téléphoner aux locataires qui se sont sentis évincés. S’il y a lieu, on va leur donner des conseils et on va les traiter en priorité », indique Mme Laforest.

Pour soutenir le TAL, 24 millions de dollars ont été octroyés notamment pour augmenter le nombre de préposés et répondre aux demandes des locataires et des propriétaires, ajoute la ministre. « On entend énormément plus de causes par année, environ 15 000 causes supplémentaires. Donc, on accélère le rythme aussi pour entendre les causes au Tribunal administratif du logement. »

« Je prends ça à cœur. Tout le sujet de l’habitation me touche », souligne la ministre.

Quelles solutions?

Si la ministre estime qu’il n’y a pas de crise du logement, ce n’est pas l’avis de tous. « En fait, il y a déjà quelques années que la crise du logement se pointait le bout du nez, que les comités de logements et les associations de locataires sonnaient l’alarme auprès des autorités publiques — qui ont nié pendant longtemps qu’il y avait une crise du logement, en disant seulement que le marché se resserrait », souligne la professeure Hélène Bélanger.

« On s’en va directement dans le mur de Toronto et de Vancouver, croit pour sa part le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Maxime Roy-Allard. D’ici 5 ou 10 ans, si rien n’est fait, il n’y aura plus de logements abordables à Montréal. Et ça veut dire que beaucoup de gens vont devoir quitter la ville, ça veut aussi dire beaucoup d’appauvrissement pour les gens qui voudront rester et qui devront payer leur loyer plus cher, être à risque d’éviction, vivre dans des logements insalubres ou surpeuplés parce qu’ils sont moins chers. »

Citation D’ici 5 ou 10 ans, si rien n’est fait, il n’y aura plus de logements abordables à Montréal.

— Maxime Roy-Allard

Et si certains pensaient que la situation se résorberait en raison de la pandémie et de la hausse du nombre de logements disponibles, l’accalmie attendue n’a pas eu lieu, observe M. Roy-Allard.

En pleine deuxième vague, Québec solidaire avait demandé un gel temporaire des loyers — une mesure écartée par le gouvernement du Québec, mais adoptée par d’autres, comme celui de l’Ontario et celui de la Colombie-Britannique.

À long terme, quelles peuvent être les solutions pour endiguer le problème ?

Encore plus de logements sociaux et abordables ?

L’enjeu de l’habitation est au cœur des préoccupations du député solidaire de Laurier-Dorion, Andrés Fontecilla, qui a demandé, il y a quelques semaines un mandat d’initiative sur ce sujet à la Commission de l’aménagement du territoire de l’Assemblée nationale.

« On est dans un bras de fer en ce moment pour que le gouvernement annonce une nouvelle ronde de constructions sociales. La CAQ s’est seulement engagée à réaliser les 15 000 logements que le Parti libéral avait planifiés. Or, les besoins dépassent ça largement. On pense que, pour régler le problème, ça prend 10 000 logements sociaux par année, pendant cinq ans », explique le député.

Fin mars, lors de la présentation de son budget, Québec a annoncé une enveloppe de 290 millions de dollars sur 6 ans pour la mise en chantier de 5500 unités, dont 5000 déjà prévues et 500 nouvelles. Des sommes « très largement insuffisantes pour répondre rapidement aux besoins urgents des 244 120 ménages locataires », qui ne soulagent qu’« en partie », selon le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Pour l’organisme, un minimum de 5000 nouveaux logements pour la prochaine année seulement serait nécessaire.

Andrés Fontecilla, député solidaire de Laurier-Dorion
Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

 

 

La Ville de Montréal réclame quant à elle des investissements pour permettre la construction de 1500 nouveaux logements sociaux pour l’année en cours. La Ville de Québec en demande 2600 d’ici 2025. Des demandes bien supérieures à ce qu’offre la Coalition avenir Québec.

Pour ce qui est du logement abordable, la Ville de Montréal a pour sa part instauré le Règlement pour une métropole mixte, plus connu sous le nom de Règlement « 20/20/20 ». Désormais, les constructeurs de nouveaux projets résidentiels doivent contribuer à l’offre de logements sociaux, abordables et familiaux dans la métropole. Mais le règlement ne fait pas le bonheur de tous.

Citation On essaie de créer des logements abordables, mais en retirant une partie des logements du marché pour en geler les prix, ça a un effet inflationniste sur tous les autres.

— Francis Gosselin

L’économiste Francis Gosselin, associé chez Acronyme et lui-même propriétaire de sept logements locatifs, fait partie de ceux qui critiquent ce nouveau règlement. « On essaie de créer des logements abordables, mais en retirant une partie des logements du marché pour en geler les prix, ça a un effet inflationniste sur tous les autres», croit-il.

Il rappelle par ailleurs que la hausse des logements est principalement causée par une mauvaise adéquation entre l’offre et la demande. Il estime que les gouvernements doivent collaborer avec les promoteurs immobiliers afin de faciliter et d’accélérer la construction de logements dans les quartiers centraux. « Il y a une grande lenteur dans l’approbation des projets par l’administration municipale, ce qui retarde la mise en chantier des propriétés », a-t-il observé.

Registre et contrôle des loyers

Depuis plusieurs années déjà, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec demande que soient instaurés un contrôle et un registre des loyers.

Un registre des loyers permettrait à tout nouveau locataire d’un logement de consulter le loyer payé par la personne avant lui, afin de vérifier que la hausse n’est pas abusive. « Les nouveaux locataires acceptent un loyer sans savoir quel était le loyer payé par le locataire précédent. Avec un registre, on viendrait limiter ces hausses-là puisque le prix des loyers serait public et connu », explique M. Roy-Allard.

La section « G » dans le bail type du TAL, qui devrait indiquer obligatoirement le prix payé par l’ancien locataire, est rarement remplie, note Andrés Fontecilla, qui lui aussi plaide pour un registre des loyers. « Ce ne serait pas tellement compliqué. Ça a été instauré dans des villes comme Los Angeles. »

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), de son côté, est loin d’être chaude à l’idée. « Le but [des partisans d’un registre] est d’assurer un contrôle continu des loyers, même quand le logement change de main. Si ça devait arriver, beaucoup de propriétaires arrêteraient de louer des logements, assure Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. Des immeubles seraient laissés à l’abandon ou il y aurait des reprises de possession massives. C’est naïf de penser qu’on peut contrôler les prix sans regarder l’évolution des coûts. »

M. Brouillette juge qu’entre l’augmentation des prix des immeubles, des matériaux et des taxes municipales, les hausses définies par le TAL sont beaucoup trop faibles pour inciter des investissements dans l’immobilier.

Un contrôle des loyers irait encore plus loin. L’indice publié annuellement par le TAL pour calculer l’augmentation standard du loyer devrait être plus contraignant, croit M. Roy-Allard. En ce moment, c’est au locataire de se plaindre qu’une augmentation est abusive, juge-t-il. « Il faut que le fardeau soit inversé, qu’il y ait une obligation de suivre cet indice et qu’il appartienne au propriétaire de justifier une hausse supérieure », selon lui.

Photo : Jacques Nadeau | Le Devoir

Un registre ou un contrôle des loyers ont toujours été des options écartées par Québec. « Au niveau du registre, on l’a vraiment étudié, mais il y a des coûts très élevés, note la ministre Laforest. En 2011, on avait évalué que ça coûtait environ 6 millions pour avoir un registre. Ça, c’était juste pour le monter. Mais ce n’est pas juste ça, c’est aussi qu’il y avait des provinces qui l’ont essayé et qui l’ont abandonné tout de suite à cause des coûts très, très élevés pour toujours le mettre à jour. Ça coûterait entre 1 et 2 millions par année, d’avoir un registre. »

Mais Andrée Laforest reconnaît qu’il y a « un momentum au Québec présentement » sur la question de l’habitation. C’est la raison pour laquelle elle a ouvert le premier Forum Habitation Québec 2021 au mois de mars, pour « développer un plan » et « des formules innovantes » afin d’améliorer la situation du marché locatif au Québec, explique-t-elle.

Méthodologie

Pour créer notre carte interactive sur le loyer moyen dans les différents quartiers de Montréal, nous avons colligé 3008 annonces sur Kijiji qui ont été publiées entre le 1er janvier et le 17 mars 2021. Notre étude ne tient pas compte des annonces qui ont pu être publiées sur d’autres plateformes, comme Marketplace. Le découpage que nous avons utilisé pour les quartiers est celui qu’utilise la SCHL pour ses enquêtes.