Passer à la version normale du sitePasser à la version large du siteTaille d'écran
  • Facebook
  • Twitter
  • RSS
  • Connectez-vous

    Vivre en copropriété - Harmonie ou chicane ?

    Un syndicat de copropriété est « comme un gouvernement »

    21 mai 2005 |Pierre Vallée | Actualités en société
    La copropriété est de plus en plus populaire au Québec, comme en témoignent les nombreux projets de condominiums qui poussent comme des champignons. Mais la copropriété comporte son lot de responsabilités et parfois d'inconvénients que trop de consommateurs ignorent au moment de l'achat. Surprises et désagréments sont alors au rendez-vous.

    «Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de réels avantages à vivre en copropriété, affirme Me Yves Joli-Coeur, spécialiste en droit de copropriété au cabinet d'avocats De Grandpré Joli-coeur. Mais les inconvénients sont aussi bien réels.»

    Un premier conseil aux futurs acheteurs en copropriété, selon Me Joli-Coeur: lire attentivement la déclaration de copropriété avant de procéder à l'offre d'achat. Cette déclaration est ce que l'on pourrait appeler le «contrat social» qui lie entre eux les copropriétaires de l'immeuble.

    «C'est la déclaration de copropriété qui établit les règlements auxquels l'acheteur devra se conformer, comme l'interdiction de posséder des animaux domestiques. C'est aussi la déclaration de copropriété qui détermine la répartition des charges communes.»

    Selon Me Joli-Coeur, trop peu d'acheteurs le font, d'où parfois les mauvaises surprises. «Lire la déclaration de copropriété vous permet d'acheter la propriété qui est conforme à vos attentes.»

    Autre conseil: faire affaire avec un notaire qui s'y connaît en droit de copropriété. «Le droit de copropriété est assez complexe et un notaire qui a peu d'expérience en copropriété peut commettre une erreur comme oublier, par exemple, de demander l'état des charges communes. Des oublis pareils peuvent mener à des litiges qui aboutiront souvent sur le bureau d'un avocat.»

    Vivre en communauté

    La grande majorité des litiges dans le domaine de la copropriété, selon Me Joli-Coeur, sont des litiges de voisinage. «Les gens ne réalisent pas avant d'acheter en copropriété que les habitudes de vie en condo ne sont pas les mêmes que les habitudes de vie en bungalow.»

    Quels sont les principaux litiges entre voisins? La fumée du barbecue sur le balcon et le bruit. Ici, le gros bon sens s'impose. «On ne doit pas agir abusivement et on doit respecter ses voisins. C'est quand les gens se foutent de leurs voisins que les litiges commencent.»

    Le cas du revêtement des sols a ceci de particulier qu'il est souvent régi par la déclaration de copropriété, qui peut interdire ou non les planchers en bois franc car ils sont souvent la source du bruit dont se plaint le voisin. Mieux vaut vérifier avant de procéder.

    Et même lorsqu'ils sont permis, il faut respecter certains éléments normatifs quant à la performance acoustique des matériaux utilisés. «En général, la déclaration de copropriété indique que vous ne pouvez pas réduire l'acoustique de votre condo.»

    Me Joli-Coeur conseille d'éviter d'acheter les revêtements de sols en bois franc que l'on retrouve en vente dans les grandes surfaces. «Il vaut mieux consulter un spécialiste et s'assurer de poser une membrane acoustique qui répond aux normes. Si votre plancher de bois franc est source de bruit pour le voisin, il se peut que le syndicat de copropriété vous oblige à l'enlever et à le remplacer.»

    Autres litiges possibles

    Parmi les autres litiges possibles, il y a celui des arrérages non payés par le vendeur du condo en copropriété. «Il se peut que le vendeur n'ait pas acquitté toutes les charges communes ou toutes les taxes foncières et scolaires. Dans ce cas, vous avez un recours contre le vendeur, mais le syndicat peut en exiger immédiatement le paiement.»

    Les charges communes peuvent aussi être une source de litiges. Ici aussi, c'est la déclaration de copropriété qui déterminera ce qui est commun et ce qui est privatif. «Il faut réaliser qu'en achetant en copropriété, vous achetez en propre les parties privatives, mais vous achetez aussi un pourcentage des aires communes.»

    Selon Me Joli-Coeur, les futurs copropriétaires devraient toujours se méfier des frais de condo qui sont trop bas. «Ça devrait agir comme une lumière rouge sur le consommateur.» C'est que des frais de condo trop bas sont souvent l'indication que le syndicat de copropriété n'investit pas suffisamment dans les frais d'entretien de l'immeuble ni ne consacre une part suffisante de son budget en frais de prévoyance.

    «Vos frais mensuels sont bas, d'accord. Mais qu'arrive-t-il lorsqu'il faut réparer la toiture ou refaire le stationnement au sous-sol? La note peut être alors très salée et, dans le cas de travaux majeurs, atteindre plusieurs milliers de dollars. Un soudain déboursé pareil peut mettre certains copropriétaires dans l'embarras, en particulier les gens à la retraite.»

    Une petite société

    Me Yves Joli-Coeur compare la vie en copropriété à une microsociété. Chapeautant cette société, il y a le syndicat de copropriété qui est, au sens de la loi, une personne morale. Le syndicat est composé d'administrateurs élus par les copropriétaires lors d'une assemblée générale. «Le syndicat est comme un gouvernement. Il prélève des taxes — les charges communes — et rend des services, soit l'entretien de l'immeuble. Les administrateurs sont des élus et les copropriétaires sont des citoyens qui votent, à l'assemblée générale, les règlements et le budget.»

    Il est donc important de vérifier avant l'achat en copropriété la manière dont se comporte le syndicat de copropriété. «Les administrateurs sont-ils compétents? Le syndicat est-il en bonne santé financière? Fait-il l'objet de poursuites en cour? Avoir la réponse à ces questions permet de faire un choix judicieux et, par conséquent, d'éviter les mauvaises surprises.»

    Aussi Me Joli-Coeur estime qu'au moment de la visite d'un condo en copropriété par un inspecteur en bâtiment, il est bon aussi d'inspecter sommairement les aires communes. «De cette façon, avant même d'acheter, le consommateur sera en mesure d'estimer les réparations dont l'immeuble aura besoin à l'avenir.»

    Selon Me Joli-Coeur, vivre en copropriété peut être très agréable. Mais il faut procéder avec prudence et bien se renseigner avant d'acheter. Un manque de prévoyance de la part du consommateur peut rapidement transformer son rêve d'être copropriétaire en mauvais cauchemar.

    Pour de plus amples renseignements sur la copropriété, on peut consulter le site Internet condolegal.com mis gratuitement à la disposition du public par le cabinet d'avocats De Grandpré Joli-Coeur.












    Envoyer
    Fermer