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    Ordre des évaluateurs agréés du Québec

    Connaître la juste valeur d’un bien immobilier

    11 octobre 2014 | Pierre Vallée - Collaborateur | Actualités en société
    « Nous croyons que le public serait mieux protégé si certains actes nous étaient réservés », affirme Richard Côté.
    Photo: OEAQ « Nous croyons que le public serait mieux protégé si certains actes nous étaient réservés », affirme Richard Côté.
    Ce texte fait partie d'un cahier spécial.

    Est-il possible de connaître la véritable valeur marchande d’un bien immobilier ? Et à qui peut-on se fier pour ce faire ? Si on veut l’heure juste, mieux vaut faire appel aux services d’un évaluateur agréé, estime Richard Côté, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

     

    « L’évaluateur agréé a le devoir de fournir à son client une évaluation impartiale et motivée de la juste valeur marchande d’un bien immobilier, explique-t-il. Par évaluation motivée, j’entends une évaluation pleinement justifiée. S’il évalue un bien immobilier à 300 000 dollars, il expliquera clairement au client les raisons pour lesquelles il en est arrivé à ce chiffre. Il tiendra compte, bien sûr, de la valeur des biens immobiliers récemment vendus dans le même secteur, mais il poussera plus loin l’analyse. Il se déplacera pour faire un examen de visu de l’immeuble et il tiendra compte de l’état actuel du bâtiment, par exemple s’il a été rénové ou non. Ces informations supplémentaires lui permettront d’établir des comparaisons avec des immeubles qui possèdent les mêmes caractéristiques que l’immeuble qu’il évalue. »

     

    De plus, l’évaluateur agréé ne tire aucun avantage en gonflant la valeur marchande d’un bien immobilier. « L’évaluateur agréé est payé par honoraires et non par commission. La valeur marchande de l’immeuble n’a aucune incidence sur sa rémunération, ce qui n’est pas le cas des autres intervenants du secteur immobilier. Le vendeur a intérêt à vendre le plus cher possible, tout comme le courtier immobilier, qui, lui, est payé par commission. L’établissement prêteur réalisera davantage de revenus d’intérêt selon la hauteur du prêt hypothécaire consenti. Seul l’acheteur risque de perdre au change. Et l’évaluateur agréé reste le seul intervenant entièrement impartial, car il n’est pas partie prenante d’une transaction immobilière. »

       

    Évaluations automatisées

     

    Le fait que les parties prenantes d’une transaction immobilière, sauf l’acheteur, ont intérêt à ce que la valeur marchande d’un bien immobilier soit plus élevée que ce qu’elle devrait être amène Richard Côté à mettre en garde les acheteurs quant aux évaluations automatisées de biens immobiliers que pratiquent aujourd’hui les établissements financiers. Richard Côté précise que ces évaluations se fondent sur un logiciel développé par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), la société d’État qui garantit la majorité des prêts hypothécaires au Canada.

     

    « Le logiciel de la SCHL tient compte en partie de la valeur d’un immeuble, mais il sert surtout à déterminer la capacité d’emprunt de l’acheteur. Si on détermine qu’on peut prêter 300 000 dollars à un acheteur, on le fera, même si ce prêt hypothécaire sert ensuite à acheter un bien immobilier dont la véritable valeur marchande est plutôt de 250 000 dollars. Au fond, cela importe peu pour l’établissement financier, qui, en prêtant davantage, fait plus d’intérêt. »

     

    Et la SCHL là-dedans ? « Comme la SCHL perçoit une prime sur l’assurance du prêt hypothécaire calculée sur la valeur de ce dernier, prime par ailleurs payée par l’acheteur, elle voit aussi dans cette pratique un avantage pour elle. » Par contre, selon Richard Côté, cette façon de procéder induit un vice de forme. « Comme le prêt est garanti par la SCHL, si l’acheteur se retrouve en défaut de paiement, c’est elle qui ramasse les pots cassés, c’est-à-dire, au fond, l’ensemble des contribuables. De plus, cette garantie de la SCHL est une incitation pour les établissements prêteurs à consentir aux acheteurs des prêts plus élevés, puisque le risque est entièrement assumé par la SCHL. Il devrait y avoir un partage des risques plus équitable entre la SCHL et les établissements prêteurs. Cela aurait pour effet d’accorder davantage d’importance à la juste valeur marchande d’un bien immobilier, puisque l’établissement financier qui serait obligé de reprendre possession après un défaut de paiement ne voudrait pas se retrouver avec un bien immobilier dont la valeur marchande réelle est moindre que le prêt consenti. »

     

    Formation et lieu de pratique

     

    Une personne qui veut devenir évaluateur agréé doit d’abord détenir soit un baccalauréat en administration des affaires avec certificat en immobilier de l’UQAM, soit un baccalauréat en administration des affaires avec concentration en gestion urbaine et immobilière de l’Université Laval, soit, toujours à l’Université Laval, un baccalauréat en administration des affaires conjugué au certificat en gestion urbaine et immobilière. Depuis peu, l’OEAQ reconnaît le nouveau certificat en évaluation et en gestion immobilière de l’Université du Québec en Outaouais si ce dernier est combiné à un baccalauréat en administration.

     

    « Ces voies universitaires mènent à la formation en évaluation agréée, qui est la responsabilité de l’OEAQ. Cette formation prend la forme d’un stage rémunéré d’un an en milieu de travail auprès d’évaluateurs agréés membres de l’OEAQ. Le candidat devient évaluateur agréé lorsqu’il réussit, une fois le stage complété, un examen écrit et oral. »

     

    Si le domaine de pratique d’entrée demeure l’évaluation de résidences, l’évaluateur agréé peut aussi évaluer d’autres types de bien immobilier. L’évaluation peut se faire dans le cadre du financement d’un achat, mais aussi pour des raisons d’expropriation, d’assurance ou de succession. Plusieurs évaluateurs agréés choisissent aussi d’exercer le métier de gestionnaire immobilier. Ils peuvent travailler en pratique privée ou en établissement public.

     

    Être membre de l’OEAQ donne le droit d’utiliser le titre réservé d’évaluateur agréé. Malheureusement, il n’y a pas d’actes réservés aux évaluateurs agréés. « Au fond, n’importe qui peut évaluer un bien immobilier, dans la mesure où il le fait sous une appellation autre qu’évaluateur agréé. Nous croyons que le public serait mieux protégé si certains actes nous étaient réservés. Nous sommes en discussion à ce sujet avec l’Office des professions. »













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