Les locataires qui passent leur tour cette année pour la «fête du déménagement» en attendant que la crise s'estompe risquent d'être déçus. «Cela ne fait que commencer», souligne Daniel Gill, professeur à l'Institut d'urbanisme de l'Université de Montréal. Selon lui, la moitié des logements auront connu d'ici cinq ans une hausse de prix de 30 à 50 %.

La pénurie de logements frappe déjà durement, particulièrement dans les régions de Montréal, Québec et Gatineau, où les taux d'inoccupation sont respectivement de 0,7 %, 0,3 % et 0,5 %. À Montréal, le loyer moyen a augmenté de 5,5 % entre 2001 et 2002, selon la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). Cet indice ne reflète cependant pas le casse-tête financier des locataires qui épluchent les petites annonces puisqu'il tient également compte des logements qui n'ont pas changé d'occupant depuis longtemps et qui sont encore bon marché.

«Chaque année, environ 10 % des locataires déménagent. La moitié du stock de logements devrait avoir changé de main d'ici environ cinq ans. Or, quand les appartements se libèrent, ils sont ensuite reloués facilement entre 100 $ et 150 $ plus cher. L'augmentation peut même aller jusqu'à 400 $ ou 500 $. Ce sont des hausses énormes pour les locataires dont les revenus ne suivent pas», explique le professeur Gill.

Il croit que les gens ont été moins mobiles que par le passé en raison de la crise: «Certains n'ont pas quitté le domicile de leurs parents, d'autres restent plus longtemps avec des colocataires ou retardent une rupture de couple», estime M. Gill. Cela ne durera cependant pas éternellement et le roulement continuera, avec la flambée des loyers qu'il entraîne.

La forte augmentation des coûts lors des changements de locataires incite d'ailleurs le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) à réclamer que les baux soient automatiquement déposés à la Régie du logement pour assurer un contrôle systématique des loyers. Pour l'instant, la Régie n'a exercé en 2002-03 un contrôle que sur 14 000 logements (comparativement à 6377 en 2000-01), soit à peine 1 % des 1,25 million de logements sur le marché québécois.

De nouveaux propriétaires

Tant qu'à donner 1000 $ à un propriétaire, de nombreux jeunes ménages ont préféré payer les mensualités d'une hypothèque, les faibles taux d'intérêt aidant. Cette situation peut s'avérer précaire pour plusieurs de ces nouveaux propriétaires, selon André Trépanier, du RCLALQ. «S'ils subissent une perte de revenu ou si les taux d'intérêt montent, ils sont pris à la gorge. Il ne faut pas qu'il y ait d'imprévus.» Daniel Gill pense lui aussi qu'une augmentation des taux d'intérêt pourrait être «catastrophique», mais heureusement, le scénario ne s'annonce pas pour l'instant.

Les locataires plus fortunés ayant souvent accédé à la propriété, la pilule des hausses de loyer est difficile à avaler pour ceux, généralement moins nantis, qui restent sur le marché locatif. Le porte-parole du Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), François Saillant, fait remarquer un renversement de tendance: alors qu'en 2001 il manquait surtout de logements milieu de gamme et haut de gamme, la pénurie est maintenant plus aiguë pour les logements bas de gamme. «Et même quand les taux d'inoccupation vont commencer à augmenter, on va continuer à manquer de logements dans la catégorie bas de gamme», explique M. Saillant, qui revendique la construction d'au moins 13 000 nouveaux logements sociaux d'ici 2007.

L'économiste de la SCHL semble lui donner raison: «Il y a eu une augmentation de 50 % de la construction résidentielle l'an dernier. Mais l'offre est dirigée vers les segments de marché que les constructeurs estiment les plus rentables, soit la copropriété, les résidences pour personnes âgées et les logements luxueux», explique Kevin Hugues.

Pourquoi la crise?

La SCHL attribue principalement la crise du logement à la forte demande et au faible nombre de mises en chantier au cours des dernières années. La situation favorable de l'emploi au cours des deux dernières années, surtout chez les jeunes, en a incité plusieurs à sortir du nid familial ou à quitter leurs colocataires. On a aussi assisté à une croissance du nombre d'immigrants, et «nous savons historiquement qu'une majorité d'entre eux se dirigent vers le marché locatif montréalais», explique M. Hugues. Victime de sa bonne santé économique, la région montréalaise attire également bon nombre de personnes des régions qui viennent y travailler.

Le professeur Gill estime quant à lui qu'il ne s'agit pas d'une simple question de conjoncture due à la vitalité économique. Il faut aussi y voir un effet démographique. Les jeunes actuellement en âge de voler de leurs propres ailes sont les enfants des baby-boomers. Ils sont donc plus nombreux que la jeune génération précédente. Leur arrivée sur le marché locatif devrait se poursuivre jusqu'en 2008 environ. Après quoi, les «nouveaux jeunes» seront moins nombreux et le début de la cohorte des baby-boomers commencera à quitter le marché pour se diriger vers des résidences pour personnes âgées.

«Un autre problème, c'est qu'il y a beaucoup de ménages à un seul adulte, que ce soit des personnes seules ou des familles monoparentales. Ces ménages ont moins de revenus, et ce sont surtout des locataires. Ils vont écoper beaucoup», souligne Daniel Gill, qui fait valoir que le nombre de personnes seules ne change pas significativement d'une année à l'autre.

La SCHL anticipe néanmoins une légère remontée du taux d'inoccupation des logements dans la région métropolitaine pour les deux prochaines années. «On prévoit un taux de 1 % en octobre 2003 [comparativement à 0,7 % en octobre 2002] et de 1,5 % en octobre 2004», explique Sandra Girard, analyste pour la région de Montréal. Un ralentissement de la croissance de l'emploi chez les jeunes ainsi qu'une arrivée moins importante d'immigrants pourraient expliquer en partie cette prévision. Mme Girard précise toutefois que cela resterait encore loin d'un marché équilibré, qui se situerait autour de 3 %.