Une mine d'or, la location à court terme? Pas si sûr.
Pourquoi louer un quatre et demi 450 $ par mois quand on peut en obtenir 1300 $? La condition: louer à court terme à des étrangers de passage. À Montréal, le phénomène est en pleine explosion.
«Quand j'ai commencé, il y a sept ans, on était quelques-uns à faire du court terme. Depuis un an, c'est exponentiel!», constate Catherine Pruvost. Celle-ci dirige Hébergement Montréal, un réseau où elle offre à la fois ses propres appartements meublés et ceux d'autres propriétaires pour des séjours de courte ou moyenne durée.
Nulle donnée centralisée ne recense le nombre d'appartements ainsi proposés, soit par voie d'agences, soit directement par des particuliers. Mais ce nouvel engouement des propriétaires se manifeste de toutes sortes de façons.
Charles Quenneville le voit bien depuis quelques mois. Il gère depuis six ans sur Internet le portail Tout Montréal, qui offre notamment un site, très visité, de logements. Depuis le printemps, les offres de location à court terme abondent. «Ça représente même le quart des annonces, dit-il. J'ai dû créer une section uniquement pour ce secteur.»
Un peu de recherche sur Internet, notamment sur les sites s'adressant aux Européens désireux de venir au Québec, témoigne aussi de ce fourmillement. Certaines associations de propriétaires en font également état, tout comme les habitués du secteur. À lui seul, Le Devoir a recensé quelque 400 logements ainsi offerts.
«Actuellement, c'est la folie!, fait Mme Pruvost. Des propriétaires qui ont 12 appartements m'appellent et veulent tous les louer comme ça! Et j'apprends par mes clients que des logements de mon voisinage sont loués à court terme, alors que moi qui suis dans le domaine, je ne le soupçonnais même pas!»
C'est que la demande est forte. L'autochtone le mesure peu, mais Montréal accueille de plus en plus de gens d'ailleurs. Pas seulement des touristes mais aussi des étudiants, des stagiaires, des professeurs invités pour une session, des cadres en déplacement, des gens qui veulent tâter de la ville avant de s'y établir pour de bon.
D'autres personnes, vu la bonne tenue de notre économie, viennent y travailler, pour des tournages par exemple. De même, les secteurs du multimédia, de la haute technologie et de l'industrie pharmaceutique recrutent beaucoup à l'étranger. Leurs employés ont besoin d'un logement de transition avant de trouver le logis de leurs rêves.
Pour tous ces gens, l'hôtel est hors de prix. Les logements meublés, chauffés et éclairés à plus de
1000 $ par mois font donc tout à fait leur affaire. Et l'offre suffit à peine à répondre à la demande. «J'ai de la misère à trouver des logements!», fait Gilles Goyer, directeur de la recherche en logements à Destination Montréal. Depuis 15 ans, cette agence s'occupe du transfert de personnel pour de grandes entreprises montréalaises — 150 à l'heure actuelle.
M. Goyer estime que le marché de la location à court terme a commencé à changer il y a deux ans. «Depuis le printemps, les prix ont sensiblement augmenté, ajoute-t-il. C'est devenu difficile de trouver un logement de bonne qualité avec deux chambres à coucher à moins de 2500 $ par mois.»
Les quartiers recherchés sont les plus centraux. Évidemment, la réputation du Plateau Mont-Royal a franchi les frontières du Québec. «Ils veulent tous être sur le Plateau!», s'exclame Mme Pruvost. Mais Rosemont, Verdun, Saint-Laurent, Outremont (ou Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce pour les anglophones) s'en tirent très bien. «Mes logements sont loués 11 mois sur 12», constate Louise Proulx, de Rosemont, qui s'est lancée dans le court terme l'an dernier, à la faveur du départ d'un de ses locataires.
Propriétaire de deux triplex comptant un total de six logements, Mme Proulx en a réservé trois à ce type de location: un six et demi à 2300 $ par mois, un trois et demi à 1100 $ et un studio à 800 $. Des prix tout à fait dans la norme du court terme, et même en deçà puisqu'on voit des quatre et demi à 1980 $ par mois à Verdun et des maisons à 4000 $ sur le Plateau.
Au delà du prix, Mme Proulx trouve un autre attrait à ce type de location: «Les gens sont beaucoup plus respectueux des lieux que plusieurs qui louent à l'année. De cette façon, je garde le contrôle sur l'état de la maison.»
C'est même le grand facteur pour franchir le pas, dit — comme tant d'autres — Isabelle Beaulieu, qui vient tout juste de placer deux de ses quatre logements de Rosemont sur ce marché. Un locataire invivable et une Régie du logement intraitable l'ont convaincue. «Les propriétaires ne sont pas là pour fournir des services sociaux!, dit-elle. Je suis une propriétaire-résidante: je veux avoir une belle atmosphère dans mon immeuble.»
En principe, la Régie du logement a compétence sur la location à court terme. En pratique, quelqu'un qui loue un logement un mois, voire six, n'y a jamais recours. «Moi, je fais signer une entente avec certaines conditions de location, indique Mme Pruvost. Mais je connais beaucoup de gens qui ne font pas signer de bail et qui font payer le loyer comptant. Quand un locataire ne paie pas, on lui dit de partir, point. Pour plusieurs propriétaires échaudés par la Régie, c'est très intéressant.»
L'affaire du siècle, donc: les propriétaires peuvent non seulement tripler les loyers mais aussi s'éviter tout problème?
Louise Proulx proteste avec fougue: «Ce n'est pas tout le monde qui peut se lancer là-dedans. C'est énormément de travail et d'investissement. Il faut s'occuper de tout: fournir les draps, les petites cuillères... Pendant que je vous parle, je suis en train de coudre des rideaux. Il faut entretenir, rénover. L'appartement doit toujours être impeccable. Quand ils arrivent, tout ce que les gens doivent avoir à faire, c'est déposer leurs valises.»
Le propriétaire est aussi le seul recours de l'étranger de passage. À la moindre question — qu'il s'agisse de trouver l'épicerie ou de se dépêtrer avec des formulaires officiels —, c'est vers lui que celui-ci se tourne, soulignent les plus anciens du secteur. La disponibilité doit être constante.
Il y a aussi l'incertitude: le client à attirer est loin. La Toile, c'est bien joli, mais on peut aussi s'y perdre. Tous les habitués le disent: il faut un bon réseau pour que les appartements soient remplis à longueur d'année. L'été, c'est merveilleux, mais novembre et mars sont des mois creux.
Et il y a les mauvaises surprises. Frank Landrau a lancé Logis Montréal en 1998. Il a eu la tentation du haut de gamme mais s'est vite rendu compte que le riche client n'est pas la clientèle rêvée. «C'est une clientèle très dure, habituée à avoir des femmes de ménage, qui casse les meubles et ne fait attention à rien.» Il s'en tient donc maintenant à ses 15 appartements, principalement des quatre et demi situés sur le Plateau, destinés à «des gens qui ont les deux pieds sur terre».
Il est d'ailleurs remarquable que les plus anciens du secteur travaillent aussi dans l'industrie touristique ou aient une formation dans ce domaine. Et plusieurs craignent que les nouveaux venus finissent par déchanter.
Gilles Duquet est président de la firme de gestion immobilière Gesmar. Des 235 logements qu'il gère à Saint-Laurent, une quinzaine sont destinés à la location à court terme... contre 30 l'an passé. «Pour bien le faire, il faut un investissement important dans le mobilier, la sécurité.» Une location ordinaire est, au final, plus intéressante pour un propriétaire, croit-il.
Il le sait d'autant mieux que dans les années 80, il s'occupait déjà, à Ottawa, d'une quarantaine de logements loués à court terme. Avec les fonctionnaires et le personnel des ambassades, ça ne désemplissait pas. L'envers du décor, ce sont les gens qui partent en cachette: belle gageure que d'aller récupérer un loyer dû auprès d'un locataire retourné dans son pays. «On peut exiger deux mois de loyer à l'avance, mais certainement pas cinq», illustre-t-il.
Sans compter les problèmes de propreté, les habitudes culturelles différentes, l'incessant va-et-vient... «C'est un paquet de problèmes par rapport au rendement», dit-il.
L'emballement est néanmoins présent. Ravie de la réaction à son annonce — «le téléphone n'arrête pas de sonner» —, Isabelle Beaulieu a d'ailleurs un projet: «Je pense sérieusement ouvrir une agence!»
«Quand j'ai commencé, il y a sept ans, on était quelques-uns à faire du court terme. Depuis un an, c'est exponentiel!», constate Catherine Pruvost. Celle-ci dirige Hébergement Montréal, un réseau où elle offre à la fois ses propres appartements meublés et ceux d'autres propriétaires pour des séjours de courte ou moyenne durée.
Nulle donnée centralisée ne recense le nombre d'appartements ainsi proposés, soit par voie d'agences, soit directement par des particuliers. Mais ce nouvel engouement des propriétaires se manifeste de toutes sortes de façons.
Charles Quenneville le voit bien depuis quelques mois. Il gère depuis six ans sur Internet le portail Tout Montréal, qui offre notamment un site, très visité, de logements. Depuis le printemps, les offres de location à court terme abondent. «Ça représente même le quart des annonces, dit-il. J'ai dû créer une section uniquement pour ce secteur.»
Un peu de recherche sur Internet, notamment sur les sites s'adressant aux Européens désireux de venir au Québec, témoigne aussi de ce fourmillement. Certaines associations de propriétaires en font également état, tout comme les habitués du secteur. À lui seul, Le Devoir a recensé quelque 400 logements ainsi offerts.
«Actuellement, c'est la folie!, fait Mme Pruvost. Des propriétaires qui ont 12 appartements m'appellent et veulent tous les louer comme ça! Et j'apprends par mes clients que des logements de mon voisinage sont loués à court terme, alors que moi qui suis dans le domaine, je ne le soupçonnais même pas!»
C'est que la demande est forte. L'autochtone le mesure peu, mais Montréal accueille de plus en plus de gens d'ailleurs. Pas seulement des touristes mais aussi des étudiants, des stagiaires, des professeurs invités pour une session, des cadres en déplacement, des gens qui veulent tâter de la ville avant de s'y établir pour de bon.
D'autres personnes, vu la bonne tenue de notre économie, viennent y travailler, pour des tournages par exemple. De même, les secteurs du multimédia, de la haute technologie et de l'industrie pharmaceutique recrutent beaucoup à l'étranger. Leurs employés ont besoin d'un logement de transition avant de trouver le logis de leurs rêves.
Pour tous ces gens, l'hôtel est hors de prix. Les logements meublés, chauffés et éclairés à plus de
1000 $ par mois font donc tout à fait leur affaire. Et l'offre suffit à peine à répondre à la demande. «J'ai de la misère à trouver des logements!», fait Gilles Goyer, directeur de la recherche en logements à Destination Montréal. Depuis 15 ans, cette agence s'occupe du transfert de personnel pour de grandes entreprises montréalaises — 150 à l'heure actuelle.
M. Goyer estime que le marché de la location à court terme a commencé à changer il y a deux ans. «Depuis le printemps, les prix ont sensiblement augmenté, ajoute-t-il. C'est devenu difficile de trouver un logement de bonne qualité avec deux chambres à coucher à moins de 2500 $ par mois.»
Les quartiers recherchés sont les plus centraux. Évidemment, la réputation du Plateau Mont-Royal a franchi les frontières du Québec. «Ils veulent tous être sur le Plateau!», s'exclame Mme Pruvost. Mais Rosemont, Verdun, Saint-Laurent, Outremont (ou Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce pour les anglophones) s'en tirent très bien. «Mes logements sont loués 11 mois sur 12», constate Louise Proulx, de Rosemont, qui s'est lancée dans le court terme l'an dernier, à la faveur du départ d'un de ses locataires.
Propriétaire de deux triplex comptant un total de six logements, Mme Proulx en a réservé trois à ce type de location: un six et demi à 2300 $ par mois, un trois et demi à 1100 $ et un studio à 800 $. Des prix tout à fait dans la norme du court terme, et même en deçà puisqu'on voit des quatre et demi à 1980 $ par mois à Verdun et des maisons à 4000 $ sur le Plateau.
Au delà du prix, Mme Proulx trouve un autre attrait à ce type de location: «Les gens sont beaucoup plus respectueux des lieux que plusieurs qui louent à l'année. De cette façon, je garde le contrôle sur l'état de la maison.»
C'est même le grand facteur pour franchir le pas, dit — comme tant d'autres — Isabelle Beaulieu, qui vient tout juste de placer deux de ses quatre logements de Rosemont sur ce marché. Un locataire invivable et une Régie du logement intraitable l'ont convaincue. «Les propriétaires ne sont pas là pour fournir des services sociaux!, dit-elle. Je suis une propriétaire-résidante: je veux avoir une belle atmosphère dans mon immeuble.»
En principe, la Régie du logement a compétence sur la location à court terme. En pratique, quelqu'un qui loue un logement un mois, voire six, n'y a jamais recours. «Moi, je fais signer une entente avec certaines conditions de location, indique Mme Pruvost. Mais je connais beaucoup de gens qui ne font pas signer de bail et qui font payer le loyer comptant. Quand un locataire ne paie pas, on lui dit de partir, point. Pour plusieurs propriétaires échaudés par la Régie, c'est très intéressant.»
L'affaire du siècle, donc: les propriétaires peuvent non seulement tripler les loyers mais aussi s'éviter tout problème?
Louise Proulx proteste avec fougue: «Ce n'est pas tout le monde qui peut se lancer là-dedans. C'est énormément de travail et d'investissement. Il faut s'occuper de tout: fournir les draps, les petites cuillères... Pendant que je vous parle, je suis en train de coudre des rideaux. Il faut entretenir, rénover. L'appartement doit toujours être impeccable. Quand ils arrivent, tout ce que les gens doivent avoir à faire, c'est déposer leurs valises.»
Le propriétaire est aussi le seul recours de l'étranger de passage. À la moindre question — qu'il s'agisse de trouver l'épicerie ou de se dépêtrer avec des formulaires officiels —, c'est vers lui que celui-ci se tourne, soulignent les plus anciens du secteur. La disponibilité doit être constante.
Il y a aussi l'incertitude: le client à attirer est loin. La Toile, c'est bien joli, mais on peut aussi s'y perdre. Tous les habitués le disent: il faut un bon réseau pour que les appartements soient remplis à longueur d'année. L'été, c'est merveilleux, mais novembre et mars sont des mois creux.
Et il y a les mauvaises surprises. Frank Landrau a lancé Logis Montréal en 1998. Il a eu la tentation du haut de gamme mais s'est vite rendu compte que le riche client n'est pas la clientèle rêvée. «C'est une clientèle très dure, habituée à avoir des femmes de ménage, qui casse les meubles et ne fait attention à rien.» Il s'en tient donc maintenant à ses 15 appartements, principalement des quatre et demi situés sur le Plateau, destinés à «des gens qui ont les deux pieds sur terre».
Il est d'ailleurs remarquable que les plus anciens du secteur travaillent aussi dans l'industrie touristique ou aient une formation dans ce domaine. Et plusieurs craignent que les nouveaux venus finissent par déchanter.
Gilles Duquet est président de la firme de gestion immobilière Gesmar. Des 235 logements qu'il gère à Saint-Laurent, une quinzaine sont destinés à la location à court terme... contre 30 l'an passé. «Pour bien le faire, il faut un investissement important dans le mobilier, la sécurité.» Une location ordinaire est, au final, plus intéressante pour un propriétaire, croit-il.
Il le sait d'autant mieux que dans les années 80, il s'occupait déjà, à Ottawa, d'une quarantaine de logements loués à court terme. Avec les fonctionnaires et le personnel des ambassades, ça ne désemplissait pas. L'envers du décor, ce sont les gens qui partent en cachette: belle gageure que d'aller récupérer un loyer dû auprès d'un locataire retourné dans son pays. «On peut exiger deux mois de loyer à l'avance, mais certainement pas cinq», illustre-t-il.
Sans compter les problèmes de propreté, les habitudes culturelles différentes, l'incessant va-et-vient... «C'est un paquet de problèmes par rapport au rendement», dit-il.
L'emballement est néanmoins présent. Ravie de la réaction à son annonce — «le téléphone n'arrête pas de sonner» —, Isabelle Beaulieu a d'ailleurs un projet: «Je pense sérieusement ouvrir une agence!»
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