La pénurie de logements est toujours aussi sévère dans les cinq grandes régions urbaines du Québec, alors que le taux d'inoccupation oscille entre 0,5 % et 1,8 %. Et à la difficulté de se trouver un toit, il faut maintenant ajouter les problèmes reliés aux loyers élevés, en hausse importante dans plusieurs agglomérations de la province depuis trois ans, surtout à Montréal (+ 13 %) et à Gatineau (+ 17,5 %).

«C'est évident qu'on se dirige vers une autre crise du logement en juillet prochain et que les problèmes risquent de durer encore deux ou trois ans», a déclaré François Saillant, coordonnateur du Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), tout juste après la conférence annuelle de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), qui dévoilait hier l'état du marché immobilier au Québec.

Cette année, c'est encore une fois la région de Québec qui trône au premier rang des démunis du logement, avec un taux d'inoccupation de 0,5 %. Viennent ensuite Montréal et Sherbrooke, avec un taux de 1 %, puis Gatineau (1,2 %) et Trois-Rivières (1,8 %). Le Saguenay reste largement au-dessus du point d'équilibre fixé à 3 %, avec un taux d'inoccupation de 5,5 %. À titre de comparaison, le taux d'inoccupation à Montréal était de 0,7 % en 2002.

C'est donc dire que dans l'agglomération de Montréal, il y a actuellement un peu plus de 7000 logements de libres, en comptant les appartements qui sont en rénovation, en piteux état ou hors de prix pour la grande majorité de la population. À Québec, à peine 600 logements sont disponibles, toujours en excluant ceux en mauvais état, trop chers ou en cours de modification.

«C'est très peu, soutient François Saillant. Il faudrait 14 000 appartements dans la région de Montréal et 3300 à Québec, juste pour retrouver une situation normale. À la grandeur de la province, c'est 21 000 appartements qui sont nécessaires. À Montréal, il y a l'opération 5000 logements qui est en cours, mais ce ne sera pas assez.»

La SCHL prévoit d'ailleurs une chute de 11 % des mises en chantier dans le domaine locatif l'an prochain à Montréal, passant de 4500 en 2003 à 4000 en 2004. Le taux d'inoccupation devrait toutefois se redresser à 1,5 %, selon les prévisions de l'organisme. Une hausse principalement due au nombre élevé de ménages qui achètent une propriété, ce qui relâche la pression sur les logements. En 2004, le taux d'inoccupation devrait atteindre 1 % à Québec, 1,4 % à Sherbrooke, 1,7 % à Gatineau et 2,5 % à Trois-Rivières.

«Actuellement, il n'y a pas beaucoup d'avantages pour un promoteur à construire des logements à louer, explique Sandra Girard, analyste principale de marché à la SCHL. Les coûts de construction sont élevés, alors, pour rentabiliser l'investissement, il faut mettre les loyers très chers. Avec les taux hypothécaires actuels, les gens préfèrent acheter un condo ou une maison plutôt que de louer à un prix élevé. Tant que l'économie ira bien et que l'emploi se maintiendra, les ménages vont continuer à acheter, ce qui n'encourage pas le marché locatif.»

Pour le FRAPRU, la solution passe par l'ajout de logements abordables. «On ne peut pas obliger les promoteurs immobiliers à construire des appartements à 450 $ par mois, concède François Saillant. Il faut donc que le gouvernement s'implique, car non seulement les logements sont durs à trouver, mais ils sont de plus en plus chers.»

Loyers en hausse

Effectivement, malgré les contrôles serrés de la Régie du logement, la rareté des appartements pousse les loyers à la hausse. Parfois fortement, comme sur l'île de Montréal, alors que l'augmentation est bien supérieure à l'inflation depuis trois ans. Depuis 2000, l'augmentation atteint 13 %. En 2003, il fallait débourser 583 $ en moyenne pour un quatre et demie, non chauffé, soit une hausse de 4,2 % sur 2002. La SCHL prévoit encore une fois que la progression dépassera l'inflation en 2004 pour se chiffrer à 3,5 %.

C'est toutefois à Gatineau que les prix s'envolent le plus rapidement. En 2003, la hausse pour un quatre et demie s'est fixée à 6,7 %. Depuis trois ans, le coût d'un quatre et demie a bondi de 17,5 % pour s'établir à 639 $, toujours en excluant les coûts de chauffage. C'est toutefois inférieur aux loyers d'Ottawa, juste de l'autre côté de la rivière Outaouais, où un quatre pièces va chercher 932 $ par mois. À Toronto, c'est plus de 1000 $ qu'il faudra sortir de sa poche pour se trouver un toit.

Un constat qui fait dire à l'Association des propriétaires du Québec (APQ) que la hausse dans la province est essentiellement «un rattrapage» et que le Québec abrite encore les loyers les plus bas au Canada. «C'est une faible augmentation compte tenu de la rareté, soutient Martin Messier, président de l'APQ. Quand on rénove un appartement, ça prend 20 ans avant de rentrer dans son investissement.» Ce dernier encourage le gouvernement à ne pas trop construire de logements abordables, puisque l'augmentation du taux d'inoccupation à 1,5 % en 2004 montre que la situation s'améliore tranquillement. «Il ne faut pas débalancer le marché», soutient-il.

Le FRAPRU estime au contraire que la situation n'a jamais été aussi grave depuis la première crise du logement en 2001. «On passe tranquillement d'une pénurie générale à une pénurie de logements abordables, dit François Saillant. À Toronto, où la crise a sévi avant, le taux d'inoccupation est à 3,8 % actuellement. Mais des centaines de familles ne peuvent pas se loger parce que les prix sont trop élevés! Une hausse de loyer, c'est irréversible, alors il ne faut pas que ça augmente aussi vite que maintenant, sinon on va avoir des problèmes même quand la pénurie n'existera plus.»

Le mois de juillet sera d'ailleurs plus pénible cette année, selon François Saillant, puisque les ménages qui ont reçu l'aide du gouvernement depuis deux ans grâce au programme de supplément au loyer se verront retirer les 200 ou 300 $ par mois qu'ils recevaient. À Montréal, cette situation touche 2000 ménages. «Ces familles vont se retrouver en sérieux trouble!», prévient-il.