Nous sommes un couple sans enfant, tous deux âgés de 41 ans. Notre revenu familial varie (nous sommes consultants); il se situe en moyenne autour de 150 000 $ par année.

Nous avons une propriété sur le Plateau dont la valeur marchande estimée est de 350 000 $. Notre hypothèque est de 41 200 $ à un taux de 4,95 % (remboursée en juillet 2008). Nous n'avons aucune autre dette.

Nous louons un chalet depuis cinq ans au coût de 8000 $ par année (tout compris).

Pour ce qui est des REER, ceux-ci totalisent 197 000 $. Nous ajoutons systématiquement 5000 $ minimum par année chacun dans nos REER, parfois plus.

Quant au portefeuille hors REER, il se compose de la façon suivante: placements à court terme à 2 % d'une valeur de 35 000 $; des actions pour une valeur de 7000 $; autres: 5000 $.

Quant à nos projets, ils se présentent comme suit: à court terme, la rénovation de la maison au printemps 2005 pour environ 50 000 $; à moyen terme, nous envisageons l'achat d'une maison de campagne et la retraite à la campagne dans 15 ans.

Notre question est la suivante: à ce moment-ci et en tenant compte de nos projets, quel serait à votre avis le meilleur usage de nos liquidités hors REER, qui totalisent 47 000 $?

Merci.

G. B.

Profitez donc des bonnes années de votre vie active pour, avant tout, bâtir votre avoir. Surtout qu'à 41 ans, vous êtes encore jeunes. Certes, votre avoir net après impôt, à près de 438 000 $, vous place en bonne position pour prétendre à une retraite aisée à 55 ans. Par contre, cet avoir provient en bonne partie de votre résidence sur le Plateau et, probablement, de sa plus-value enregistrée depuis quatre ou cinq ans. Sans cette plus-value probablement importante, votre avoir ne serait pas suffisant pour l'atteinte de vos objectifs de richesse à la retraite. Pourtant, avec un revenu familial annuel de 150 000 $, votre destinée financière ne devrait pas dépendre autant de la plus-value aléatoire de votre seul actif immobilier.

C'est pourquoi, en priorité, vous devriez mettre l'accent sur l'épargne, question d'accélérer la construction de vos portefeuilles REER et hors REER. Vous devriez même fixer la barre assez haut en épargnant bon an mal an 20 % de votre revenu familial (du moins pour les cinq prochaines années). Avec un tel niveau d'épargne, vous serez en mesure de cotiser chacun le maximum permis au REER en plus de dégager une épargne résiduelle qui viendra meubler votre portefeuille hors REER. Ce dernier sera également grossi des reports d'impôt non négligeables (vous verrez à économiser systématiquement ceux-ci et non à les dépenser) résultant de vos cotisations annuelles au REER.

À ce rythme, votre avoir net après impôt passera en cinq ans de 438 000 $ à un peu plus de 800 000 $. La valeur de vos REER atteindra alors près de 408 000 $ (soit une valeur après impôt de 285 500 $ environ) et celle de votre portefeuille hors REER, près de 129 000 $. Dans cinq ans, non seulement votre propriété sera libre de toute dette, mais vous disposerez aussi de toutes les liquidités requises pour payer comptant les travaux de rénovation de votre maison.

Mieux, en maintenant le rythme d'épargne proposé, vous serez en excellente position pour réduire votre semaine de travail à partir de 49 ans, alors que votre actif après impôt totalisera plus de un million de dollars, que votre REER s'élèvera à plus de 630 000 $ et que votre portefeuille hors REER vaudra plus de 150 000 $ (cela tient compte des dépenses de rénovation). Vous pourrez envisager à ce moment-là l'achat de votre propriété à la campagne et en profiter pleinement. Telles sont les vertus de l'épargne systématique.

Difficile d'investir dans l'immobilier sans le sou

Bonjour,

J'ai besoin de conseils pour acheter une propriété à revenus. Je veux acheter un duplex, un triplex ou une propriété à revenus de quatre ou huit logements préférablement. Si je peux, j'aimerais mieux une propriété à revenus de quatre ou huit logements. Je suis bricoleur, je fais tous les travaux sur une bâtisse sauf l'électricité.

Mon but à long terme, s'il me reste assez d'années devant moi, est d'acquérir plusieurs propriétés à revenus pour constituer mon fonds de retraite hors REER. J'ai 44 ans, pas de propriétés et un revenu brut de 38 000 $. Mon actif et mon passif se présentent comme suit:

Actif

- REER fonds Desjardins: 19 000 $

- REER à terme Desjardins: 5300 $

- REER FTQ: 4300 $.

Je n'ai aucune économie ni mise de fonds hors REER.

Passif

- emprunt REER sur trois ou quatre ans au montant de 14 000 $

- emprunt auto remboursable en octobre 2006 au montant de 7000 $

- 3000 $ à Visa, remboursable en mars 2005.

Quelle est ma capacité à emprunter? Par quoi devrais-je commencer? Faire évaluer cette capacité à ma caisse populaire ou chez Remax? Pourriez-vous me guider?

R. G.

Par l'épargne. Voilà par où vous devriez commencer. Car, voyez-vous, à 44 ans, votre avoir net de toute dette est négligeable, sinon inexistant. Vos REER totalisent 28 600 $ alors que vos dettes s'élèvent à 24 000 $. Or la valeur de vos REER est avant impôt alors que celle de vos dettes est après impôt. En retranchant 30 % de la valeur de vos REER, on obtient leur valeur après impôt de 20 020 $. Cette valeur est inférieure au montant total de vos dettes. Conséquence: votre avoir net après impôt est négatif. Voilà une situation peu propice à l'achat d'une propriété.

Certes, avec un revenu brut annuel de 38 000 $, vous disposez d'une capacité à emprunter. Selon les barèmes de la plupart des institutions financières, les mensualités de remboursement de votre dette totale ne devraient pas dépasser 40 % de votre revenu brut mensuel, soit dans votre cas 1267 $.

Pour ma part, selon votre historique d'épargne, j'estime que vous engager dans de telles mensualités vous conduirait directement à la faillite. En effet, la valeur nette de votre actif, à moins de zéro, indique que vous avez été incapable jusqu'à présent d'épargner.

À partir de là, que faire? Remboursez au plus vite toutes vos dettes, à commencer par celles de consommation. Outre que, pour ce faire, il vous faudra vous serrer la ceinture, le moyen le plus rapide pour y arriver sera de cotiser chaque année le maximum permis au REER (6840 $ dans votre cas) tout en investissant le maximum autorisé (soit 5000 $ par année) dans les unités d'un fonds de travailleur. Vous bénéficierez de la sorte à la fois du report d'impôt (ce dernier s'élèvera à près de 2257 $) provenant de la cotisation au REER et du crédit d'impôt de 1500 $ (fédéral et provincial combiné), montants que vous verrez à appliquer systématiquement au remboursement de vos dettes. Selon cette démarche, dans cinq ans vous aurez remboursé en bonne partie vos dettes et serez alors en mesure de profiter du RAP pour acquérir votre première propriété (la valeur de votre REER s'élèvera alors autour de 76 000 $). Il vous faudra alors dénicher une propriété négligée que vous pourrez obtenir à un prix inférieur à celui moyen des propriétés environnantes comparables. Vous pourrez alors l'habiter et la rénover. Vous verrez à l'habiter au moins un an, de façon à ce qu'elle devienne officiellement votre résidence principale. La raison: il n'y a pas de gain imposable à la vente de sa résidence principale). C'est ainsi que vous pourrez démarrer l'accumulation d'un actif immobilier. Cette stratégie peut aussi s'appliquer dans le cas d'un duplex (ou d'un triplex à trois étages), alors que vous pourriez revendre chaque logement sous forme de condo.

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